通力物业管理有限公司中层管理人员培训方案研究
第 1 章 绪论
1.1 选题背景
作为劳动密集型产业，物业管理企业的人力资源构成存在其特殊性：物业管理企业中一线操作员工的人数通常要占企业总人数的80%以上，其余20%为公司的管理层人员。专业的管理人才对物业管理企业的生存和发展十分重要，如何使人数比例不到 1/5 的管理人员对整个公司实施有效的管理控制，是物业管理企业需要重点关注的问题。然而，我国物业管理服务行业仍处于初期发展阶段，虽然各大专院校为了顺应市场对人才的需求纷纷开设了物业管理的相关专业，但学校毕业生的数量仍远远低于市场需求量，硕士以上的高学历人才更是稀缺；此外，物业专业学校毕业生由于缺乏社会经验和管理经验，无法立即担任公司的中层管理工作，因此物业专业的学校毕业生无论从数量上或是质量上均无法满足物业管理企业对管理型人才的需求。市场上为数不多的、经验丰富的优秀管理人才则更倾向于到大型的物业管理企业就职。据调查显示，在我国 8 万余家物业管理企业中，拥有一级管理资质的仅有1168家，其他均为二级、三级资质物业管理企业，属于中小型的民营企业，这类企业在市场上很难吸引到高素质人才，尤其是物业管理的专业人才。
由于很难聘请到专业的中层管理人才，绝大多数的中小型物业管理企业选择到其他与物业管理相关的行业中聘请管理人员，如房地产行业、餐饮业、酒店服务业等。如此构成的企业中间管理层大多数是半路出家，知识结构层次普遍不高，虽然有一定的管理经验和管理能力，但是他们物业管理的专业知识有限。随着更多高端物业管理服务市场的涌现，现代建筑高科技设备的增加以及现代管理方法的应用，都对物业企业的中层管理人员提出了更高的要求，只有高素质的物业管理人员才能适应物业管理智能化、网络化等新的优质服务模式。物业管理人员的素质能力、管理水平的高低，不但会影响到物业管理服务工作的质量，而且关系到整个物业管理企业的兴衰成败。物业管理企业必须重视起对中层管理人员的培养，全面提高其业务水平和综合素质。
1.2 研究意义
物业管理行业属于服务行业，这个行业的特点就是劳动密集。无论科技怎样发展，技术如何进步，物业管理行业都脱离不了劳动密集的特性。因此，行业的发展有赖于大量有管理技能、有职业道德、高素质的管理人员加入。各类与物业管理相关专业人才的输入是物业管理服务行业发展的动力，中层管理人员培训是物业管理服务行业发展的催化剂，作用十分重要。
培训不仅仅可以提高企业员工的能力，它更是企业文化不可或缺的因素，同时也是继任者计划的一个关键评估环节。事实上，有效的培训无论从管理人员、企业或是物业行业角度都有着切实的意义。
从管理人员角度：现在社会职业流动性如此之大，换岗、换工主要倚仗员工自身能力的高低，培训无疑可以帮助中层管理人员提高知识水平和技术能力，进而改善其工作业绩，增强他们在人力资源市场上的竞争力。企业为了中层管理人员的培训付出了人力、物力上的成本，一般情况下不会轻易解雇受过培训的人员，为了防止他们离开，企业反而会从薪酬绩效和福利待遇等方面千方百计的留住他们。因此，培训不仅可以增强中层管理人员的职业稳定性，还能为他们提供获取较高收入的机会。
从企业角度：首先，中层管理人员知识技能和综合素质的提高可以改变其工作态度，增进他们对公司规章制度和工作目标的理解，从而有助于提高企业的经营业绩，可以说这是企业培训最重要的意义；其次，培训有助于增强物业管理企业的竞争力，提高企业的战斗力。当今社会科学技术日新月异，经济发展突飞猛进，企业必须拥有持久的竞争优势才能在市场上立于不败之地，而掌握最新的知识技术能力，就是强于对手的唯一优势；最后，培训是解决企业问题的有效措施，对于物业管理企业在经营过程当中不断出现的各类问题，培训有时是最直接、最迅速而且最经济的解决方案。
从物业管理行业角度：理论源于实践，反过来又作用于实践，随着物业管理服务行业市场化进程的快速发展，今后行业会遇到越来越多的新问题新情况，这些新问题新情况需要理论做指导依据。培训工作可以为行业的发展提供理论指导。没有一个完善的、高质量的培训体系，物业管理行业是无法快速健康的发展的。
本文以通力物业管理有限公司为例，从企业存在的中层管理人员培训问题入手，结合人力资源培训的相关理论知识与研究，对公司中层管理人员的培训方案进行了设计。通力物业公司的中层管理人员培训问题不仅是其个体问题，同时也反映出整个物业管理服务行业的普遍现状，这种现状无疑会阻碍行业未来的发展。因此本文的分析结果定会对其他物业管理企业解决管理人员培训问题起到借鉴和参考作用，也有助于改善物业管理服务行业的人力资源结构，推动整个行业的快速发展。
