商业养老地产项目运营模式选择与管理策略研究
第 1 章 绪论1.1 问题提出近年来，我国老龄化问题日趋严峻，养老设施不足与老龄人口的快速增长存在严重的冲突，未来将引发大量潜在社会问题，政府部门已开始重视这一问题。据统计局发布的最新数据表明：2021 年年末，我国 60 周岁及以上人口数为 23086 万人，占总人口比重为 16.7%；65 周岁及以上人口数为 15003 万人，占比 10.8%;①。全国老龄办首次发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，2030 年到 2050 年是中国人口老龄化最严峻的时期，到 2030 年中国将迎来人口老龄化高峰，到 2045 年左右，国内 60 岁以上人口将占到我国全部人口的 30%。从 2021 年年初，吉安市政府就已将老有所养;列入重要的民生实事中，先后出台了吉府发〔2021〕18 号，吉府发〔2021〕30 号等文件，文件主要内容为支持社会力量进入老年市场，激励兴办养老服务机构，并从推进老龄政策落实及加强养老组织建设、促进养老服务行业发展、激励医养结合型养老机构，还为投资者给予权益保障等多个方面实施了部署。2021 年 9 月，国务院出台了《对于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出了我国未来养老产业的发展定位，并在政策制定上给予了指导，以此激励促进养老事业健康有序的发展。上个世纪 70 年代末开始实施的计划生育政策，造成目前的家庭结构广泛出现小型化;、核心化;、421;结构特色，生活节奏的不断加快，使得很多年轻人因为工作或者学习离开了父母，留在老人身边成家立业的更是少之又少，导致空巢老人;每年都在不断增加。随着思维方式的转变，养儿防老;、居家养老;等传统观念正在慢慢的淡化，正在悄无声息地不断弱化传统型的家庭养老模式，社会化、市场化养老模式演变成了必然路径。城市化进程的脚步推动着生活质量的提高，同时也为城市来了交通拥堵、土地匮乏、医疗紧缺等问题，其中养老问题尤为突出，仅靠家庭的力量难以有效地应对社会广泛的、多层次的以及数量庞大的养老需求。前瞻产业研究院撰写的《2021-2021 年中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》预测：2050 年我国老年人口将达到 4.8 亿，老年人口消费潜力从4 万亿元左右增长到 106 万亿元左右，占 GDP 比重从 8%增长到 33%左右。;①然而，我国很多地区存在建筑资源浪费的现象，50 年内同一个地方可以被拆二至三次，房地产供给侧的改革势如破竹，而老年人占比越来越高，所以为国内房地产企业带来了新的市场、新的机遇，养老概念的地产项目成为房地产商的新宠;，引发了新一轮新规模的圈地运动。国内养老市场参与者以超前的意识看到了如此庞大的商机，加上政府不断推出倾斜的政策，已有多家知名地产开发商、私募基金、信托基金、保险机构、外资险投和很多大型实业集团等纷纷看好国内养老地产市场，正在紧抓发展契机，欲抢夺一席之地。.........1.2 研究综述欧洲、北美等诸多发达国家的老龄化进程远远提早于中国，故其养老地产的发展及相关理论研究相对十分成熟稳重，积累了丰富的实践经验，具体表现在以下几个方面：在养老地产项目开发设计方面：Golant 和 Stephen. M（1992）[2]详细阐述美国对养老社区在规划设计、居住设施等方面的先进理论，描述了美国养老方面的政策环境，同时也针对其发展中存在的问题，提出了相应的提议。Arto Saari等学者（2021）[3]选定了地产位置、房屋设计、配套设施、服务质量等方面作为评价指标，为养老地产项目构建整体质量的评价体系，从而建立系统的评估管理工具。在养老服务水平发面：David Shulman 和 Ruth Gananter（1976）[4]认为由政府出资兴建设的养老院是应对社会老龄化的主要措施，再有企业运营，打造高品质的养老院，由市场竞争和合同约束力来提高该养老机构的服务水平。在个人选择养老模式方面：Dan Lago 等学者（1993）[5]、Robert Crosnoe 和Glen H. Elder r.