DX公司桃源房地产项目成本控制研究
第 1 章 绪论
1.1 选题背景与研究意义
1.1.1 选题背景
房地产行业作为近十几年来我国发展最快的行业之一，为我国的国民经济和社会的发展做出了重大贡献。1998年7月，国务院颁布《对于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称23号;文件)，明确提出促使住宅业成为新的经济增长点;，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。此后，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，房地产业慢慢成为我国高利润率的产业之一。
自2003年以来，我国房地产业发展十分迅猛，对土地使用权实施招投标、挂牌、拍卖方式取得，因此土地价格和房价迅速攀升。2003年6月，中国人民银行下发《对于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。这份文件是中国第一轮房地产市场过热之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。2005年3月底，国务院办公厅下发《对于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称国八条;)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称国六条;)，将调整 住房供应结构作为调控着力点。2008年年初货币政策从适度从紧;改为从紧;，而 财政政策继续保持稳健；下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布双率;齐降，货币政策再度从从紧;向适度宽松;转变。2009年间中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由去库存;转变为挤泡沫;。 2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设;四条具体措施(简称国四条;)，以完善促进房地产市场健康发展为目标。
2021年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院对于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称国十条;)，被称为史上最严厉的调控政策;。 2021年为稳定房地产市场发展，国务院、银监会等相继出台多项政策对稳定房地产市场发挥了重要作用，不论是限购还是房贷利率等措施都让房价得到了控制。2021年11月，在十八大报告中，胡锦涛同志表示，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求;，坚持房地产市场调控政策不放松。这也是保障房建设;首次被写入党代会报告。2021年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即国五条;。国五条;中稳定房价的新政包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容，2021年底，中央政府对房地产政策从宏观调控向市场化转变。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
西方理论界对项目管理理论研究较早，已经成为系统化、整体化的知识体系。其中，具有代表性的综合研究成果如表1.1所示。
1．1911年，泰勒发表了《科学管理的原理和方法》，提出了预算控制;及标准成本控制理论;，并确立了标准化制度。1947年，麦尔斯提出了价值工程;的概念，主张企业在产品设计及改造时需要着眼于消费者的需求，考虑产品成本，使得功能与成本相匹配。1952 年，希金斯主张进行责任成本会计核算，通过分解成本目标到各级责任单位的责任成本，更有效地控制成本。1954 年，德鲁克提出了目标管理理论;，主张设计产品之前要根据顾客的接受水平确定产品价格，从而确定目标成本，通过目标成本对产品设计进行控制，进而使产品达到经济合理、技术使用的水平。
2．20 世纪 60 年代，费根鲍姆提出了质量成本;的概念，成本控制从注重事中控制逐渐演化成为综合性的注重事中和事前控制的目标成本管理，推进了成本管理的进一步发展。1981 年，西蒙提出了战略管理会计的概念，1988 年，库珀提出了以 ABC 制为主要核心的战略成本管理体系，并随着波特、桑克等人在此基础上对战略成本管理的深入研究，战略成本管理体系更加充实。
