ZJ房地产公司全流程成本控制途径探索
1 引言
1.1 我国房地产行业成本管理现状
目前，我国房地产行业的成本管理主要存在以下几个方面的问题：
成本管理意识不足。一直以来，因为受传统观念的影响，我国房地产企业一贯实行以计划价格作为基础，事后核算为重点的静态成本管理模式。这种管理模式导致企业重视短期效益，忽视长远目标；重视产品数量，忽视项目质量；重视局部现状，忽视全局发展；重视具体现象，忽视事实本质；重视内部因素，忽视外部诱因。房地产企业成本管理意识薄弱，造成严重的损失浪费，财务人员只是一味的按照工程合同规定支付工程进度款，而没有形成对项目全过程的成本控制和管理。另外，因为房地产开发产品的位置固定性和周期较长的特点，也使成本管理人员疏于成本管理。随着企业利润空间的压缩和市场竞争的日益加剧，如果房地产企业还不增强成本管理意识，提高管理水平，将很难在激烈的市场竞争中立足。
国家新发布的条文政策对房地产行业的调控力度有所加大，因此短期内会很大程度的冲击房地产的销量和销价，进而企业的盈利能力和经营目标的实现也会收到影响，更为严重的是，有些房地产企业可能会由于新政策而面临破产的危险。在这种情形下，房地产上应该注重项目的成本控制，成本控制在新的国家宏观调控政策下对企业的发展具有照耀的意义，对房地产商来说，这时候公司扩大规模远没有成本控制来的重要。
在背景是经济发展之中宏观成本管理越来越重要的情况下，企业加强成本控制可以使企业具有主动权。中国房地产行业供给过大除了有宏观调整方面的原因，别的原因也很重要，例如价格。按照市场规律来说，若是商品房降价，楼房的销量会有此而上升。开发商的楼房售价一直以来不能下调的主要援救就是房地产企业的成本控制不科学而导致成本过高。所以，对房地产企业进行成本控制的研究，会有很大意义（在土地资源的利用和避免出现房地产泡沫和降低经济损失等方面）。
1.2 研究思路、研究方法和拟解决的问题
1.2.1 研究内容
本文从我国房地产开发项目成本控制的现状作着手，旨在找出我过房地产开发成本控制中存在的问题，并找出问题产生的根源。文章多方面分析了房地项目开发中应着重管控的成本模块，并通过分析房企业项目中的现实问题，从经济、技术、管理等各角度，全方位的提出了具有很强实施性的成本管控措施。文中还通过实例总结优点与不足，为解决房地产项目成本管控中出现的难题提供了更完善的控制模式。
本文分为5章：
第1章引言，指明本文写作的背景及意义，阐述国内对于成本控制研究的现状及文章研讨的主要内容、研究思路。
第2章，对项目项目成本进行释义，并列举、阐述成本控制理论。
第 3 章，通过深入分析 Z 房地产公司在成本控制中存在的问题，查找问题原因。
第4章，对Z公司项目成本控制提出相关提议。
第5章，结论。
1.2.2 研究方法
房地产行业在进行开发的过程中主要采取以下方式进行节省费用：
1.系统论主要是强调从整体去考虑问题，有目的的去解决各个要素内部之间的关系，这样是内部和外部之间达到最佳的效果。系统论强调的是整体的效果，均不按照整体，短期的利润按照长期的利润去考虑。房地产成本的控制，研究的方法是综合考虑其因素，系统论的方法，很值得借鉴与考虑，如果没有没有系统论，很难会有很好的效果。
2.房地产开发不仅仅是单方面的因素，他需要考虑很多方面，这其中就包含很多的矛盾，主要矛盾和次要矛盾，这是我们就英爱全方面的去考虑，抓住关键去解决问题。
3.房地产研究仅仅纸上谈兵是不行的，需要的是理论和操作的实际性的结合。研究理论知识，同时结合开发成功的开发商获取的经验，另外，也可以邀请著名的房地产开发商来作相应的报道，与他们进行沟通与交流，这样也能获得一定的知识。再就是实地的去考察了解房地产的现状。
2 房地产行业成本控制理论
2.1 房地产开发成本控制的定义
成本控制，采取一系列预防和调节措施，达到经营效益的同时，最大限度减少成本消耗，实现产品效益最大化。在生产经营活动过程中，严格核算所有可以避免的生产耗费、浪费，是狭义上的成本控制。广义的成本控制包括所有降低成本的努力，目的是以最低的成本达到预先规定的质量和数量。
成本控制可以很大程度上促进项目的有效收益，有利于企业的长远发展。成本的有效控制为企业的实际效益奠定了基础。而非盈利的公共组织，有效降低成本可以有效保证其自身的利益，为需要帮助的人提供了很好的便利，这也很好说明了成本控制的意义。房地产开发为了长久发展，强大的资金储备量必不可少，积极的控制成本，在实际经营中，能保证效益最大化，减少投资风险。成本投入是关键，如果能有效控制，则为项目的实际运作以及消费者的权益提供强有力的保障。