第 2 章 通力物业公司中层管理人员培训现状及存在问题
2.1 公司基本情况及中层管理人员培训现状
2.1.1 公司基本情况
根据使用功能的不同，物业管理可以分为住宅物业、商业物业和其他用途物业管理。随着我国市场经济的不断发展完善，各大企事业单位的经营管理模式越来越朝着与世界接轨的方向迈进，传统的后勤管理已不能满足市场经济的发展要求，越来越多的后勤部门从企事业管理中脱离出来，由专业的第三方物业管理企业代为管理。可以说，物业管理取代后勤管理是市场发展的必然。正是在这样的市场需求下，长春市通力物业管理有限公司于2007年成立。通力物业公司是一家专门从事商业物业管理的物业管理企业，具有国家二级管理资质，中国物业管理协会会员单位，中国物业管理百强企业，中国最佳写字楼物业管理品牌企业;，目前经营管理包括银行、保险、证券、电力、通信、石油、汽车等行业的三十余个物业管理项目，是集办公写字楼的房屋主体管理、设备设施管理、秩序维护管理、环境卫生管理、绿化管理、消防管理、餐饮管理、宾馆酒店管理为一体的综合性物业服务企业。
通力物业公司致力于营造智慧+民主+努力的企业文化氛围，秉承诚信为本，和谐共赢的经营理念，坚持市场化生存、规模化经营、科学化管理、专业化服务的发展方针，充分体现以人为本;，尊重人才、重用人才的用人原则，坚持诚信加努力，让您更满意;的服务意识。公司实施立足长春、面向东三省、走向全中国;的发展战略，在不断巩固吉林省内物业管理行业领先地位的基础上，进一步拓展东三省业务。目前公司项目已覆盖黑、吉、辽三省，管理面积达百万平方米，现有员工900余人，中、高级以上职称技术人员50余人，项目经理以及相关管理人员均具有物业企业经理上岗证书，是目前省内经营规模较大、实力较强、服务和信誉俱佳的专业性商业物业服务企业。
目前，通力物业公司总部设置行政管理部、人力资源部、市场营销部、财务管理部四个职能部门，各设有一名经理主管部门工作。设置总经理办公室统管公司下属物业管理项目部的工作，每个项目部设一到两名项目经理（副经理），对基层物业服务实施管理、监督。项目部下又设维修部、餐饮部、保洁部、秩序维护部等分部门，由一名部门主管负责管理。各职能部门经理、项目部经理及副经理、分部门主管构成了通力物业公司的中层管理力量。公司的组织结构详见图2.1。
2.2 中层管理人员培训存在的问题
从上述培训现状可以看出，通力物业公司的中层管理人员培训基本处于最初级的管理形态，不能说完全没有进行培训工作，但是这样的培训也很难达到任何实际的效果。本文根据人力资源管理中对于培训与开发的理论知识和研究方法，对通力物业公司中层管理人员培训工作的现状进行了分析，发现存在以下几方面问题：
2.2.1 缺少培训需求分析
培训需求的提出和确定是整个培训工作的开始，可以帮助企业明确需要培训人员的数量，哪些部门、人员需要培训，同时还可以了解企业现实绩效和理想目标之间的差距，衡量培训损益，并获得企业领导层与员工的全方位支持，作用十分重要。
通力物业公司几乎没有进行培训需求的分析工作，通常是等到培训需求真正出现之后，才匆忙组织一场培训。这其中存在的问题包括：（1）没有基于公司发展现状以及未来发展战略，对未来一段时间中层管理人员的能力要求和素质水平进行分析。（2）没有对中层管理人员进行需求调查和胜任能力评估。（3）由于工作分析和绩效评估等前期基础工作没有做足，培训需求的任务分析很难进行。因此，无论从组织、人员、任务角度分析，通力物业公司中层管理人员的培训工作都没有从需求出发，培训无法做到有的放矢，既浪费了公司的金钱，又浪费了管理人员的时间和精力，培训效果必然不会令人满意。
2.2.2 培训实施管理流程不规范
通力物业公司没有建立一套标准化的培训实施流程，由于公司的物业管理项目过多，公司总部对于各项目的培训活动缺乏一定的监管，使得公司对培训计划的落实情况不明确，也无从判断培训内容是否合理，更无法对培训实施过程中出现的问题做及时的防范和修正。
公司中层管理人员培训只包含培训计划和培训实施两个步骤，其他如培训需求分析、目标认定、培训效果评估等工作几乎都没有进行。在培训实施过程中的问题主要有：（1）没有设立明确的培训目标，没有考虑现阶段企业需要培养多少中层管理人员以适应未来发展的需要以及中层管理人员的能力应该达到什么水平。（2）公司的培训计划属于近期培训计划，只是为了最近一次即将举办的培训而制定的计划，内容过于具体，并且属于一次性培训计划，这样的培训缺乏明细的目标，也无法对培训情况进行反馈和评估，只能使培训工作流于形式，并不能达到应有的目的。（3）公司的培训工作缺乏明确的组织来运作和管理，人力资源部的责任仅停留在培训计划和实施上。由于没有专门、稳定的培训组织架构，因而没有专门的人员来负责和实行培训过程当中的各项职能工作，公司也没有相关的培训制度将与培训关于的权利义务明确落实到具体人员身上，导致公司培训工作管理混乱，责任无人承担。
