目标成本管理基础上房地产开发工程成本控制探索
第1 章 绪 论
1.1 研究背景
在2021年初，国务院常务会议出台新国五条;政策，整个房地产行业立刻成为舆论关注的焦点，也成为一个热门话题。
近些年来，我国房地产业取得了飞速的发展，不仅大大的推动了我国国民经济的发展，促进相关产业的作用也不能忽视。2003年，随着国家明确把房地产行业划分入国民经济支柱产业中，为了保持其持续健康发展，国务院颁布了《对于促进房地产市场持续健康发展的通知》，并随之出台了一系列相关政策和措施，这些政策和措施的实施极大的刺激了我国房地产业的消费能力并显现出巨大的市场需求，房地产业井喷式发展的黄金时期到来了。然而，炙手可热的房地产市场和各大省市迅猛上涨的房价受到了广泛关注，为了控制城市房价上浮过快的现象，中央政府接连颁布了一连串的政策措施。2005年3月，中央银行宣告了住房贷款折扣政策的终止；某些地区的个人购房贷款首付比例由原来的20%调增至30%。当月又下发了国八条;，会议的主要精神是要求政府要实实在在的负担起稳定住房价格的任务、正确引导居民合理消费住房需求、全面监测楼市运行情况等。2007年，国家继续使用财政手段来调节房地产市场，单单银行加息就有5次。2008年全球性金融危机爆发，全球的央行都采取降息的方式应对经济危机。我国政府给予经济支柱的房地产业各种各样的优惠政策，再次激起藏有巨大能量的房地产市场。次年十月，为了控制非刚性的住房需求，国务院颁布了国四条;，重申要加大力度实行有差别的信贷政策、严格控制和打击投资投机性购房。同年12月，为了打击炒房团;火爆的态势，国家宏观调控的范围开始触及到房产转让应交营业税上面，将免交时限由以前的2年调整为5年。2021年4月14日，国十条;提出坚决抑制不合理的住房需求;，以限贷;与限购;的方式抑制投资投机性购房需求，限贷;是要求贷款购买二套房的家庭首付比例不得低于贷款总额的50%，限购;则要求购买二套房贷款利率最低为银行基准利率的1.1倍。2021年2月20日，国务院常务会议宣布了楼市调控的新国五条;，颁布了对房地产市场调控的五项新举措。它要求主要省会城市在坚持保持房价稳定原则的基础上，将新一年度对新建房屋价格的控制目标公之于众，同时构建相应的问责考核机制，坚决遏制投机投资性购房需求，增加普通商品住房用地供应，推进经济适用房、廉租房工程的规划建设，加强市场监管。这次会议是国务院再度谈起要求各地市设定年度商品房房价控制的目标，说明我国调控房地产市场的力度不断加大。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究综述
作为一种成本管理理论体系，目标成本管理以目标成本法为主要理论基础。目标成本的概念最初来源于日本，日本将美国目标管理方法引入到相关生产企当中，增加了成本;的概念而扩展和创新，形成了新的成本管理方法 。1952年，希金斯极力推行责任成本会计，成本目标经过层层分解后，最终形成各级责任主体的责任成本，从而能有效地控制成本。1954年，有着现代管理学之父;美称的德鲁克根据目标设置理论提出了一套目标激励方案目标管理理论，他认为价格的确定要以市场上购买产品的消费者所能认同的价格水平为准，并以此来确定目标成本，进而使产品达到经济合理、技术可行的水平，他的理论思想促进了成本管理理论的发展。1959 年，日本的丰田汽车公司将目标成本管理应用到汽车研发和车型设计的领域，在实际应用过程中又与价值工程等方法相结合，将产品的生产成本设定在一定的范围并作为控制的目标。除此之外，丰田公司还将目标成本管理的方法应用到汽车产品的设计、试产和投产准备等不同的阶段，以最初设定的目标成本为奋斗对象，通过加强各相关部门之间的合作来努力完成，这就朝着所说的成本企画;的模式发展。