硕士论文：东城美苑房地产项目投资分析与决策研究
硕士论文：东城美苑房地产项目投资分析与决策研究中文摘要
当前，房地产市场是人们最关心的领域之一，它不仅关系到千家万户的利益，也影响着我国国民经济的增长和金融领域的安全，是历来学术界和理论界关注的焦点。从2021年开始，我国房地产市场开始出现增速缓慢甚至下降的趋势。特别是2021年上半年，这个趋势更加明显。作为焦作市中心城区的山阳区，房地产发展在2021年也面临着巨大的压力。许多房地产企业面临着资金链断裂、销售危机等多重威胁，发展举步维艰，如果在当前浓厚观望氛围中实现突围，成为房地产企业面临的首要任务。在这种背景下，研究该区具有代表性的东城美苑项目可行性分析、销售策略等，就显得十分必要了。本文分五章：第一章 绪论部分。主要是提出研究背景、研究问题、研究意义和研究框架。第二章 分析焦作市的房地产市场状况。对焦作市的房地产基础环境作了分析，对于焦作市的房地产市场供需情况作了分析，同时，对东城美苑项目的优势、劣势、机会和威胁也进行了研究，得出的结论是该项目具有较好市场前景。第三章 分析东城美苑项目的经济效益和风险状况。在经济效益方面，主要是分析了项目投资、融资、资金使用等情况，在风险防范方面，重点分析了六个方面的风险要素和东城美苑项目方的具体防范措施。最终得出的结论是，该项目具有较强的可行性。第四章 提出东城美苑项目的运营管理策略。主要包括五个方面的策略。一是质量管理控制策略，提议把好设计关、采购关和施工关。二是财务管理策略，提议重点实施纳税筹划，主要是在立项、拿地、融资、建设、销售等各个环节，都要进行科学的纳税筹划。三是成本控制策略，主要是建立全方位成本目标控制体系，建立项目全过程成本控制体系，建立基于网络的评价体系。四是市场营销策略，主要是加大项目宣传推广力度，创新产品设计理念，并科学进行产品定价。五是风险管理策略，主要是从风险识别、风险评价和风险控制三个环节，建立一整套的风险防控体系。第五章 总结全文，提出四个方面的提议，即提议开发商加强战略管理、优化内部治理、强化品牌建设、完善物业管理。本文借助于房地产投资决策理论和风险管理理论，对于东城美苑项目的经济效益和风险状况以及可行性做了分析，研究结果表明，东城美苑项目具有较好的市场前景，具有一定的可行性。因此，本文提出在该项目建设过程中，应当加强项目质量控制，强化财务管理，实行严格的成本控制，提升市场营销水平，建立完善的风险管控体系。同时，本文提议，在未来发展过程中，东城美苑项目的开发商，应当加强战略管理，完善内部治理结构，强化品牌建设，关注物业服务，推动企业健康长期可持续发展。关键词：房地产项目；可行性分析；营运策略；东城美苑
Abstract
Currently, the real estate maret is one of the fields people most concerned about, not only has respect to the interests of thousands of households, but also affects the national economys growth and the financial safety, is always the focus in academic and theoretical circles. From 2021, China's real estate maret began to slow growth or even a decline trend which was more obvious especially in the first half of 2021. As the center of iaozuo City, the real estate development of Shanyang District is also facing the huge pressure in 2021. Many real estate enterprises are facing multiple threats such as the capital chain rupture and the sales crisis, and its development is very difficult. To achieve a breathrough in the current strong wait-and-see atmosphere bees the primary tas of the real estate enterprises. In this context, it is very necessary to research the feasibility and sales strategy of the Dong Cheng Mei Yuan project which is representative of the Shanyang District.This paper is divided into five chapters:Chapter one is the introduction, mainly puts forward the research bacground, research questions, research significance and research framewor.Chapter two analyzes the real estate maret conditions in iaozuo City, includes the basic environment analysis and the situation of maret supply and demand of the real estate industry, and also the advantages, weanesses, opportunities and threats analysis of the Dong Cheng Mei Yuan project, all concludes that the project has good