房产行业施工阶段对项目管理方优选机制概述
1 绪论
1.1 课题研究的背景及意义1.1.1 课题研究的背景近些年来，伴随着改革开放政策在各行业的不断深入，房地产行业也如沐春风，毋庸置疑的成为了我国国民经济的主要支柱。加之社会主义市场经济的全面完善，带来了国民经济的稳定增长，使我国房地产业得到了长足发展。从建筑业的总产值来看，自 2006 年以来，建筑业总产值同比增速始终保持在 20%以上。其中，2006 年为 20%，2007 年为 20.4%，2008 年为 27.2%，2009 年为 22.3%，2021 年为 24%，2021 年为 22.6%，2021 年为 20.4%。尤为重要的是，在 2005 年建筑业的总产值尚为 34746 亿元，然而短短的 5 年时间，到 2021 年则已高达 95206 亿元。在 2021 年，建筑业的总产值已经首次突破 10 万亿元，高达 117734 亿元。更多大规模、大范围的建设项目发展起来，工程建设在我国国民经济中突显其重要性。过去的几年间房地产业一直受益于国家对固定资产投资的高速增长。然而，2021 年全国固定资产投资(不含农业 301933 亿元)比 2021 年增长 23.8%，增速回落 0.7 个百分点。固定资产投资增速回落主要受资金约束，2021 年固定资产投资到位资金同比增速较 2021 年下降 4.2 个百分点至 20.3%。其中，国内贷款增速创出有历史记录以来的最低增速。特别是 2021 年，固定资产投资的大幅回落，致使建筑业总产值增速也同样开始下滑，甚至导致了 2021 年上半年出现了 6 年以来首次建筑业总产值百分比跌破 20%的结果。但无论房地产行业将如何发展，根据统计显示，在今后的 50 年中，我国城市化率将有望达到 76%以上。城市化进程对整个国民经济的贡献率将达到 95%以上。城市的大规模发展潜力预示建筑业行业必将有更广阔的市场。建筑业在我国的发展仍会处于快速增长时期，随着我国经济的持续增长及城镇化水平的不断加快，建筑行业的市场总的趋势将不会有太大的改变，繁荣仍将继续。1.1.2 课题研究的问题与意义据业内相关专业人士分析，房地产项目结算金额每每远超其预算价格。各大房地产开发商的重大项目结算金额一般为其预算金额的 1.3~1.5 倍之间。成本控制问题日益凸显，这不仅影响了地产企业的自身发展，也无形中影响了国民经济的整体进步。在工程项目建设过程中，企业因为造价管理过程中的诸多问题，无计划无目的性的动用了大量人力及物力，因此也就没有得到企业预期的合理;回报。从上述问题产生的原因来看，当前房地产项目造价工程师控制项目成本的主要方法一般为：先做好预算，而后根据预算再进行工程进度的审核。最终是工程竣工结算，结算总价格与项目建设过程没有良好的结合。严重缺乏在施工过程中对预测与现实价格的对比与分析。结算人员一般脱离现场，以致施工过程中很难及时洞察增加工程造价的原因，因此也就很难提前采取有效措施来控制成本。成本控制人员对现场工程管理过程了解很少，不能很好的辨别材料质量的好坏，甚至对材料价格的了解途径仅限于当地造价部门提供的市场信息价格。因此众多人为及客观原因致使造价控制工作等不到良好运行。工程施工阶段的工程造价控制是十分重要，也是十分必要的。施工阶段工程造价的控制是建设项目全过程造价控制的重要组成部分，此阶段对造价控制的好坏，不仅直接关系到工程施工质量的高低以及进度的快慢，而且直接关系着建设工程项目的成功与否。以科学的方法与手段对工程施工阶段各个环节的造价控制进行研究，并采取行之有效的控制措施，对施工企业降低成本，实现经济效益的最大化，使其在竞争中立于不败之地具有很重要的理论意义和现实意义。有鉴于此，本文试图通过房地产企业最应采取委托代理模式来解决上述在施工阶段出现的造价控制重点问题。
1.2 课题研究的内容该研究围绕房地产项目施工阶段造价控制的研究;这一题目展开，立足于房地产开发商的角度，通过大量阅读相关文献资料，探索研究出将委托代理模式;及自我管理模式;两大类别模式运用于建设项目施工阶段造价控制的设想。将现场调研、建立模型、定性定量分析等基本方法运用于本文的研究当中，再经过施工现场的深入调研，广泛搜集关于方面的问题报告及相关数据，以此为基础做了如下几方面研究：（1）阐述课题的研究背景、问题和意义，并对课题的研究内容、拟采取的研究方法以及研究的技术线路进行了简易介绍。（2）对造价控制基本概念及理论进行了综述。分别将工程造价的含义、工程造价的构成、工程造价管理的内容以及我国工程造价管理模式及其现状见著于本文。为论文以下所要进行的分析及研究奠定了基础性的理论依据。
2 造价控制基本理论介绍
2.1 工程造价管理概述2.1.1 工程造价的含义在建设工程领域，所谓的工程造价;就是工程建设费用的总和，是指为完成一个工程的建设，预期或实际所需的全部费用的总和[1]。
3 委托代理模式下的造价控制研究................ 103.1 委托代理关系....................103.2 纳什均衡理论在委托代理中的运用 ...................124 房地产企业与项目管理方博弈模型分析...............144.1 房地产企业与项目管理方博弈模型的构建...............144.2 房地产企业与项目管理方的博弈模型分析..................155 房地产企业对项目管理方激励合同的设计.................175.1 激励机制理论概述.....................175.2 激励合同的选择...................175.3 激励合同最优模型的构建..................195.4 激励合同具体应用的分析..................23
结论
工程项目的施工阶段是造价控制最关键的阶段，也是可塑性最突出的阶段。但是长期以来，房地产企业都不重视这一阶段的时时控制工作，只待结算时才惊觉项目建设费用的超标问题。本文以房地产企业施工阶段造价控制为研究对象，在翻阅大量文献及国内外研究成果的基础上，对房地产企业施工阶段造价控制的方法进行了创造性分析，并大胆设想将激励合同机制模型运用于。该论文的主要研究结论如下:从经济学理论出发，房地产企业与项目管理公司之间是一种纯粹的委托一代理关系，双反之间存在普通委托一代理关系中的一般问题。本论文运用博弈理论定量分析房地产企业主与项目管理公司的委托一代理关系，通过博弈理论中的变化性以及可产生的均衡性事物发展结果，阐述了房地产企业与项目管理公司在签订合同时，应首先选择激励制合同。接下来，本文选用了一个现实当中的具体施工阶段造价控制的案例，通过分析可得到结论：合理有效的激励制合可以促使施工阶段造价控制公司主动选择努力;策略来完成全部的造价控制工作，项目管理公司在追求自我利益最大化的同时，也为房地产企业节省了大量建设资金，实现了真正的双赢。
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