（2002）[6]认为老年人可以根据自己的收入、住房、年龄、健康条件等因素综合选择养老模式，如专业机构养老或者居家养老。在住宅反向抵押贷款研究方面：Feinstein, onathan 和 Daniel Mc Fadden（1989）[7]的研究认为，老年人不轻易尝试住宅反向抵押贷款;计划这种创新的养老模式的原因主要在于预期寿命、金融市场波动的不确定，大部分都持悲观的态度。Sally 等学者（1994）[8]的研究认为，住房反向抵押贷款计划最适宜的对象是年龄在 70 岁以上、年收入较低、拥有的住宅剩余值在 15 万美元左右。老龄产业的融资问题研究方面：ZviBodie（2003）[9]根据生命周期的理论基础，结合风险管理和项目投资的理论基础，创新设计了几个金融产品，对养老地产的融资及其发展具有重大意义。Leibowitz Martin L.等学者（2021）[10]指出由于养老项目周期较长，多元化的资产配置成为养老地产投资商采用的策略首选。在养老项目运营模式方面：Eichholtz 和 Piet M A（2007）[11]从财务利润角度对综合性地产公司对养老地产项目的投资决策进行研究，研究结果认为老年养生、医疗护理服务能够大大提高该项目的营利能力。........第 2 章 商业养老地产项目运营模式的相关理论概述2.1 商业养老地产相关概念我国已逐渐步入老龄化社会，老年人作为消费群体已被关注，为老年人群体提供商品和服务的行业，我们称之为养老产业。这一概念的产生是是随着人口老龄化的这一社会背景演变而来的，是随着老龄化人群客观需求的变化而变化的，所以养老产业是围绕老年市场群体的需求而产生，而又随着老年群体的需求变化而发展[52]，主要是以满足老年人这一特定特殊消费群体的需要为基础，集老年产品创造设计、生产、销售、经营与服务为一体的产业链，有必然的社会福利特性，更是契合市场经济的特征。上游产业即为养老保险等金融服务机构，而下游则是指医疗护理、家政服务、休闲度假、超市等商业领域，而中游区域则为养老地产，是养老产业的形式之一，是承接产业链条的中央枢纽、良性平台，为资源整合起到了联动作用。从严格意义上说，养老地产有着商品性与社会福利性的双重属性，老年住宅、老年公寓等都是现阶段新型的商业养老地产，其与传统意义上的敬老院、福利院在土地供应、资金来源和养老体系等方面都有着很大差异。一方面，新型商业养老地产不仅在设计上注重考虑老龄化无障碍行动等特定需求外，还要注重提供老龄化服务，如家政服务、法律援助、心理咨询等；另一方面，最显著的一个区别在于，其属于以营利为目的商业地产，可以依照市场价格进行交易，允许运用市场化手段进行运作，住宅可租可售，有自主经营权。目前在国内养老地产的概念相互混乱，没有正式的定义出台，所以本文总结国内外文献对商业养老地产的概念界定如下：商业养老地产项目是随着人口老龄化不断加重而出现和发展的，以老年人的居住需要为目标，由企业或其他机构以盈利为目的，针对老年人的心理或生理特点而建设开发、规划设计的，为其提供良好基础设施及专业化服务的商业住宅产品。
.........2.2 商业养老地产项目运营模式的评价方法基于我国市场经济的不完全性，在商业养老地产项目运营的践行时间尚短，因此，相应财务评价体系仍不完善，又因养老地产项目的投资风险性大于普通住宅，在实际的运营过程中，要想有效规避运营风险，则需要选择一种可持续性的优良运营模式。本文将财务评价指标与层次分析法进行结合运用，进行综合评价，步骤如下：首先，以项目盈利为导向，选取财务评价指标，运用层次分析法，得出财务评价指标的权重；其次，通过财务方法预测，得出各财务评价指标的预测值；再次，将三个模式的财务评价指标值进行一对一的比较，根据排序赋予对应分值；最后，结合上述财务评价指标的权重，计算三种模式的综合得分，分数最高者为最优运营模式。逻辑清晰、简易明了，不仅提升财务评价的准确性，而且有助于开发商做出适宜地方特色的运营模式决策。对于项目评价工作的开展而言，相应评价结果的准确性则要依赖于项目评价数据的真实与完整性，以及所选取指标的科学合理性，而其中财务效益指标的运用，则能够通过对比分析来明确项目的可行性[54]。