maret prospect.Chapter three analyzes the economic benefit and ris status of the Dong Cheng Mei Yuan project. In the economic benefit aspect, this part mainly analyzes the project investment, financing and use of funds; in the ris prevention aspect, it focuses on six aspects of ris factors and the specific preventive measures of project operators. The final conclusion is that the project is feasible.Chapter four puts forward the operation and management strategies of the Dong Cheng Mei Yuan project, mainly includes five aspects. One is the quality management and control strategy, suggests strictly chec on the design, procurement and construction. Second is the financial management strategy, suggests focus on the implementation of tax planning, and mainly lins to the project, land, financing, construction and sales, all to carry out scientific tax planning. Third is the cost control strategy, main is to establish the full range of cost target control system, the whole process cost control system and the evaluation system based on wor. Fourth is the maret mareting strategy, main is to increase the project promotion, innovate the product design concept and scientific pricing. Fifth is the ris management strategy, is to establish a set of ris control system mainly from the three aspects of ris identification, ris evaluation and ris control.Chapter five summarizes this paper and puts forward four suggestions for developers: to strengthen the strategic management, to optimize the internal governance, to strengthening the brand construction, and to improve the property management.This paper analyzes the economic benefits, the ris situation and the feasibility of the Dong Cheng Mei Yuan project with the help of the real estate investment decision theory and the ris management theory. The research results show that Dong Cheng Mei Yuan project has good maret prospect, and has certain feasibility. Therefore, this paper proposes that it should strengthen the project quality control, strengthen the financial management, strict the cost control, enhance the mareting level, and establish the perfect ris control system in the project construction process. At the same time, this paper suggests the developers of Dong Cheng Mei Yuan project in the future development process to strengthen the strategic management, to improve the internal governance structure, to intensify the brand construction, to concern about the property services, and to promote the long-term sustainable and healthy development of the enterprise.ey words: Real Estate Project; Feasibility Analysis; Operation Strategy; Dong Cheng Mei Yuan
目 录