在生产力水平不断提高的作用下，人们对成本管理的认识也有所转变，20世纪60年代费根鲍姆论述了质量成本;的思想，成本管理越来越重视对成本的事前控制。aren M .roll(1999)阐述了自己对目标成本管理的理解，他指出企业为了实现期望的利润，结合企业战略发展的要求和市场行情，在充分开发企业对成本控制能力的情况下，运用科学的方法来确定企业所期望的生产成本，并以此作为成本管理工作的奋斗目标。2000 年，在《精益生产企业的成本管理》一文中Creees，Robert C引用成本企画(Target Costing) 、价值工程(Value Engineering) 和组织间成本管理( inter-organizational cost Management)这三个成本管理工具，并将其看作生产企业与众不同的成本管理方法。2000年，尼科利尼结合实际案例，探讨了英国建筑行业能否成功的运用作业成本和全生命周期成本这两种先进的成本管理方法。他结合英国建筑行业的性质和特点，将目标成本法应用到两个不同的企业中来进行成本的管理。案例研究的结果表明，要充分结合供应链的相关理论并且对成本制定的方法进行改进，才能真正达成采用目标成本法所制定的目标成本。Tiago Pascoal Filomena Francisco osé liemann Neto and Michael Robert Duffey 采用目标成本管理建立了一个具体可操作的模型，并将其运用到产品生产的过程。Paulo Afonso，Manuel Nunes，António Paisana and Ana Braga以目标成本管理为主要的理论，分析了产品生产的时间与产品成本二者之间的关系。Robert ee将目标成本与产品关联的设计联系起来，研究二者是如何提高企业的经济效益的问题。Ugo Ibusui，Pao Carlos aminsi将价值工程理论和目标成本管理理论结合起来，使目标成本管理成为一个动态的过程。oseph F. Castellano，Saul Young利用企业的组织结构，探讨了目标成本管理的具体应用。oshua neifel 将目标成本的分析方法深入到对现代商业建筑的成本管理之中，并对对全生命周期内的成本控制进行了研究和探索。
第2 章 目标成本管理的基本理论
2.1 目标成本管理的含义及特点
2.1.1 目标成本管理的含义
目标成本的含义是指生产某一项产品时，为了实现既定的利润率所可以接受的最大成本。在对目标成本进行管理时，必须充分结合企业对自身相关利润的规划和对未来发展的蓝图设计，它所要求的成本管理体系必须由价格来引导、注重客户的需求、关注产品的流程设计，并且需要不同职能部门之间的相互协作。目标成本管理主张全过程的成本管理思想，将成本管理的整个过程贯穿于产品生产的全过程之中。
目标成本管理是以目标成本法为核心理论的成本管理方法，经过运用市场调研、销售预测等方法，制定出生产产品所需的总体的目标成本，并将其分摊到各个职能部门，形成各个职能部门的目标成本，各个职能部门在自己的职能范围内完成对目标成本的控制工作，定期将目标成本与项目建设中实际发生的成本进行比较，分析出现差异的原因，及时采取补救措施将差异抵消在未来的成本耗费中，在项目结束后对成本执行的效果进行评价，对相关责任人落实奖惩的经营管理方式。
目标成本和目标成本管理两者的关系是相互依存、缺一不可的。目标成本是目标成本管理的对象，也是进行成本管理的终极目的；目标成本管理则是手段与方法，是为了实现目标成本所运用的经营管理模式，摒弃目标成本而进行的管理和控制，会导致目标成本的实现也成为空中楼阁。
2.1.2 目标成本管理的特点
1．坚持以人为本的现代成本管理
