基于人性化的房地产内部布局因素研究
1 绪论
1.1 选题背景及意义
1.1.1 选题背景
我们知道国民经济发展的重要部门之一就是房地产行业，其发展对我国经济有着很直接地影响。近年来，随着城市发展节奏的加快，工业化发展的加快、中国房地产业发展良好，在整体经济和社会发展中发挥了促进作用。近年来，房地产整体可持续的发展存在很大的欠缺，特别是基于人因工程学中（人性化）的角度去研究房地产内部布局的因素，发现其存在问题很多，如缺乏采光、楼间距小、通风不畅、配套欠缺等。伴随着中国经济高速发展，人们的生活方式也在不断调整与改变，生活节奏的不断加快导致人们对生活质量的要求也在不断提高。因此在现在的房地产研究方面，多数集中在选址、项目的业态组合、区域配套、未来发展前景等方面，但中国居民现在更希望在简易居住的同时，能够享受独自一人性化、多功能、综合性强的空间或环境，这样的环境对于人们的身心的放松及愉悦起到了很好的作用。随着近年中国国家宏观调控政策的实施，房地产行业的竞争异常激烈，传统的规划、设计很难得到市场的青睐，所以在如今的中国市场上，要在房地产内部布局上应用人因工程学中（人性化）的理论，使其布局设计的影响因素的研究从人性化的角度出发，来不断满足各种消费者更深层次的需求。
1.1.2 选题意义
人因工程学（工效学）是研究人，机器，环境三者之间的相互作用，结合三者之间的相关关系而组成的，这是一个重要的工程技术学科[1]。管理科学中的一项最重要的分支就是人因工程学。之前国内外对于人因工程学的探索及研究,在房地产行业当中研究应用很少，并且缺乏针对性的、全面的、系统性、可认知性的研究，对于本文提到的房屋内部布局的影响因素的研究就更不详细全面了。目前研究的比较成熟稳重行业应该属传统制造行业。本文对房屋内部布局的影响因素的研究,将从人因工程学基本原理、人的生理、心理等几方面开始着手研究，用在市场营销和消费者心理中，发现工程和市场营销是消费心理学的交叉点，通过改进和升级的内部布局的影响因素，来实现最大的客户满意度。
1.2 国内外的研究现状
1.2.1 国外研究现状
基于人因工程学，通过本课程的学习，了解到人因工程学是一个新的交叉学科，它起源于欧洲，在美国形成。人因工程学是一门历史比较短暂、学科交叉性比较强、研究领域宽泛的学科。就目前现有的文献查看，国外对于人因工程学的研究著作比较多，涉及的相关的论文、杂志、期刊都不少，其研究的重点主要用于解决一些实际的生产类的、生活类的问题，其研究考察的重点、难点、热点都在不断更新及调整过程中，主要是为了适应社会发展的学术研究，以实现学术的领导。
近年来，关于于这方面在国外的研究主要存在于人类研究，研究特殊人群、工作环境、职业健康研究、产品设计和工程领域的研究，组织和管理中人因工程学的研究，最初人们对内部布局设计的研究主要集中在零售业中，后来随着人因工程学发展的逐渐成熟稳重，对内部布局的影响因素的研究范围逐渐多元化。
目前，人因工程学研究集中在两个方面的理论与应用，但目前的发展趋势是仍主要侧重于应用方面。
但由于地理位置的关系，经济发展速度和区域文化的差异导致研究的重点的差异。即使研究的侧重点有所不同，但其基本的研究是通过人机环境相互关系，来保证在一般的人机系统中的优化。我们的外文资料[3]，指的是一系列的相关信息，包括安全科学;，应用人机工程学;，国际人类工效学;和工业工程与计算机杂志，在中国的房地产行业中可以看出，近几年中，人因工程学的研究包括以下几点内容：
（1）研究人类居住环境、居住场所的改善
在房地产行业中，内部布局设计中出现的主要问题有缺乏采光、楼间距小、通风不畅等，对人类居住影响比较大。人因工程学通过研究，控制，预防和改善措施，使环境更适宜人类居住的各种条件。从人因工程学的角度提出了以改善人类的生存环境和以人为本的设计。这种内部布局设计，包括材料的选择、环境规划、空间格局，主要从生理学、心理学、市场营销、管理与消费者心理等方面，确保其遵从人的特性及要求。
2 相关理论综述
2.1 人因工程学的理论
