我国房地产系统性风险的研究
1绪论
1.1研究背景及意义
1998年东南亚金融危机出现以来，在城市化进程的推动下，我国房地产业亳无争议地成为国民经济中的支柱性产业，并逐渐成为政府以固定资产投资拉动经济增长的重要推动力。作为战略型支柱产业，中国房地产10多年的发展主要有如下三方面作用：1）满足了居民改善居住环境的基本需求，这是其最主要社会属性；2）房地产行业的发展拉动了一大批相关产业共同繁荣，是近十年中国经济快速增长的主要推动力之一。3）房地产市场的繁荣使房地产投资者积累了大量财富。然而，高昂的房价已经超过了居民的实际承受能力，住房难已经成为了严重的社会问题，民众对房地产业的质疑与抱怨也在加强。
然而，即使楼市调控政策频频发力，房价一直未能进入下降通道，民众对于房地产调控政策失去了信心，甚至认为房价永远不会调整了。房地产行业永远不会出现系统性风险吗？房地产价格与价值早已相去甚远，不难发现，房地产价格只涨不跌，已经成为制约我国经济持续健康的大瓶颈。随着宏观经济环境的变化，房地产调控政策趋紧，土地供应的不断炉大，人口红利渐渐消失，以至于供求关系在不断改善，房价下跌的拐点或许会悄然来临。本文试图借助影响房地产市场的外部因素与内部因素，深入分析影响房地产业的基本面与政策面，试图捕捉到房地产市场拐点的蛛丝马迹，剖析我国房地产价格波动从而引发房地产系统性风险的可能性。
同时，近几十年来，随着资本市场不断完善，金融自由化不断深入。房地产系统性风险势必导致上下游行业的萎缩以及固定资产投资的缩减，进而引起经济萎靡的局面。房价的频繁剧烈变动势必会对金融系统及宏观经济的稳健运行产生显著的影响。1985年以来，房地产价格长时间大幅度的波动，导致日本泡沫经济破灭，经济增长明显减速，日本从此进入失去的十年;。如今，我们同样面临着房地产系统性风险，房地产市场长期非理性繁荣;，房价下跌的拐点若隐若现，也引发了我们对于房地产系统性对相关行业、金融体系以及宏观部门的冲击的担忧。
1.2国内外研究的现状
学者对房地产的研究可以追溯至世纪末，皮特首次提出了级差地租的概念。此后的时间里，亚当斯密、马克思等大师纷纷在从土地经济学、城市经济学等维度展开了各自的研究。
近几十年来，国内外的学者逐步对房地产风险及其风险传递展开了广泛的研究，形成基本的分析框架，本部分将从我国房地产系统性风险，房地产系统性风险的传递两个方面对巳有国内外研究进行总结与综述。
1.2.1我国房地产系统性风险
格林斯潘（美联储前主席）曾经说过：在泡珠经济未破灭前很难确定泡沫的存在和存在的程度;。由此可以窥探到进行房地产系统性风险评估的难度，在学术界亦是仁者见仁，智者见智;，未形成统一的认识。
Blanchard和Fisher(1989)指出，通过地租、收益率等计算出房地产的实际价格几乎是不可能的，只能从供给与需求角度展开研究。通过将人口、价格、利息等各影响因素建立数学模型，拟合求解出房产市场均衡时的价格值，然后与现行价格比较以判断房地产风险。
Abraham等（1996）研究发现，均衡价格变化和实际价格对均衡价格的偏离（泡沫部分）是有效解释房地产价格波动的两个组成部分，其中均衡价格的变化受实际收入、就业、建筑成本、税后实际利率等因素的影响。
刘琳、黄英和刘洪玉（2003）通过比照房价增速与GDP增速、房价与居民可支配收入以及按揭贷款支出与居民可支配收入三大指标构，用以判定房地产泡沫。
李斌（2004）在研究中剖析了房地产周期波动状况与市场运行机理，将房地产价格波动归根于两方面因素：外部因素，即房地产所处的市场环境；内部因素，即房地产内生的不稳定因素。然后在理论支持的基袖上，李斌还从房地产市场所处的宏观经济形势，供求关系，房地产投资等几个维度剖析了房地产风险的影响因素。
胡瑾卿等实证研究了杭州市2000年前后的的房地产泡珠评价指标和购房者信心指数。通过测算购房者信心指数发现购房者对房地产价格上涨持乐观态度；房地产风险是否爆发取决于新开工面积，新开工面积决定了未来房地产商的楼盘供给与购房者的实际需求之间的关系。
