杭州A酒店升星改进项目可能性探讨
1绪论
1.1研究背景和意义
酒店是杭州旅业集团的旗舰酒店，于年月正式评为四星级酒店，是中国饭店金朗匙组织会员、中国旅游饭店协会会员、浙江省饭店业协会常务理事单位、杭州市译店业协会副会长单位、浙江省绿色饭店。酒店年来经历了从筹建到经营业绩持续增长，从初创期制度体系与运营系统建立到强调整体素质提升、追求品牌建设的历史进程。但近年来，酒店在接待能力、接待水平、顾客口碑、平均房价、客房出租率、营业总收入等核心数据始终处于同类酒店的中下游水平。这些竞争劣势集中体现在硬件设施设备的老化、高水准接待能力欠缺和服务专业化水平不足等方面。因此，为了继续立足于杭州酒店之林，调整酒店定位、提升软硬件水平，向更高星级转型是酒店应对未来杭州酒店市场激烈竞争的必然举措。
1.2国内外的研究现状
在学者的研究中，杨欣研究了酒店市场调查与经营预测的方法，谢彦君李福学和刘叶飘研究了酒店市场分析中的一系列相关问题，包括环境分析、消费者行为分析、调研技术、市场定位。此外，余菲菲研究了产权式酒店投资环境张一博（研究了经济型酒店投资环境从旭（对酒店投资项目的财务方面进行了评估研究,陈晓云发表了《酒店投资项目风险探析》的论文，文中对酒店投资项目的风险识别的技术与工具、风险因素、风险估与控制措施等方面做了十分详细的解释并举例。这些文献对本研究提供了很好的理论支持。尤其是对于酒店市场调査和经营预测方面，以及项目投资和风险控制方面，都对本论文撰写是否成功起到了十分的指导价值。
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2可行性研究理论框架
2.1可行性研究定义
可行性研究是项目前期工作中的重要内容。可行性研究一般是研究项目的技术可行性和经济合理性。由于在大多情况下，如果不计成本的投入一定量的资金，技术上实现的可能性十分大，所以这里所说的技术可行性是在资金投入合理的前提下的，也就说项目可行性中经济合理性起着核心的作用。对任何企业而言，投入建设的资金是十分有限的，一旦投资前预测工作没有做到位，导致投资失败或成本估算偏低，都将导致企业陷入困境。因此如何将有限的资金资源分配到各个建设领域中去，并且有效，是人们广泛关心的课题。可行性研究的一个重要作用就是将以一种人们所容易接受的方式，来分析比较资源的各种用途，最终对企业、对政府、对国家带来最大的收益。
2.2可行性研究内容及步骤
根据项目可行性研究的主要内容，结合本项目实际情况，本论文的可行性研究主要可分为以下三个研究阶段第一阶段：初期准备工作资料收集。包括项目业主（旅业下属的酒店）的要求，业主已经完成的研究成果，市场状况、项目地理位置、环境因素、原料供应、共用设施、外部环境、能源、劳动力、资金、税收、物价、竞争对手等关于资料。考察项目。考察所有可利用的建筑本身（包括周围居民楼、地下车库等等）、与地方交通衔接（航空、铁路、水运、公路等）、主要客源国、酒店目前主要的软件技术、设施设备运行情况等，与项目投资方或相关权益方进一步沟通设计资料、设计原则和技术方案。评估数据。认真检查所有数据及其来源，分析项目投资的关键因素和主要难点，提出并确认可以降低成本的技术方案，寻找最适宜酒店长远发展的投资方案。初步报告。拥要总结初期工作，列出所收集的投资、设计基础资料，分析项目潜在的难点，确定参与方案比较的两个方案。初步报告提交业主，在得到业主的确认后方可进行第二阶段的研究工作。第二阶段：可选方案评价设计原则确定。以收集到的现有资料为基础，确定设计原则。该设计原则（投资方案）必须满足实际现场条件、技术方案和产量的要求，随着资料收集的进一步丰富后，可对原则进行补充和修订。比较技术方案。对选择的各专业工艺和技术方案分别从技术上和经济上进行方案比较，提出强烈推荐方案。
3项目背景分析..................11
3.1旅业概况..........................11
