在住宅小区中业主如何区分所有权
第一章 建筑物区分所有权通论
第一节 建筑物区分所有权的历史沿革一、建筑物区分所有权的萌芽建筑物区分所有权是当代民法中一项重要的不动产所有权形式，一般认为，建筑物区分所有权的观念萌芽于人类文明社会之初奴隶社会。奴隶社会时期，城市开始出现，城市的形成，促使工商业进一步发展，并使得人口日益集中于城市。英国学者亨利·詹姆斯曾经如此评价城市：那是人类生活最大的集中，是世界的最完全的缩影。这里比别的地方更能体现和代表人类。;①为满足城市人口居住和经营的需要，古巴比伦在约公元前二千年，即产生了与今日的区分所有权想到那个的建筑物所有形态。古巴比伦其契约曾记载，建筑物的第 2 层供作饮食店使用，其第 1 层的所有权作为买卖的标的物。像这样的建筑物的区分所有，被认为是楼层的区分所有权全出现的端绪。;②在公元前约一千八百年的古罗马社会，罗马城已拥有百万人口，大多数平民居住在面向街道、第一层有店铺的客栈形式的复合型集合住宅里。一些富裕的罗马人还共同集资购买房屋，在法律中还存在对于围墙设置、境界划定，建筑物周围的空地归属等规定。在这里，生了区分所有建筑物的最早的管理问题。但在古代罗马，因奉行建筑物属于土地所有人的法律原则，所以对那个时代是否存在过建筑物区分所有权，人们是抱有疑问的。;③罗马法是以私有制为基础的法律的最完备形式;④，对后世各国民法影响深远，遗憾的是，罗马法上并未确立萌芽于公元二千年的古巴比伦和公元前一千八百年的罗马早期的建筑物区分所有权。不过，这最终并未能扼杀已经萌发的建筑物区分所有权。至东罗马帝国，建筑物属于土地的法律原则未能得到严格的贯彻，因此在其管辖领域以及在当时的埃及，建筑物的区分所有被认为是有某种程度的普及的。公元 476 年，历史敲
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第二节 建筑物区分所有权的概念选择与立法模式
一、建筑物区分所有权的概念选择一般而言，建筑物所有形态有三类单独所有、共同所有和区分所有。单独所有就是独有，一人单独享有一栋建筑物的所有权，其所有权行使及于整个建筑物。共同所有也成共有，多人共一栋建筑物的所有权，各共有人的应有部分抽象地存在于共有物上，共有物的每一分子均有应有部分的存在，所以各共有人按其应有部分对于整个建筑物进行使用和收益。而区分所有是指多人区分一栋建筑物而各享其不重叠的一部分的所有权。区分所有又分为三种：横向区分、纵向区分和交叉区分。不论是横向区分、纵向区分还是横纵交叉，区分所有权的行使仅能及于建筑物所区分的特定专有部分，而不能及于建筑物全部。;①区分所有建筑物是现代世界各国城镇居住的主要建筑形态，建筑物区分所有权自发端至今，已有很久远的历史。但是对于什么是建筑物区分所有权，即建筑物区分所有权的概念是什么，长久以来，各个国家(地区)不但没有形成通说，而且基于不同的政治、经济与民法理念，产生了各种不同的认识，形成了截然不同的各种学说。对于建筑物区分所有权的名称，各国立法使用的名称不完全一样。德国称为住宅所有权;(Wohnungseigentum),也有一些学者认为是住宅所有;；瑞士称为楼层所有;(Stocwereigentum)；法国称为住宅分层所有权;(la copropriete des immeuloles bates)。②在英美法中也有相类似的概念。有称为unit ownership;,译为单位权益;,也有译为单位所有权;；还有称为horizontal property;,译为水平所有权;。③在日本和我国台湾地区，则称之为建筑物区分所有权。其中区分一词相当于汉语中的分类、划分的意思。;④对区分所有权进行定义，关键是确定区分所有权的内容。对此，在学理上一直有不同的看法。狭义的区分所有权概念认为，区分所有权专指由区分所有建筑物专有部分;⑤或共有部分;⑥所构成的所有权。专有权说和共有权说都只是
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第二章 住宅小区业主区分所有权的内容
第一节 相关概念的界定
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第三章 物业管理.........................................65第一节 物业管理概要................................... 65一、物业的概念 ...................................... 65二、物业管理 ........................................ 66三、物业管理法律关系 ................................ 67第二节 物业管理制度立法概况........................... 68一、域外物业管理制度立法概况 ........................ 68二、我国物业管理法律制度的相关立法 .................. 69第三节 物业管理法律制度的理论分析..................... 71一、物业管理法律制度与建筑物区分所有权 .............. 71二、物业管理的法律属性 .............................. 72三、物业管理法律制度涉及到的几种主要的法律关系 ...... 73第四节 住宅小区的物业管理服务......................... 74一、管理内容 ........................................ 74
二、管理方式 ........................................ 75三、管理规约 ........................................ 76四、管理费用 ........................................ 81第四章 物业管理服务与业主区分所有权行使之间的冲突 .......83第一节 冲突的特点和原因分析........................... 83一、冲突的特点 ...................................... 83二、冲突的原因分析 .................................. 83第二节 前期物业管理造成的冲突......................... 85一、问题的由来 ...................................... 85二、目前我国立法对该问题的相关规定 .................. 86三、域外借鉴 ........................................ 87四、对策分析 ........................................ 88第三节 物业服务企业违反合同义务造成的冲突............. 89一、问题的由来 ...................................... 89二、目前我国立法对该问题的相关规定 .................. 90三、物业服务企业的具体义务及责任承担 ................ 91四、对策分析 ........................................ 93第四节 业主违反义务造成的冲突......................... 94一、目前我国立法对于业主义务的规定 .................. 94二、拒付、积欠物业费的问题 .......................... 96.........................