第 3 章 通力物业公司中层管理人员培训方案的构建 ..................... 14
3.1 方案构建的原则和思路 ...................... 14
3.2 基于公司战略的胜任能力分析和培训需求分析 ...................... 16
第 4 章 通力物业公司管理人员培训方案的实施 ............................. 35
4.1 培训团队的组建 ........................ 36
4.2 培训方案实施的保障措施 ......................... 38
第 4 章 通力物业公司管理人员培训方案的实施
4.1 培训团队的组建
公司要科学有效的实施培训管理，必须合理的确定培训职责，确保培训流程中的每个步骤都能落实到位，每项工作都有责任人和责任部门来负责，使培训工作成为一个整体，因此需要合理的组建一支培训团队。
4.1.1 培训团队的职责和权力
根据公司发展对人才的需求，培训团队要全面负责公司中层管理人员培训工作的所有流程。其具体职能体现在以下方面：（1）中层管理人员培训需求分析管理；（2）制定公司中层管理人员培训的长期规划和年度培训计划；（3）与外部培训学校的保持良好的合作伙伴关系；（4）培训的规划与组织开发管理；（5）培训费用预算的编制与执行控制；（6）组织培训计划的实施并对实施过程进行管理；（7）培训效果评估工作的组织管理；（8）培训资料与参训人员档案管理。
为了更有效地履行其职责，培训团队应当拥有的权力为：（1）对各物业项目部、各部门提交的培训计划、培训方案进行审核的权力；（2）对各物业项目部、各部门的培训申请进行受理并审核的权力；（3）对培训费用的支取有审核、监控的权力；（4）对培训实施的效果有监督、检查的权力；（5）对参训管理人员的管理能力培训、物业专业知识培训有考核的权力；（6）对培训实施过程中不遵守培训制度的行为有处罚的权力。
结论
本文针对通力物业管理有限公司培训需求分析缺失、培训实施流程不规范、缺少培训效果评估以及培训内容和培训对象覆盖不全面等问题，将为了实现企业发展战略和满足企业中层管理人员年度规划的需要作为培训目标，以战略性、有效性、计划性、规范性、持续性、实用性作为设计原则，根据培训需求分析、制定培训计划、培训方案实施和培训效果预评估为一体的培训流程，对通力物业公司的中层管理人员培训方案进行了设计。由于我的能力和时间的限制，本研究存在一定的局限，主要体现在：
首先、培训方案设计缺乏一定广度。公司的培训应该设立一个长期的培训系统框架，包括通用岗位的培训，关键岗位的培训以及管理岗位的培训计划等。受到本人能力、通力公司个体因素以及物业行业人力资源结构局限性等因素的制约，本文仅对通力物业公司的中层管理人员培训的年度计划进行了设计，论述范围略窄。
其次、培训方案的设计缺乏一定深度。虽然本文按照标准的培训流程，针对通力物业公司中层管理人员培训工作各个环节的重点部分进行了详细的设计和内容的阐述，然而无论在理论或是在实践中，培训方案都存在更丰富、更具体的设计空间。事实上，在培训方案的实际操作中仍需进一步的充实和细化。
再次、本文设计的中层管理人员培训方案仍需经过实践的进一步检验。本文主要以定性的方法对通力物业公司现有的培训工作中存在的问题进行了分析，并按照标准的培训流程对公司的培训方案进行了设计。具体的培训方案是否能在实践中应用要经过时间的检验，培训效果也需要较长的时间方能得到评估结论，因此在有限的时间内无法对设计的培训方案进行验证。
此外，培训并不能解决企业中存在的所有问题。（1）培训不同于教育可以长年累月的对人格和价值观进行塑造，企业对员工的培训，是在追求投资收益，追求即学即用、解决问题，是在解决较为显性的职能条件技能与知识缺陷，企业倘要解决态度问题，不如直接聘用好态度的员工来的更加有效；（2）培训不能成为处理问题的唯一手段，而只是众多的管理工具当中的一个，对于纪律不彰、士气低落、道德操守等问题，培训就难以解决。企业应该将文化工具、领导工具、权力工具、管理工具等手段综合运用起来，多管齐下，才能真正解决企业经营管理中遇到的问题。
参考文献（略）