2我国房地产系统性风险的外部影响因素分析
本节主要分析房地产系统性风险与行业外生变量的关系。政府决策机构根据国内宏观经济形势状况，通过财政政策、货币政策以及房地产政策的政策组合，平抑经济波动。中间变量以及房地产行业政策的变动会直接或间接地影响房地产系统性风险。同时，国际资本流动也会显著影响房价。外部影响因素对房地产系统性风险的影响逻辑图如图2-1所示。
2.1经济发展因素
2.1.1经济发展对房地产业的传导机制
房地产业的支柱性地位决定了它是国民经济的重要有机组成，持续健康的经济发展状况是房地产业安全运行的基础。房地产业与经济发展状况呈现出高度的相关性。
从景气循环角度分析：首先，当宏观经济景气循环进入复苏阶段时，由于房地产开发的时滞性，房地产开发投资会稍晚于宏观经济的复苏而回升。并且在经济发展积极向好的带动下，房地产投资与居住需求不断上升，而房地产供给短期之内弹性较小，这必然导致短期内房地产价格不断上涨。急剧上涨的房地产份格催生了开发商投资规模的快速膨胀，在大量金融支持的配合下，导致房地产行业比宏观经济发展更快进入繁荣阶段，大量房地产投机者开始进入房地产行业，房地产泡沫逐渐放大。其次，由于全行业具有此消彼长的综合效果，因此房地产行业一般较经济发展更早地进入衰退期，具体表现为房地产价格大幅下挫，同时成交量萎缩，房地产泡沫破裂，引发行业系统性风险。最后房地产业进入萧条期，直到经济发展进入下一个景气周期。
从具体传导路径分析：经济发展对房地产业的影响主要体现在购房需求的变化。投资是拉动经济增长的三驾马车之一，政府通过加大公共基础设施投资来推动经济持续高速发展，为居民提供了更加便利舒适的工作生活环境，刺激了居民的购房需求。其次，经济发展提高了居民生活水平，解决了就业问题，也提高了城市居民的可支配收入，居民的购房能力与购房欲望也被激发出来。再次，随着经济面的向好，建设企业所需的办公楼、厂房的土地需求大幅增加。房地产需求的上升，房地产价格自然会上升。反之则反，当经济发展陷入衰退泥潭，房地产的需求必然大福下滑，房地产业也将面临系统性风险。
2.2货币政策因素
2.2.1货币政策对房地产系统性风险的传导机制
作为资金密集型的房地产业，无论是需求端还是供给端都严重依赖外部融资，特别是银行信贷，货币政策改变意味着房地产业融资环境的改变，将对房地产系统性风险产生显著地影响。货币政策对房地产系统性风险的传导过程分为三个环节：
首先，从人民银行到商业银行等金融机构。通过三大货币政策工具（存款准备金率、再贴现率与公开市场操作），人民银行可以对金融机构的货币供给以及市场融资环境进行严格有效的把控。
其二，从商业银行等金融机构到企业、居民等微观经济主体。在人民银行三大货币政策工具的作用下，商业银行等金融机构根据自身形势的变化，做出适应性改变，企业、居民等微观经济主体随之调整微观个体自身的投资、消费；这个过程也必然显著影响房地产商、个体投机者等对房地产业的投资以及个体、企业等对房地产的需求，这显然会对房地产系统性风险产生直接影响。
其三，从企业、居民等微观经济主体到各宏观经济变量。把企业、居民等非金融部门的徵观经济主体投资与消费选择的改变效果加总在一起，势必会引起社会总投资、总消费、物价水平等法观经济变量的变动，这也将对房地产系统性风险产生间接影响。
货币政策的具体传导渠道是通过价格工具利率，数量目标货币供给数量来实现的。其传递结构如图2.3所示。
3我国房地产系统性风险的内部影响因素分析......23
3.1我国房地产市场供给分析........23
3.1.1房地产供给的特殊性.........23
3.1.2我国房地产市场短期供给的分析........23
4房地产系统性风险传递的分析.......29
4.1房地产系统性风险对地方政府的影响.........29
4.1.1房地产系统性风险对地方政府影响的理论分析.......31
4.1.2房地产价格变动对政府财政收入影响的实证研究......31