财务评价的属于定量分析法，主要针对可度量的因素，例如投入总资产、成本费用、现金流出与流入、销售的收入、营业契税等，均可以数据的形式来表示。财务评价指标主要包括：总资产收益率、投资利润率、净现值、净现值率、内部收益率、获利指数、投资回收期、资本收益率等。..........第 3 章 国内外商业养老地产项目的运营模式...........213.1 国外商业养老地产项目的不同运营模式 ......213.1.1 新加坡商业养老地产项目的出售模式 ...........213.1.2 日本商业养老地产项目的持有模式 ....213.1.3 美国商业养老地产项目的出售+持有;模式 ............223.2 国内商业商业养老地产项目的不同运营模式..........233.3 小结 ...........24第 4 章 商业养老地产项目运营模式的选择以AY;项目为例.......264.1 AY;养老地产项目概况 .......264.2 AY;养老地产项目的三种运营模式的财务数据预测 ..............274.3 基于层次分析法的财务评价指标的权重确定 .........324.4 三种运营模式的评价结果及最优模式的确定 .........334.4.1 财务指标评价结果排序及赋值 ............334.4.2 评价结果及最优模式的确定 .....34第 5 章 AY;养老地产项目运营模式管理策略研究.........365.1 出售+持有;模式顺利运营的管理问题分析 ............365.2 出售+持有;模式运营的管理发展策略 .........37第 5 章 AY;养老地产项目运营模式管理策略研究5.1 出售+持有;模式顺利运营的管理问题分析AY;养老地产项目有着我国大部分商业养老地产存在的定位不清、缺乏专业服务、资金压力大等问题，以商业养老地产的名义竞拍得到土地，可在后期运营时定位不清，往往沦为机关干部疗养院，同时，在融资筹资、养老服务等也有短板，具体表现在以下几个方面：吉安市商业养老地产的建筑用地并没有专门针对性的规划和审批，而是和普通住宅项目一样，通过土地二级市场招拍挂;的方式获取项目用地，土地性质一半为居住用地，一半为商业用地。由于商业养老地产项目的特殊性，项目地块选取在城南新区商业圈，附近有综合性三甲医院、古后河公园、有体育场等中心地段，用地成本并不低于普通住宅，这严重影响了该项目开发商对商业养老地产项目开发建设的积极性，不仅影响项目质量，而且很有可能降低项目品质，因此土地成本将成为阻碍AY;养老地产项目顺利运营的因素之一。AY;养老地产项目住宅本身需要适老化要求，如无障碍设计、较高的景观要求等等，以致于造价比普通住宅高，资金投入相较于同等建筑面积的普通住宅也要更多。另外在出售+持有;模式下，部分住宅出售，部分物业持有经营，其运营后期的养老服务又需要投入一笔资金，无形中又使AY;养老地产项目增加了一道资金压力。项目持有的物业需要长期运营，配套设施需要定期维护，加上前期建设阶段的巨大资金投入，导致投资回收期大大加长，是传统房地产项目的 2 倍之久，甚至更长，所以特别需要银行提供长期且低息的贷款支持。但从吉安市现有的金融业务来看，并没有针对性的优惠融资政策，缺乏充分的金融工具支持商业养老地产项目的特殊贷款，而且由于投资回报期长、风险系数高，部分银行和金融机构拒绝向该项目提供贷款支持，或者提出高要求的担保和物权质押，为项目公司带来一定的阻碍，无疑为项目筹资增加了难度。............结论本文结合AY;养老地产项目的开发建设，对该项目的各类运营模式进行深入研究，从而为其寻求一种可持续经营的运营模式，期望能够地产开发商为开发运营相关养老地产项目的模式选择上提供一定的理论依据，以此为动力，推进商业养老地产行业的总体发展水平。总的来说，本论文在以AY;养老地产项目为背景进行了如下研究：（1）本论文通过深入研究国内外商业养老地产项目的现状，归纳完善三种当前典型的商业养老地产项目运营模式。（2）本论文依托财务评价体系，结合层次分析法的运用，综合评价确定AY;养老地产项目的最优运营模式。（3）本论文进行了影响该项目顺利运营的问题分析，并借鉴海内外的运营策略，从多个层面提出了管理策略提议。..........参考文献（略）