3．2000年，美国学者罗伯特．格里斯沃尔德提出了全生命周期成本管理;的工程项目投资评估与成本管理的理论与方法，阐述了项目的成本控制应该系统化的观点。2002年，杰克．R．梅瑞狄斯和小塞缪尔．．曼特尔进一步提出了全面造价管理;这一涉及工程项目战略资产管理、工程项目造价管理的概念和理论，将项目的成本控制提升到企业战略管理的层面之上。
1.2.2 国内研究现状
近些年来，随着我国社会主义市场经济的发展，房地产业发展尤为迅速，根据我国国情及经济发展的实情，在吸收西方理论界研究精华的基础上，国内理论界与房地产业界在项目成本管理与控制研究方面，也逐步深入。由重视项目某个环节的成本控制到重视整个过程的成本控制；由只注重理论研究到理论和实践相结合。这些研究成果大致可以总结为设计阶段成本控制研究、目标成本控制研究、全过程成本控制研究和成本控制实例研究等几个方面。
第 2 章 房地产项目成本控制的相关理论
2.1 房地产项目成本控制的概念及影响因素分析
2.1.1 房地产项目成本及成本控制的概念
1.房地产项目成本的概念
成本是一个价值范畴，它同价值有着密切的联系。产品成本就其实质来说，是产品价值中的物化劳动的转移价值和劳动者为自己劳动所创造价值的货币表现。从这一角度来看，房地产项目成本是指为实现房地产项目目标而展开的各项活动中所消耗的物化劳动的转移价值和劳动者为自己劳动所创造的价值的货币表现，即房地产企业在开发房地产项目所消耗资源而形成的全部费用的总和。
2.房地产项目成本控制的概念
成本控制就是利用各部门所提供的各种信息资料，计算实际或预计脱离目标的差异，找出差异的原因，并采取措施，消除不利差异，保证目标实现的过程。
项目成本控制是指在项目的实施过程中，定期或不定期地收集项目成本费用的实际信息和数据，将费用的实际值与费用的目标值（计划值）进行动态比较分析，如果发现偏差，找出差异的原因，及时采取纠偏措施，消除不利影响，以保证成本计划目标尽可能好的实现的管理过程。
2.1.2 房地产项目成本构成
房地产项目成本构成表如表2.1所示。
2.2 房地产项目成本控制的原则及策略
2.2.1 房地产项目成本控制的原则
在实施房地产项目成本控制时，为了更好地发挥成本控制的作用，实现以最低成本耗费换取项目的最大实际收益的目标，在具体实施成本控制时，应遵守这样一些基本原则：
1.及时性原则
房地产项目成本控制的及时性原则是指在房地产项目成本控制过程中，要及时揭示成本运行过程中产生的实际成本与控制标准之间的偏差，找出偏差原因，采取有效措施予以纠正，以减少失控期间的损失。成本控制是一个包括事前、事中、事后控制的综合性活动，尤其是深入到生产经营活动中的事中控制在成本控制中起着十分关键的作用。而要进行事中控制，没有及时的信息反馈是行不通的，因而及时性是房地产项目成本控制的首要原则。
2.节约性原则
房地产项目成本控制的节约性原则是指在房地产项目施工过程中，通过切实可行有效的控制活动，节省人力、物力和财力，用较少的控制成本获取较大的控制收益。在项目运行过程中，严格执行成本开支范围和费用列支标准，从各个操作环节入手，提高项目科学管理水平，考虑影响项目控制的潜在因素及可能带来的后果，结合实际采取相应预防措施，避免可能出现的资金浪费，实现项目成本控制目标。
3.全面性原则
房地产项目成本控制的全面性原则是指对房地产项目实际运行中的全部成本费用由全体员工进行全方位控制的原则。房地产项目成本控制是项目组织中的所有部门和员工的必要工作之一，与每名员工的切身利益关于。另外，成本控制贯穿于成本费用耗费的全过程，因此，只有遵循成本控制的全面性原则，才能更好地做好房地产项目成本控制工作。
4.动态控制原则
房地产项目成本控制的动态控制原则是指随着项目的不断推进，持续地收集实际发生的成本费用数值，并与目标值相比较，如有偏差，找出原因并予以纠正，同时结合实际情况调整修正新的成本目标值，继续推进成本控制。企业的市场环境和经营环境是不断变化的，项目的成本控制也是在不断变化的环境中进行的，只有坚持动态控制原则，才能更好地实现成本控制的最终目标。
5. 权责利相结合原则
房地产项目成本控制的权责利相结合原则是指项目的各个部门、各级员工都享有相应的成本控制权利，承担一定的成本控制责任，并且其最终的业绩和经济利益也与其成本控制水平的高低和成本控制目标的实现程度相关联。在现代企业中，成本是权责利相结合的经济责任制中的一个重要经济指标，关系到企业的盈利水平。企业只有充分调动各个部门和各级员工成本控制的积极性，严格按照经济责任制要求，切实贯彻权责利相结合原则，才能使成本控制真正发挥作用，实现成本控制的目标。
6.简便易行原则
房地产项目成本控制简便易行原则是指房地产企业项目的成本控制设计程序和方法，应在保证控制技术和效果的前提下，尽可能地简易方便、便于理解、易于操作。成本控制工作是一项复杂的工作，涉及到很多学科，更需要各个部门及全体人员参与，但是很多部门和人员对成本控制却比较陌生，因此，应遵循简便易行原则设计项目成本控制程序和方法，方便基层部门和员工进行成本控制，从而达到预期的控制效果。