3.2酒店发展概况.......................11
4项目总体战略分析............................15
4.1项目投资分析........................15
5项目市场可行性分析.............................31
5.1项目市场现状分析............................................................31
5.1.1项目市场发展环境.................................31
5.1.2五星级酒店发展特征和趋势.................35
8不确定性分析
8.1不确定因素分析
中国特别是浙江、杭州的主要贸易、投资来源国和旅游客源国的经济是否能从金融危机中及时恢复。未来是否会出现对中国特别是杭州的整体信心构成重大影响并阻碍商务、旅游活动的政治因素与社会因素，排除人力不可抗拒的自然灾害因素。来往杭州以及杭州市内交通体系是否能够得到持续改善，酒店周边环境随着旧城改造实施是否能不断优化。项目改造所需资金是否能及时到位。酒店设施改造是否能在今年内开始，以适时利用经济周期并在两年内完成。酒店是否能根据规划与改造方案进行有效实施，以确保通过软硬件品质提升实现五星级酒店的管理目标，提高市场认同度与占有率。改造后酒店文化主题是否够鲜明，酒店硬件设施和环境氛围是否能达到并保持一流昂质。酒店在员工素质、技能培训方面投入是否足够。
8.2风险分析与对策
酒店行业进入壁垒很低，特别在我国，许多投资人包括政府）由于一些非经济因素的主导，有着强烈的酒店投资冲动而并不很关心酒店的经营效益与投资回报，这就意味着酒店业是一个竞争十分激烈的市场，而五星级酒店间的竞争也开始竞争白热化。尽管本项目在规划时是定位为高端商务休闲型酒店，但随着时间的推移，更多的新竞争对手的加入、老竞争对手的装修改造都将对酒店的领先地位形成挑战。酒店在经营过程中由于硬件设施的老化、新竞争对手的加入和老竞争对手的提升，原有的竞争优势可能会逐步丧失。因此，一方面酒店经营到了一定的年限要进行局部再装修和设施设备的更新，另一方面酒店更要在服务水准上不断提升，以巩固自身的竞争优势，才能在激烈的市场竞争中处于不败之地。
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9结论与展望
酒店在遭受国内外众多四星、五星等高星级酒店竞争以及自身发展原因困扰的双重考验下，新一轮的规划面临着一系列的挑战，发展战略也必须做出正确适当的调整。机会与挑战往往是并存的，酒店如果一味的安于现状，停滞不前的话，势必会被市场所慢慢淘汰。经过本文的系统分析，酒店具备升星改造的优势和机会以及条件。因此，如何利用已有旳天时、地利、人和等战略优势，充分抓住眼下的良好机遇，以实现酒店的长远更高的新一轮稳步发展成为一个现实的问题。本文在对酒店宏观、微观环境进行充分分析的基础上，指出了酒店目前升星改建项目中所面临的威胁、机遇、优势以及劣势，认为酒店应该走商务休闲型酒店的战略定位，投资亿元改建成五星级酒店，力争在十年内做到平均每年经营毛利率为，九年内还清贷款。同时本文也从装饰风格及高科技运用、软实力提升等三个方面提出了保证战略实施成功必备的软实习提升的措施。从对该改造项目可行性的分析中可以看出，只要改造方案选择得当，通过科学的经营管理和良好的风险控制手段，酒店升星改造项目是可行的，且对酒店提升在业内的影响力和地位具有巨大的意义。同时对旅业其他旗下酒店树立了一个标杆。但是由于酒店改造项目同时也受到现有地理位置、周边环境的影响，存在不可空因素，且具有资本密集性、劳动力密集型的特点，作为酒店来说，必须充分考虑到该项目实施的可行性和关键性。
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参考文献（略）