第1章 研究概述 11.1 研究背景 11.2 研究主要问题及意义 51.2.1 研究的主要问题 51.2.2 研究意义 61.3 研究框架 7第2章 东城美苑项目的市场前景分析 92.1 焦作市房地产基础环境分析 92.2 焦作市房地产市场供需分析 112.2.1 焦作市房地产需求情况分析 112.2.2 焦作市房地产供给情况分析 132.2.3 焦作市房地产价格情况分析 142.3 东城美苑项目定位分析 152.3.1 项目总体定位 152.3.2 项目的优势 162.3.3 项目的劣势 172.3.4 项目的市场机会 182.3.5 项目面临的威胁 182.3.5市场前景分析 19第3章 东城美苑项目的经济效益和风险评价 203.1 东城美苑项目的经济效益分析 203.1.1 项目投资估算 203.1.2 项目融资估算 223.1.3 项目资金使用计划 233.1.4 项目财务评价 243.1.5 项目不不确定性分析 273.2 东城美苑项目风险情况分析 283.2.1 项目风险要素 283.2.2 项目风险防范措施 31第4章 东城美苑项目运营管理策略研究 324.1 项目质量控制策略 324.1.1 把好设计关口 324.1.2 把好采购关口 324.1.3 把好施工关口 334.2 项目财务管理策略 334.2.1 立项阶段纳税筹划 354.2.2拿地阶段纳税筹划 354.2.3 融资阶段纳税筹划 354.2.4 建设阶段纳税筹划 364.2.5 房地产开发销售阶段纳税筹划 384.2.6 清算阶段纳税筹划 394.3 项目成本控制策略 394.3.1 建立可量化的全方位成本目标控制体系 404.3.2 建立项目全过程成本控制体系 414.3.3 建立基于网络评价的成本激励机制 424.4 项目市场营销策略 424.4.1 加大项目宣传推广力度 424.4.2 创新产品设计理念 434.4.3 科学进行产品定价 444.5 项目风险管理策略 444.5.1 风险识别 454.5.2 风险评价 474.5.3风险控制 49第5章 本文的研究结论与提议 515.1 主要研究结论 515.2 主要提议 51附件 2021年1-10月份全国房地产开发和销售情况 53参考文献 54第1章 研究概述
1.1 研究背景当前，房地产市场是人们最关心的领域之一，它不仅关系到千家万户的利益，也影响着我国国民经济的增长和金融领域的安全，是历来学术界和理论界关注的焦点。从2021年开始，我国房地产市场开始出现增速缓慢甚至下降的趋势。特别是2021年上半年，这个趋势更加明显。第5章 本文的研究结论与提议
5.1 主要研究结论本文主要是以东城美苑项目开发为对象，研究房地产项目可行性以及运营管理对策。在东城美苑项目可行性分析过程中，主要是对焦作市的房地产基础环境作了分析，对于焦作市的房地产市场供需情况作了分析，同时，对东城美苑项目的优势、劣势、机会和威胁也进行了研究，得出的结论是该项目具有较好市场情景。本文还对项目的经济效益和风险防范情况作了分析，在经济效益方面，主要是分析了项目投资、融资、资金使用等情况，在风险防范方面，重点分析了六个方面的风险要素和东城美苑项目方的具体防范措施。最终得出的结论是，该项目具有较强的可行性。在得出东城美苑项目具有可行性结论的基础上，提出了项目运作的具体策略，主要包括五个方面的策略。第一是质量管理控制策略，提议把好设计关、采购关和施工关。第二是财务管理策略，提议重点实施纳税筹划，主要是在立项、拿地、融资、建设、销售等各个环节，都要进行科学的纳税筹划。第三是成本控制策略，主要是建立全方位成本目标控制体系，建立项目全过程成本控制体系，建立基于网络的评价体系。第四是市场营销策略，主要是加大项目宣传推广力度，创新产品设计理念，并科学进行产品定价。第五是风险管理策略，主要是从风险识别、风险评价和风险控制三个环节，建立一整套的风险防控体系。5.2 主要提议单纯针对东城美苑项目来讲，实施科学的可行性分析，制定详细的质量管控、财务管理、成本控制、市场营销和风险防范策略，就已经足够了。但是，对于项目开发商金德利公司来讲，要想实现长期可持续发展，必须在更高层面做出努力，主要提出以下四个方面的提议。第一，提议项目开发商加强战略管理。战略决定了企业未来的发展项目。在实践中，东城美苑项目的开发企业，主要专注于逐个项目的开发，而忽略了整个企业未来的战略定位。因此，提议开发商树立战略眼光，通过PEST、波特五力模型、SWOT等工具，分析企业面临的宏观环境、行业环境和内部环境，制定企业发展战略、竞争战略、职能战略三个层面的战略规划，从而引导企业实现长期、健康、可持续发展。第二，提议项目开发商完善内部治理。目前，东城美苑项目的开发企业在内部管理最大的问题就是治理结构不优化，特别是对于高层管理者的权力制约不够，许多管理者存在家长制;作风，搞一言堂;，这就使得企业存在着很大的风险。许多大型的房地产开发企业之所以出现经营危机，甚至出现破产倒闭，关键是权力制衡出现问题，个别的管理者将企业带入了生存危机。因此，未来金德利公司要想更好地发展，必须解决公司内部治理这个难题，实现决策、执行、监督三权分离，相互制约，从而以科学的决策力、高效的执行力和完善的监督力，共同引导规范约束企业向前发展。第三，提议项目开发商强化品牌建设。未来房地产市场将会趋于成熟稳重，企业之间的竞争也会更加激烈，品牌就是竞争力将成为现实。因此，从现阶段开始，从东城美苑项目开始，公司就应当树立品牌意识，只要是本公司的房屋和产品，就是品质的保证。只有这样，在未来的市场竞争中，企业才会立于不败之地。第四，提议项目开发商关注物业服务。当前，许多房地产开发企业更多的精力投入到了房屋开发，而放弃了物业管理，这也使得业主与物业以及开发商之间的矛盾层出不穷。实际上，优秀的物业管理和物业服务，是存在巨大的利润空间和发展潜力的，只是当前一些企业急功近利，认为房屋开发销售更容易赚取利润。然而，在未来，一个高品质的物业管理服务品牌，将会为企业持续带来利润，因此，对于金德利公司来讲，也要提前关注这一点，打造自己的物业管理服务品牌，从而实现房屋销售和物业管理两个领域的利润增值。参考文献
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