2.1.1 人因工程学的定义
人因工程学的研究领域及应用范围极其广泛，在该领域的各种学科专家、学者都尝试从其自身的角度来为人因工程学这门学科下定义及命名，因此，所有国家对该学科的定义以及其命名都存在很大的不同点，即使在相同的国家其命名也不尽统一。各学科对于它的定义不同，但不影响其最终追求的学科目标即安全、高效、舒适、健康。
下面国外几种学科权威人士对它的定义：
第一，国际人类工效学学会将其定义设置为：在某些特殊的工作环境中将解剖学科、生理学科以及心理学科等各方面的因素结合起来而组成的综合性学科。还有一种就是人、机器、环境三者之间的各种因素。
第二，《中国企业管理百科全书》将其定义设置为：其研究的目的最终、最直接的目的是生产中提高效率、安全性、健康和舒适度，前提是探究人和机器、环境的相互作用及其相关影响因素。
第三，伍德森（W.B.woodson）则认为：人与机器相互关系的合理方案是研究人因工程学的最终目标，我们对人的知觉显示、操作控制、人因系统的设计、布置设计以及作业系统设计的组合等进行有效的研究，最终目的是为了赢得更高的效率并且在作业时感到安全性和舒适度。
本文主要从人因工程学中将人性化的概念提出来，为后续研究提供视角方向。
2.1.2 人因工程学的研究方向
1、研究人的生理、心理特性
在本文中，我们通过人的生理、心理特点来优化户型设计中消费心理环境系统。
在人因工程学中，我们寻求从研究对象和主体的特征，全面系统的因素是为了制定标准的、规范的因素并为此提供科学的、切实可行的依据，使我们所设计的内部平面布局人性化、同时为了提高生活及工作条件的标准，使环境能够保证高效、安全、健康及舒适。
2.2 关于房地产的理论
2.2.1 房地产的定义
在房地产拍卖过程中，拍卖形式有三种，因此在土地，建筑物和房屋实体合一现实下的权益。在中国，房地产在国家经济和社会发展中具有十分重要的地位和作用。房地产是人们日常生活和工作的重要物质基础。但是，在现在，随着我们房地产行业的迅速发展并且逐渐成熟稳重起来。人均住宅建筑面积在不断提高（2005 年年底 26.1 平米增加到 2021 年底的 31.6 平米）。在人们对房地产的基础需求得到满足后，改善性需求逐步上升成为主导因素，且必然导致人们对房地产人性化要求及房屋内部布局提出一些合理的要求，从之前那个单纯以居住为目的的场所随之附加了很多其他功能。综上所述，房地产内部布局必须和人因工程学中人性化因素进行合理融合，才能更好的满足市场的需求。
2.2.2 房地产的现状分析
中国的房地产行业市场从2007年和近年实际运行状况来看，我们可以判断：中国的房地产市场已经进入了一个调整期，进入了这个房地产周期的下行阶段，也就是一些业内人士说开始进入一个拐点;。当然这个转折点;，正是这短短的转折点;，而不是长期的房地产的转折点;。从住房的运作水平，我们知道我国的房地产市场的现状从人性化角度从以下几个方面开始进行分析：
1.泡沫开始萎缩，市场价格在某一时间面临着更大的下降压力，为什么房地产的房价会出现严重的下降，因为一些城市的房价开始下降在2007年，在住房市场泡沫紧缩调控开始萎缩，尽管在一些城市的房价仍然很高，但在这块还是面临很大的下降压力，且在这块出现很大程度上的下调。为什么房地产价格出现了下降？是不是因为开发商在开发过程中并没有考虑到人性化因素，所谓人性化是基于以人为本;的开发理念。因此，我知道其在未来的开发过程当中要在遵循人们物质需求的前提下，同时还要将其精神与情感的需求融入其中。只有将人性化因素快速放大化才能更好的促进房地产市场的稳步发展，不会造成市场价格的大起大落的不稳定现象。
3 基于人性化的某楼盘内部布局的因素实证研究设计......................... 16
3.1 楼盘的基本情况 ............16
3.1.1 楼盘介绍.............16
3.1.2 楼盘内部平面布局图.........................17
4 研究过程设计................ 27