管理工作其实就是对人的管理，只有每个人都积极的投入到工作中，才能做好管理工作。成本管理也是如此，因此现代成本管理最显著的表现之一便是实行以人为本的成本管理。目标成本管理也坚持以人为本的理念，注重对员工的工作积极性、主动性和创造性的激励机制。目标成本管理将目标成本分解至关于部门的相关责任人，通过这种方式来增强员工的工作责任感，激励人们的工作热情，并转化为具体的工作行动，在项目结束以后落实对相关责任人的奖惩，从而在自身权限的条件下和利益的驱使下将责任的压力化作行动的力量，促使人们同舟共济，以很高的积极性去实现责任主体的目标成本。
2．未来型的成本管理
目标成本管理要求企业首先要制定成本的控制目标并朝此努力奋斗，也就是说企业必须制定切实可行的目标成本，并作为整个企业的奋斗目标。目标成本管理把成本管理工作的重点在于企业未来成本的下降，在自己的责任范围内认认真真地进行成本控制工作。在成本控制过程中，根据汇总的目标成本和实际成本的数据，我们可以判断出目标项目成本的执行情况，如果二者出现较大的差异，管理人员应当分析总结差异出现的原因，通知相关责任主体，共同商讨整改措施，为未来的成本控制提供决策信息，这样不但可以保证成本目标的实现，还可以避免管理工作上的重大失误，减少对未来成本控制工作的影响，从而从整体上保证目标成本的实现。目标成本管理将责任主体对成本控制的工作变为能动的、面向未来的现代成本管理模式。
2.2 目标成本管理的流程
在国外，很多的企业都已采用目标成本管理的方法，能够显著改善企业的经营成本管理。由于每个企业都具有自身与众不同的特点、管理模式，对成本管理要求的程度也不同，所以每个企业具体应用目标成本管理方法时，都会与企业的实际情况相结合，所应用的目标成本管理流程也不尽相同，但它们的基本原理和基本流程应该是相同的：
2.2.1 目标成本的制定
实行目标成本管理，第一步是制定目标成本，充分了解所属行业基本情况的基础上，遵循制定成本的科学性，进行市场预测，销售量预测，利润预测和成本预测。搜集以往年度的历史资料和企业当前关于生产能力、行业地位、竞争能力等资料，对掌握的信息进行加工处理，以供管理者最终决策；管理者在多种备选方案中选择最佳的成本方案，经过反复的检查和优化，最终确定最优方案。在确定了最优方案之后，就要进行第二步，即分解和落实目标成本。
2.2.2 目标成本的分解
确定目标成本之后，应根据不同行业不同企业的现实状况，将目标成本进行进一步的分解，即横向和纵向的分解。至于目标成本分解的具体方法和细化的程度，就要充分结合不同的行业和企业的自身特点，不同的企业有着不同分解方式，但无论怎样分解都无外乎是横向分解和纵向分解。横向分解主要是按照企业内部的组织结构，将目标成本客观地分解到各个职能部门和人员，形成各职能部门和人员的责任成本，各部门和人员变为目标成本的具体实施者，并在自身的职责范围内对目标成本进行控制，并对其执行的结果负责；纵向分解主要是按照企业的工作分解结构，将目标成本具体分阶段到每项作业当中，从而就为每一生产阶段提供了成本控制的基数，目标成本纵向分解最终是将目标成本分解到各个核算科目和作业内容当中，这样目标成本就有了归集的标准和依据。
第3章 房地产开发项目成本控制的相关理论分析........14
3.1 房地产开发项目的特点 ................14
3.2 房地产开发项目阶段的划分 .............15
3.3 房地产开发项目成本控制的现状 ............17
3.4 目标成本管理在房地产开发项目实施的可行性 ...........18
3.5 本章小结 .................19
第4章 目标成本管理在房地产开发项目的应用..........20
4.1 房地产开发项目目标成本的预测和制定 .........20
4.1.1 目标成本的预测...............20