第3 章 DX 公司桃源房地产项目成本控制中存在的主要问题 ................... 17
3.1 DX 公司概况 ........................ 17
3.1.1 DX公司概况及发展战略 ................... 17
3.1.2 DX公司成本控制现状 .............. 18
3.2 桃源房地产项目概述 ............. 18
3.2.1 桃源项目概况 ................ 18
3.2.2 桃源项目成本概况 .............. 20
第4 章DX 公司桃源房地产项目的成本控制思路及对策 ........ 26
4.1 桃源房地产项目的成本控制总体思路 ........ 26
4.1.1 桃源项目的成本控制目标 ............ 26
4.1.2 桃源项目的成本控制原则 ............. 27
4.1.3 桃源项目的成本控制方法 .................... 30
第5 章 结论与研究展望 .......... 45
5.1 结论........ 45
5.2 研究展望 ........... 45
第 4 章 DX 公司桃源房地产项目的成本控制思路及对策
4.1 桃源房地产项目的成本控制总体思路
4.1.1 桃源项目的成本控制目标
目标成本是指企业在未来一定时期在成本方面应该达到的奋斗目标。它具有先进性、可行性及可修正性的特点。桃源房地产项目目标成本的确定采取自上而下与自下而上相结合的方式，由各部门及员工不断协商、综合平衡，在此基础上确定最终目标成本。
1．桃源房地产项目目标成本的预测方法
桃源房地产项目目标成本的确定主要采用倒扣测算法。在事先确定桃源房地产项目目标利润的基础上，首先预计项目产品的售价和销售收入，然后扣除相关税金和预期目标利润，余额即为目标成本的一种预测方法。如图4.1所示。
相关的计算公式如下：
项目产品目标成本＝预计销售收入－应缴税金－目标利润
2.目标成本的分解
目标成本的分解是指将综合平衡并得到各个部门及全体员工认可后的总体目标成本值进行分解，落实到企业内部各产品、各单位、各部门的过程，目的在于明确责任，确定各单位、各部门的未来奋斗目标。目标成本的分解实施如图4.2所示。
桃源房地产项目对目标成本的分解按照统一领导、分级管理的原则，将总目标成本层层分解,落实到相关部门及人员，各部门及人员为实现目标做出计划、结合时间进度、资源状况，具体实施操作，形成了一个多层次的成本控制金字塔。
第 5 章 结论与研究展望
5.1 结论
房地产项目的开发过程具有较强的连贯性以及环节性，在房地产行业竞争日趋激烈的今天，做好房地产项目成本控制工作，是房地产企业生存和发展的最根本保证。本人结合自己十多年的房地产企业经营管理经验和项目工程管理经验，运用在吉林大学所学的项目管理方面的理论知识，在借鉴前人理论研究成果的基础上，撰写了本论文。
本文以房地产项目成本控制相关理论为基础，运用全面成本管理理论，从成本控制角度出发，通过规范研究、实际调查和案例分析等研究方法，结合DX公司桃源房地产项目成本控制现状，重点分析了桃源房地产项目在决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段以及营销阶段成本控制中存在的问题，提出了桃源房地产项目成本控制问题的解决对策。
通过本文的研究，本文得到以下几点结论：
1．研究房地产项目成本控制具有一定经济意义。做好房地产项目成本控制工作可以提高房地产开发企业的经营管理水平和竞争能力，可以提高房地产开发企业员工的成本责任意识，进而提高企业的经济效益。
2．房地产项目成本控制需要以相关的理论为指导。本文介绍了价值链管理理论、价值工程理论及全面成本管理理论等房地产成本控制的相关理论，为桃源房地产项目的成本控制提供了理论基础。
3．理论要和实践相结合，才更具有现实意义。通过分析桃源房地产项目的成本控制情况，发现项目成本控制中出现的问题，运用相关理论指导实践，提出解决对策，在解决实际问题时，又进一步完善理论，实现理论和实践相互促进，便于更好地解决问题，为经济建设服务。
由于笔者理论水平和文字驾驭能力有限，研究深度和案例定量分析能力有些欠缺，提出的解决对策可能存在诸多不完善的地方，尚需深入的可行性分析，更有待实践予以验证。另外，受时间、时效、保密性及搜集资料所限，本文掌握的部分资料可能与项目实际开发过程发生的真实数据存在一些误差。
5.2 研究展望
随着管理科学研究的不断发展，房地产开发项目成本控制的研究也将逐步深入，房地产项目的成本控制将不仅仅局限于战术层面的控制流程和控制体系的构建，而会延伸到战略层面建立多角度、多层次的成本控制体制，从而实现房地产项目的系统的更为有效的成本控制。尤其是当今社会已经进入信息化时代，各种成本控制软件先后开发出来，搭建规范化、标准化、信息化的成本控制平台将成为未来房地产项目成本控制的发展方向。
参考文献（略）