物业管理论文范文：广州市正佳广场物业管理经济性分析
第一章 绪论
第一节 研究的背景和缘起
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19 世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMOChicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。从国内的物业管理的起源来看，从19 世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28 座10 层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。20 世纪 80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：（1）1981年3 月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的D 专业公司深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生；（2）1993 年6月30 日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994 年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》；（3）1994 年4 月建设部颁布了33 号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理;；（4）2003 年 9 月 1 日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
第二章 房地产及物业管理市场
目前，随着人们对物业管理的要求越来越高，物业管理作为房产营销卖点的地位也越来越凸现，房地产开发商包括政府对物业管理也越来越重视。物业管理在房地产开发中的作用和地位逐渐被重视和认同，但现在的观念普遍认为物业管理是房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，是房地产开发的延续与完善的环节。而本人认为物业管理的作用并不仅仅局限于此，而是应贯穿于房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中, 并起着至关重要的作用。首先，在房地产开发的最早阶段，房地产立项阶段就有必要有物业管理介入。事实证明，物业管理在房地产立项阶段介入，效果最佳。因为房地产立项阶段对一个房地产项目来说特别重要。一个房地产项目的建设有一个相当长的周期, 而且市场变化快, 竞争激烈。所以，如果能对一个项目进行前瞻性的研究. 用超前的眼光. 准确地把握市场，那么该项目才有可能按既定的计划实施下去，最后获得成功。 而物业管理企业直接与业主打交道，他们对营销的定位、业主的需求、以及对今后使用的要求等有着较深刻的认识和了解。如果物业管理企业能在房地产立项阶段介入，那么物业管理企业就会从项目的定位、从物业管理的角度、从业主的角度为房地产开发商提供很多有益的提议及方案, 至少可在系统的设计、设备的选型等一些细节方面为房地产开发商出谋划策.从而增加项目的综合素质,增加卖点.提升品质，也为日后的营销，交付使用打下良好的基础。其次，由物业管理企业参与规划设计也是十分必要的。因为在规划设计过程中可以全面细致地反映业主的使用需求和物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上存在的种种问题或缺陷，比如配套设施的完善，水电供应容量（比如照明及普通电器用电负荷，不仅现在还要考虑未来的余地以能适应业主的需要），消防设施及通道（着眼于避免各种消防死角。比如大楼中的通道部分、电缆井部分，在消防设计中较薄弱环节处的考虑等），垃圾处理方式等等，提交给设计单位，并由设计单位在设计中予以纠正和完善。物业管理企业还会根据项目所在的环境、物业管理工作的经验、对未来业主衣食住行的熟悉了解，帮助设计部门尽力予以完善。总之，物业管理企业会从今后房产业主的立场出发，从今后实际使用的需求出发，从有利于物业管理工作的开展这一角度出发，把好规划设计关。
第三章 正佳广场概述...............................................................................14
第一节 正佳广场建设与运营 ........................................................................14
一· 正佳广场的建设 ..............................................................................15
二· 正佳广场的运营 ..............................................................................16
第二节 正佳广场物业管理架构设置 ..................................................................18
第三节 广州正佳广场物业管理措施 ..................................................................21
第四章 正佳广场SWOT分析...........................................................................24
第一节 宏观环境分析 ..............................................................................24
第二节 微观环境分析 ..............................................................................25
第五章 正佳广场市场价值与经济性分析...............................................................28
第一节 市场价值 ..................................................................................28
第二节 正佳广场经营经济性分析 ....................................................................29
第三节 正佳广场物业管理投入与产出分析 ............................................................35
结论
核心竞争力是一个企业特有的、别的企业难以效仿和具备的竞争优势和竞争能力，它是企业品牌的重要组成部分。品牌是企业的灵魂，而核心竞争力又是品牌的灵魂。因此，对商业物业管理企业而言，要想取得更大的成绩，尽快形成品牌效益，就必须根据自己的实际情况，整合自身的资源优势，形成自己的核心竞争力，并利用核心竞争力形成更大的品牌，利用品牌效应获取更多的市场份额和经济效益。
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