在实际的运营中，房地产开发具有较强的分支性，所有项目的实际费用即构成了开发成本，其中具体包括征地费、拆迁补偿费、设备费、管理费用和营销策划的投入等。成本的耗费是具体体现在每个发展阶段，在实际建设和前期准备中，控制每个环节中的相关费用，需要启动先进的管理模式。这对加强实际运营中的成本控制，实现企业效益最大化具有决定性的影响作用。
2.2 成本控制的全流程的理念
成本控制是一个全流程的过程，从土地获取、前期策划、规划、设计、施工、销售、物业服务、后评估等开发全过程环节进行控制，从而实现成本的降低，达到预定的目标。我国房地产业虽然发展仅有约十几年的时间，但发展速度较快，为我国安居工程作了很大的贡献。但到现在为止，我国的房地产的发展还不够成熟稳重，还有很多地方需要完善和改进。在成本控制方面，我国房地产商通常只重视施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。特别是有些房地商故意压低设计费用，没有设计成本控制的概念，认为压低了设计费用就是降低了成本，或者在决策阶段不重视可行性研究和决策，不重视投资的决策的管理，这些重要的成本控制方法和措施经常被留于形式。经过分析研究，笔者发现我国房地产商只重视显成本;的控制，而对隐成本;不加以重视，结果造成了很多房地产商只得意于设计成本费用的减少却反而增加了其后工程成本的造价，使得成本实际却大大增加。造成这些问题的主要原因是房地产商缺乏长远的战略思想，没有从全局的眼光看待问题。
3 Z房地产公司项目成本控制的问题及原因分析 ............ 10
3.1 Z房地产公司及项目基本情况 ............... 10
3.2 项目成本控制不利的主要原因 ............... 11
3.2.1 项目费用支出控制的意识较弱 .................. 11
4 Z房地产公司项目成本控制优化及改进措施 .......... 15
4.1 完善各项成本管控的机制保障 ............. 15
4.1.1 优化成本管控的管理机制 ................. 15
4.1.2 建立成本考核机制 ................. 15
5 结论 .......... 28
4 Z 房地产公司项目成本控制优化及改进措施
4.1 完善各项成本管控的机制保障
4.1.1 优化成本管控的管理机制
从组织层面明确公司在成本管理工作中的主要责任机构，并建设成立相关的成本管理工作部门。通过建设成本管理工作部门，确定其主要的管理参与主体，同时还要明确成本管理中每个参加者在流程过程中要承担的职责，做到职责明确，权责对等，责任到人。完善成本管理流程，此流程要从上到下覆盖到公司和项目中所有与成本存在关系的部门。依据公司的成本管理要求，形成以管理为中心、以操作为根本的房地产成本控制体系。
从公司层面，在董事长的统一指挥下，建立合理有效的运作方法，成本管理工作部门负责主要牵头工作，各项目开发部门负责具体管理工作，其余相关部门负责具体的实施工作。各项目应根据管理需要和项目实际情况，设置项目成本总监、成本部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，以确保公司的整体成本得到合理管控。并引导公司成员逐步建立成本管理全员参与的理念，践行全过程成本监控制度。
具体到各个项目时，要指定成本管理的副总经理为首要负责人，负责整个项目的成本管理工作，确立成本控制目标，形成成本控制实施方法，按公司成本管理部门下发的相关文件及要求，成达预期的成本控制目标，负责上报公司成本部各项成本数据的准确，负责各项工作完成的及时性、全面性。
5 结论
房地产商内部对成本的控制是涉及到公司上下人员，并且是在整个过程内的。房地产公司需要拥有自己成熟稳重的体系制度，对施工过程中的各种成本计算有相应的方法和成熟稳重的判断，实时动态的控制。时常总结分析，为公司做出决策提供参考信息。
强化成本控制的全流程管理：在对房地产的成本控制的流程中，涉及到从最初的设计工作的进行，到整个施工过程的始末，以及最终上市销售，可以看出，房地产施工的所有环节都是离不得对成本的控制的，它是贯穿在全过程中的，需要对各个过程进行设计和控制。
成本工程管理的庞大，要求建立健全制度体系，通过提出目标，明确担负的责任和实时的监控和跟踪，来使成本管理工作最优，降低成本，获得最大收益。
采用全过程的各环节的控制和成熟稳重的制度体系的建立，全面提高成本控制能力，提高房地产管理水平，应对当前房地产面临的效益率减少的压力，增加房地产开发新的盈利点，可以成为有效控制房地产价格增长一个手段。同时，通过成本控制，可以节约资源，减少浪费，为全社会的持续健康发展提高有利支撑。
参考文献（略）