第五章 完善商住小区业主区分所有权制度的提议
第一节 完善我国物业管理法律体系
一、完善物业管理立法综合前文对业主的建筑物区分所有权;以及我国目前物业管理现状及其潜在原因的论述可知，一个良性物业管理机制首先应当建立在业主的建筑物区分所有权;理论基础之上，确定业主作区分建筑物所有人的法律地位，并进而明确业主所享有的区分建筑物专有部分所有权、共有部分持分权以及成员权的具体权利内容以及业主行使权利同时应当承担的法律义务。因为物业管理权属于物权的范畴，这一物权是基于建筑物区分所有权而产生的，是建筑物区分所有权人通过委托合同让渡给物业管理人的权利，该项权利依附于、从属于所有权。业主是物业管理法律关系中的最为重要的主体，业主的权利义务是物业管理关系内容的核心并且衍生出物业管理关系中其他权利义务。实践中频发的物业管理纠纷究其根本就是物业管理关系的各个主体之间权利义务冲突的具体表现，避免物业管理纠纷的根本也就在于确定物业主、业主团体、物业服务公司等物业管理法律关系中各个主体的权利义务内容，理顺各个主体之间的权责关系，确保物业管理法律关系中的各个主体均依法行使权利并积极履行其相应的义务，因此，一个良好的物业管理机制应当实现两个均衡，一是权利之间的平衡，包括个体业主之间的权利均衡、个体业主与全体业主之间的权利均衡。物业管理活动的目的是维护全体业主的权益，但是也不能以过分牺牲个体业主的权益为代价。二是权利与义务之间的均衡，主要指物业管理法律关系中各个主体享有的权利与应当履行的义务之间的均衡。我国《物权法》中己确立了业主的建筑物区分所有权;的法律地位，对建筑物区分所有权构成、权利行使方式、权利行使的限制等作出纲要性规定，奠定了物业管理权的基本法基础，足见这一制度的重要性。但是《物权法》的规定也有不精确、不全面之处。随着建筑物区分所有权的确立，对区分所有建筑物的管
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结 论
亚里士多德认为，法治的意义之一就是已成立的法律获得普遍的服从;，表明市民社会的要求在法律上的表述是实现现代法治的动力源，法治的生存土壤在市民社会。没有均衡互动的多元社会利益与权利对法律规则的需求和践行，就难有自发内生性;社会规则秩序的形成，法治秩序也就无从确立。当城市已经无法给每一个居民提供建设他们自己独立住房的土地，许多人不得不集中居住在一座座多层或高层的建筑物中时，其结果是绝大多数私有住房只是某住宅区某幢多层或高层建筑中的一个居住单元，即房屋所有权的对象不限于整幢，而是区分所有。这是一个十分复杂的不动产所有权问题，急需理清业主在住宅区及区分所有建筑物中所享有的权利内容，明晰业主的权利建构，公示业主权利行使的规则，以理顺各个主体之间复杂的、甚至在实践中已经被曲解的法律关系。居住改变生活。社会经济飞速发展，城市人口激增，土地资源短缺，社会成员之间的联系日渐复杂紧密，原先分散在独立住宅的社会成员，住进了数户合一楼;、数楼合一地;的建筑之中，社会群体对同一土地、建筑物以及配套设施设备等资源的共享成为必然。因，同一土地、建筑物及其附属物之上原本单一的权利不得不分割出多个单元权利，并由多个成员个体分别享有。这便构成建筑物区分所有权产生的现实基础。如何维持、改善由成员个体集群而成的社区;的居住环境，如何管理、经营该社区;，如何行使成员个体的单元权利并同时规范成员个体的行为以保障其他成员个体的权利和社区;的共同利益？诸如此类的问题使得协调各个单元权利之间、共同权利与单元权利之间的关系的行为成为必然，物业管理行为由此应运而生。目前，我国《物权法》确立了业主的建筑物区分所有权;，但关于业主区分所有权的司法实践仍存疑义，民众直面业主的建筑物区分所有权;仍难免感到困惑，法律条文的设计与民众的法律意识之间发生了裂痕，业主区分所有权利并未得到期待中的落实。另一方面,自上世纪八十年代我国深圳市成立第一家物业服务公司至今已二十年有余，我的国物业管理尚缺乏理论指导及配套立法，仍未形成良性、完善的运作机制。现实生活中，物业管理关系混乱，物业服务公司吉林大学博士学位论文不能经济有地实现物业管理的目的，因物业管理产生的纠纷层出不穷。所以，培育和构筑法治的本土社会根基中国的市民社会，以促进多元权利主张、多元价值关怀、多元利益追求的形成;，使现代法治真正植根于中国土地，并开花结果。市民社会作为自由和平等的公民在一个合法界定的法律体系下结成的伦理政治共同体;，能真正孕育权利意识、自治精神、规范理性，进而运用权利制约权力，运用权利去保障权利，达到对国家权力的有效分解、平衡和制约。从一定意义上可以说，中国的法治化就是市民社会建构的过程，中国市民社会的建构过程就是中国社会的法治化过程。;
参考文献（略）