酒店投资开发方法和经济评估探讨
1绪论
1.1研究背景
酒店项目投入是一笔巨大的资金，而在工程建设当中，风险是不可避免的。风险包括很多的方面，存在于洒店建设中的各个环节，存在项目经营的各环节。如何把风险降到最低或者如何有效地避免风险，始终是幵发者最关心的问题。有些洒建设的过程中出现了请如设计、质量、施工或者资金等一些问题，不得不停工。建成之后，运营情况并不良好，市场调查不够充分，导致资金问收周期太长，造成兮损。建成之后需要良好的风险管理将风险降低，组建优秀的员工人才，实施优质的洒店服务，形成稳定的顾客源，这些都足让酒估快速盈利的必不可少的元素。现阶段的风险分析，风险评估都不是很成熟稳重，这方而需要更多的研究和发展。随着高档酒店的快速发展，不久的将来市场将会趋于饱和，竞争也会越加激烈，酒店行业的下一步发展里多元化，消费的多元化以及消费客户的大众化是大市场的方向，目前经济型酒店、中档商务酒店、主题酒店、度假酒店发展很快，国内的很多商务洒连锁酒店等经济艰酒店、具有特定文化含义的主题酒店备受青睐，适当的价格、舒适的环境、舒心的服务、便捷的交通形成了很大的消费市场。消费者喜好的多元化，消费客户的大众化，应运而生，会有不同枯次的酒店以满足不同的客户需求，不同酒店类型的细分市场投资分析也是我以后要重点关注的另一研究课题。
1.2研究对象及内容
对国内部分酒店投资开发案例进行分析，认识和了解酒店项目投资的一般规律，通过关于统计指标的研究和一定的风险分析，分析酒店投资开发过程屮可能出现。分析不同投资开发模式的酒店建设情况，如幵发模式，建设规模，建设周期，功能布局等，项目建造管理包括项目规划设计，项目施工建造等；洒店项目经济评价包括盈利分析和风险分析。介绍了相关盈利指标，风险分析包括来自投资者的风险，来经营齐的风险，来自竞争对手的风险，来自外界环境的风险等。
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2中外酒店发展与现状
2.1酒店发展历程
我国目前已进入汽车消费的大时代，适宜这种类型的酒店形式也会形成一定的发展机遇，不过设施配置、功能要求等方面肯定不会停留在以往汽车旅馆的层面上。美国被称为是车轮上的国家，在屮国大规模的汽车旅馆是不可能重现的，主要原因是屮国人口众多，公路的建设远远不可能满足汽车的增长，汽车旅行的时间耗费会让出行幸福感大打折扣，在长途旅行中，高铁、航空会是竹选。至年代末年代初，旅游业和商务的发展趋势对传统饭店越来越不利，许多新型饭店大批出现。现代新型饭店吋期，饭店而向大众旅游市场，许多饭店设在城市屮心和旅游胜地，大型汽：饭店设在公路边和机场附近。这个时期，饭店的规模不断扩人，类型多样化，丹发了各种类型的住衍设施，服务向综合忭发展，饭店不提供位、住，而提供旅游、通讯、商务、康乐、购物等多种服务，力求尽善尽美，饭店集才据沿越来越大的市场。洒店的类型可谓是花齐放。
2.2国外酒店投资发展介绍
高档次酒店的建设经历了多个阶段，虽然有飞速发展的时间，但最终会趋向于饱和，酒店行业需要另找出路以扩大营业额及带来更加便捷的服务，经济型酒店也是在这种趋势下发展起来的，因为经济型酒店消费不高，设施和设备能够满足人民日常生活，出行需要。因为经济型酒店的服务对象面向大众，有着更为广阔的发展空间，市场不可限量。因此也有越来越多投资者的注意力转移到经济型酒店和中档型酒店的建设上来，毕竟最大的市场肯定是大众，大众市场的增长潜力是巨大的，而大众的消费档次、水平可能不高，但数量是巨大的。为了能够抓住大众这个更为广阔的市场，经济型酒店近年来发展迅速，也获得了大众的认可，带来了巨大的经济效益。经研究发现，很多高档次的酒店集团为了拥有更为广阔的市场空间，切入点往往选择为经济型酒店，也纷纷进入经济型酒店的投资建设和运营。
3酒店投资发展模式分析..............27
3.1洒店与城市综合体联动开发模式...............27
3.1.1洒店和城山综合体开发分类..............27
4酒店项设计定位和建造标准分析.................37
4.1酒店项定位分析...............37
4.1.1酒店项经营市场定位.................37
5酒店项目投资经济评价.................45
5.1酒店项目盈利能力分析...................45
5.2酒店项目清偿能力分析.................51
6案例分析
6.1酒店项目规划与建造
从某集团酒店产业的发展来看，经历了二个阶段，不同的发展模式，从自己投资资产发展阶段到我投资到委托管理或者资产租赁管理发展兼顾的发展阶段。在我投资建设经营酒店模式屮有独立投资、参股投资、房产洒店联动等模式，自我投资资产发展模式的特点是洒店由集团自己投资建造、管理为主，通过内部的投资建设、运营发展实现自我成长。委托管理或者资产租赁管理发展模式的特点利州外部资源和力量，通过资本纽带、兼并收购、理输出等多种力式来扩人产业规模。
6.2酒店项目投资主要指标分析
建设周期的长短和筹建人员的专业化管现水平、项资金的保障、设计单位、施工单位的实力和管理水平等密切相关。如果管理不善，建设期间会大大延长。从而导致整个投资成本的增加，特别是间接成本的增加，直接影响酒店项目的投资收益。可以说建设周期的有效管理是酒店项目实现投资收益的前提条件之一。由于投资方组建了强有力的酒店建设队伍，积累了较为丰富的建设经验，具打半军事化的管理团队，具有长期乍的建设承包单位，管理团队有丰富的酒庙管理经验，时间意识较强。
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7结论与展望
本文对国内外酒店发展的历程做了回顾，酒店业的发展是紧随社会经济的发展而发展。也紧随经济的不同发展阶段，经历不同的阶段，酒店行业也成为投资者青睐的行业。酒店和商业综合体的开发模式是盈利能力最大、竞争能力最强、可持续发展力、影响力较大的幵发模式；其次是酒店项目与地产项的联动；而中体酒店投资发展更要考虑的不仅仅是项目的经济价值；委托管理洒店的模式则是洒店投资管理集团发展项目的最快、最有效方式，也是优先考虑的方式。从洒店类型来讲，从一般的旅舍阶段到高端的星级洒店，有符合大众消费的经济型捫店，打代表豪华、多、高端的高星级洒店，也有代表一定文化和消费理念洒店，如历史文化主题、生态环境主题、特色运动主题等形象鲜明的捫店。社会经济发展蓬勃发展推动洒店业不断发展，洒店业的发展也促进社会经济的发展，洒店投资者，进入这个行业，要充分分析现状，认真研究预判未来发展趋势，科学选择适宜的洒店投资发展校式，洒店投资者尽量采取联动开发的模式，如商业综合体模式、房产联动模式；品牌先行者和领好者可充分发挥符理和市场营销优势加快酒店项目拓展。
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参考文献（略）