4.1 问卷设计...........27
4.1.1 调查问卷设计的原则..........................27
5 模型的构建及结果分析........... 38
5.1 模型的构建 ...............38
5.1.1 模型的界定.......38
5.1.2 测量方程.............39
6 基于人性化的房地产内部布局的影响因素提议
由研究结果可知，基于人性化的房地产内部布局的影响因素是空间因素、景观因素、微环境因素等，这三者对人性化均有直接的正向影响，随着房地产行业市场的日益激烈，传统的开发模式和不断上升的市场放量扩大了客户的选择空间，房地产开发的企业十分有必要将内部布局人性化提升到战略高度，制定一套适宜房地产企业基于人性化角度的内部布局的提议。
6.1 空间因素的角度
人性化的最直接最重要的影响因素是空间因素，因此对于空间因素的优化是内部布局的关键因素。影响空间因素的六个指标依次为： 停车位布局 、道路布局、建筑布局、小区配套布局、小区层高布局标准、小区楼距布局。在这个小区内我们提议采用BLOC（开放式）;原汁原味欧美流行的组团居住模式，通过四条社区内部道路（家园路、家园西路、家园北街、家园南街）通过这种方式可以将整体项目空间自然划分为5个主要组团形式，包括光大1号园、光大2号园、光大3号园、光大4号园、光大5号园。其次设计者应设置门口，休闲空间，小空间的公共环境的搭配及设计部分要更加具有识别性、归属感及更加具有公众意识。平时活动主要是由居民散步，聊天，娱乐，休息，锻炼，纳凉等几部分组成。因此在不同的区域需要不同的场所。我们在桌椅设置要考虑人们聊天时不会轻易被打断。在操场上的儿童，成人需要设置的地方休息；晨练区位置选择需考虑离居住区稍远。最后，我们通过将人车分层;设计理念精心布局，打造一个便捷、通畅、安全的社区交通环境，才能最大限度的来确保社区空间布局的完整性及通畅性，这样才能提供了更多的绿化需求面积，主要是为了合理的处理小区内部车辆穿行、停放混乱、噪音较大等因素对社区造成干扰的问题，最终的目标是达到空间利用率最大程度提高的目标。
7 研究结论与展望
7.1 研究结论
本文通过基于人性化的房地产内部布局的的影响因素进行分析，得出以下结论：通过借鉴国内外关于人因工程学及房地产内部布局的經典文献，并且结合平遥县某一具体小区的特点，得出基于人性化的小区内部布局影响因素主要有：空间因素、景观因素、微环境因素。在这三个影响因素都是关键因素，空间因素对人性化的影响最显著。人性化的小区内部布局对于房地产开发企业而言是一项长远的战略举措，开发企业应该从：空间因素、景观因素、微环境因素等三个角度入手，尤其是针对关键影响因素，采取恰当的方式，体现从人性化的角度，提出小区内部布局的提议，借此将小区内部布局设计更合理化，提高人们的满意度。
7.2 研究展望
7.2.1 研究不足
本文的研究虽然是在大量阅读国内外学者文献基础上，通过对调查数据的分析处理得出了研究结论，但由于自身能力和条件的限制，本研究还存在着一些局限之处，有待于进一步地研究，主要从三个方面来说：
（1）从调查的样本方面来说，由于问卷调查工作的困难，受到了人力、时间等因素的限制，所以本研究只选择了平遥县一具体的楼盘作为研究对象，这就导致了研究数据具有一定的局限性。因此，未来研究有必要选择更多的地区楼盘以扩大样本的地域性，同时选择更广泛的楼盘类型，来做更深入的研究，为从人性化角度分析小区内部布局的各项影响因素提供实证依据。
（2）为了研究方便性及可操作性，实证研究部分仅仅局限于从小区内部布局外部的影响因素进行研究，但是对于内部布局内部的影响因素，研究结论是否成立，仍需要进一步的研究。
（3）本研究将人性化的房地产内部布局的影响因素归纳为：空间因素、景观因素、微环境因素等三项，其实，基于人性化的房地产内部布局的影响因素不仅仅只有这些，还包括其他众多影响因素，这些因素对房地产内部布局的影响是不容忽视的。
参考文献（略）