5房地产系统性风险的防范建立........45
5.1房地产调控的长效机制.........46
5.1.1精准调控房地产市场.......46
4房地产系统性风险传递的分析
房价波动导致系统性风险的传递是指在一个国家房地产行业资产价格出现大幅下跌时，其他行业或部门（特别是房地产配套及相关行业）同时出现资产价格下跌、经营困难、财富损失的现象。作为支柱型产业的房地产行业在经济发展中占据了重要地位，对其他行业的直接或间接影响十分显箸，从而导致其风险传染具有严重的危害性。同时，行业之间存在的旁侧效应以及上下游联系，使得房地产系统性风险的积累会快速地传递到其关联行业，甚至整个法观经济部门，进而危机整个经济系统。
房地产系统性风险的总体传递路径如下：第一，房地产行业与其他实体行业密切相关，上下游联系特别紧密。当房地产价格下降，投资和销售大幅下滑时，必然会引起这些相关产业产出减少，投资降速。第二，当房地产价格下降时，系统性风险通过与其有业务往来的其他金融机构而传递到金融体系中。第三，土地财政进将地方政府与房地产业紧密捆绑在一起，房地产投资的减速势必对地方政府财政收入造成重要影响。第四，通过以上路径，房地产系统性风险势必会传递到其他直接相关联和间接相关联的行业和部门，影响整个宏观经济部门运行的稳定性。
4.1房地产系统性风险对地方政府的影响
4.1.1房地产系统性风险对地方政府影响的理论分析
对地方政府而言，土地出让收入直接计入地方政府性基金收入之中，这部分收入无需纳入人大的预算体系，操作上有更大的灵活性，这部分收入往往与地方的基建投资和债务偿还密切联系。地方政府作为房地产市场最直接的管理者，又是房地产发展的受益者，房地产价格变动会使政府财政的收入发生一致性变化，这种双重地位意味着房地产系统性风险将是地方政府的严重考验。
5房地产系统性风险的防范建立
5.1房地产调控的长效机制
过去十年里，房地产调控政策层出不穷，不断强化对需求的抑制，却仍未能解决行业的核心矛盾。地价、房价继续扶摇直上，房屋不能回归其本身的居住功能，民生未能得到妥善保障。未来十年，新一届政府在十八大三中全会;与中央经济工作会议;上对房地产只字不提调控;，而将重点转向保障和改善民生;，努力解决好;住房问题。可以看到从中央层面已经着手将调控手段建设向长效机制过渡。
所谓长效机制，其实是通过改革土地制度、财政制度、税收制度、利率汇率制度、投融资制度等，解决与中国经济不相适应的经济改革中长久未能解决的深层次的机制，从深层次上改变中国房地产市场的生态环境。政策主体将由中夹政府下沉至地方政府，以增加调控的针对性和灵活度，减少副作用与此同时，房地产调控必须改变原来的头痛医头脚痛医脚;方式中过度强调政府行政、而是更多采取市场机制调节的方式；政府的主要职能将回归到扩大土地供应和建立健全保障房体系上来。
5.1.1精准调控房地产市场
精准地调控房地产市场有两次含义：一是下放房地产调控主体至地方政府，精确把脉区域房地产市场供求关系，切不可北京生病，全国吃药；二是建立统一的全国城市的住房信息联网平台，为调控政策提供精确的信息支持。
房地产调控主体的下放，意味着地方政府可以因地制宜地制定房地产政策。这就要求下放调控权利主体的同时，调控责任主体也要下放。作为调控的责任主体，地方政府必须担负起四大责任：一是审慎监管，防范系统性风险。地方政府要根据区域房地产供求关系与经济增长情况严守底线。银行要切实履行调控政策和风险防控的要求，严格审核对房地产开发贷款与个人按揭贷款，严防金融舞弊，坚决不能搞过低的首付和利率。二是把握地区房地产市场供求关系，切勿盲目推地。对于人口稠密、住房需求强烈的一二线城市，改善土地供给关系，坚决摒弃粗放低效的大规模土地供给，加快住宅用地推地节奏，并做好地块的周边配套工作。对前些年土地出让过多，需求增长放缓、去库存压力较大的三四线城市，必须调整以往的经济增长观念，摒弃土地财政观念，改变土地供应节奏，以维护市场稳定。
参考文献（略）