4.1.2 目标成本的制定...........20
第5章 目标成本管理在房地产开发项目的应用前景和保障措施.................35
5.1 目标成本管理在房地产开发项目的应用前景 ...........35
5.2 在房地产项目成本控制中实施目标成本管理的保障措施 ................35
第5 章 目标成本管理在房地产开发项目的应用前景和保障措施
5.1 目标成本管理在房地产开发项目的应用前景
现如今，房地产开发项目的成本控制水平还不高，对成本的控制还停留在项目前期成本预算、项目过程中的成本核算还有项目完工后盈利状况的统计阶段。对于缺乏先进的成本控制体系的房地产开发企业来说，工期的长短和资金投入量是影响成本高低最直接的因素，所以在项目施工的过程中，房地产开发企业一味的加快工程进度，减少人员材料等资金的投入，以为这样就是对成本的控制。殊不知，成本控制贯穿于房地产开发项目的整个过程，能够合理的监督成本的耗费情况，将进度对成本的影响考虑在内，实现对成本全面的控制。所以，房地产开发项目急需运用现代的成本管理模式，提高自身成本管理的水平。
将目标成本管理运用到房地产开发项目成本控制中，企业的管理者在项目前期准备阶段就会对整个项目做出宏观的统筹安排，并将整个项目的总成本具体分解到各个部门及人员，具体的实施人员就会在自身的职责范围内，负责对相关成本的控制，并对成本控制的结果负责。在项目施工建设阶段，引入挣值管理的思想，监督和控制项目成本和进度的执行情况，并对未来成本和进度做出可靠的预测，对于存在的偏差相关职能部门可以有效的采取措施，合理的分配人力物力和财力，使房地产开发项目的成本和进度执行情况始终不偏离设定的目标成本的大方向。将目标成本管理方法和挣值管理的方法相结合，能够对项目成本和工期做出可靠的预测，这样就能在实际建设中应对一些突发的意外，推断出成本和进度的执行情况，并合理的调配资源，将突发情况对成本和进度的影响消化在未来的工作中，使得项目整体朝着预计的目标前进。所以说，目标成本管理作为现代的成本管理思想，可以运用的领域还很广泛，可以将房地产项目中的成功经验运用到其他项目或领域当中，在不同领域发挥目标成本管理的优势，促进相关领域的发展。综上所述，目标成本管理有着广阔的发展前景。
第6 章 结论与展望
近年来，随着政府的宏观调控措施所涉及的范围越来越广，加之整个行业市场的规范化，房地产企业之间竞争也越演越烈，房地产开发项目利用何种成本控制手段来有效的加强对成本的控制，是房地产业面临的重要课题。本文运用现代成本管理方法目标成本管理，建立了应用目标成本管理进行成本控制的体系，并在目标成本管理的基础上，结合挣值管理理论，对成本偏差和进度偏差进行合理有效的控制，使得对成本的控制始终围绕在设定的目标之内。通过对目标成本管理理论的分析和目标成本管理具体应用到房地产开发项目的研究，得出了如下结论：
1．通过对目标成本管理理论、特征及其应用的深入研究可以发现，目标成本管理不仅仅是一种成本控制手段，它还是利润与成本的综合战略规划过程。目标成本管理强调企业要与所处环境相结合，这就要求房地产开发项目的成本管理必须与所在市场紧密联系，立足于实际情况制定目标收入、目标利润和目标成本，确保数据符合实际、切实可行。
2．通过对目标成本管理的理论研究，提出了房地产开发项目应用目标成本管理的具体流程，按照目标成本管理的基本模式，将其规范化和流程化，从而能够更有效、直观的应用目标成本管理，提高房地产项目成本控制水平。
3．最后，提出了目标成本管理在房地产开发项目顺利的贯彻和实施所需具备几点基本的保障措施，房地产开发项目需要培养自身的企业文化，提高全员参与的意识，保证数据的准确，建立相应的激励机制，只有满足了这些基础条件才能更好地发挥目标成本管理的最大价值。
参考文献（略）