基于PPP的养老地产工程项目开发运营管理模式研究

.........结论本文首先从我国养老地产开发运营的现实状况出发，分析了我国养老地产的概念与发展历程、市场供需现状以及传统开发运营模式的局限之处。其次，针对传统开发运营模式面临的项目开发资金压力大、建设运营效率低以及市场发展不规范等问题，研究提出了基于 PPP 的养老地产开发运营模式，对养老地产 PPP 项目的含义进行了界定，分析了应用 PPP 模式建设养老地产项目的必要性和可行性，并对项目的参与主体、运作模式和运行流程进行了详细分析与设计。然后，确定了养老地产项目应用 PPP 模式的关键成功因素包括确定最优投资分摊比例和合理特许经营期，并分别应用博弈论和实物期权理论构建了项目投资分摊博弈模型和特许期决策模型。最后，以河北怀来永旸湾养老地产项目为例进行了实证研究，分析了项目的运作模式，确定了项目的最优投资分摊比例和合理的特许经营期。本文的研究对丰富和完善养老地产开发运营模式理论，推进养老地产业发展具有重要的理论和实践意义，取得的研究结论可以总结归纳为以下几点：（1）养老地产传统开发运营模式存在一定的局限之处。养老地产在我国的产生与发展大致经历了三大发展阶段，但是供给数量不足、服务水平较低等问题使得现有养老地产项目无法满足多样化的社会养老需求，供需矛盾十分突出。单纯依靠政府财政投资建设养老地产项目的传统开发运营模式，既增加了政府的财政负担，又难以克服行政体制下建设运营效率低下的问题。与此同时，一些房地产开发企业也开始涉足养老地产业，但是大部分企业只是以养老的名义进行圈地开发，整体上依然是延续买地、建房、卖房的方式，距离真正意义上的养老地产还有较大差距，项目市场发展不够规范。（2）采用 PPP 模式建设运营养老地产项目是可行的。PPP 模式是指政府部门与私营企业共同参与项目建设而建立的各种合作关系。根据养老地产项目的自身属性以及有利的外部环境等，可以由政府部门与私营企业之间通过签订 PPP 特许经营合同的方式共同出资成立 PPP 项目公司，形成一种长效的合作伙伴关系，特许期满后，私营企业将把协议约定范围内的项目转交给政府部门。在这种合作伙伴关系下，政府部门可以提供土地使用权，制定相应的税收优惠政策以及价格、补贴等，私营企业可以融入资本、提供技术以及管理等支持，优势互补，有效解决传统开发运营模式的局限之处。（3）合理的投资分摊比例和特许期能够保证养老地产 PPP 项目的成功运行。在养老地产 PPP 项目中，特许经营权协议是其核心内容，它规定了政府部门和私营企业在项目建设和运营过程中的责、权、利，成为项目开发建设和运营管理的法律基础。而在特许经营权协议中，确定合理的投资分摊比例以及特许经营期可以有效保证项目的成功运行。本文基于博弈论构建了政府与企业之间的投资分摊博弈模型，基于实物期权理论构建了项目特许期决策模型，并分析了模型的具体求解步骤，最后选取河北怀来永旸湾养老地产项目进行了实证研究，得到了项目的最优投资分摊比例和合理的特许期。..........参考文献（略）