基于VAR模型管理分析西安市人口结构变化对商品住宅价格的影响研究

1 绪论1.1 研究背景自古以来，中国人对住宅就有一种眷恋情结。早在两千多年前的汉朝时期，《汉书 货殖传》就有各安其居而乐其业，甘其食而美其服;的表述。上世纪二十年代，孙中山也提出了耕者有其田，居者有其屋;的民生思想。因此，住宅问题与居民的生活密切相关，房屋价格的变动不仅会影响到居民的生活水平，而且对整个社会经济的发展均具有十分紧密的联系。建国后，我国长期实行福利分房制度，房地产业发展较为缓慢。一九九八年七月，国务院颁发《对于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该文件让福利分配住房制度成为了历史，居民住宅开始步入商品化，房地产业随即蓬勃发展。不可否认，经过近 20 年的高速发展，我国居民住宅面积和居住舒适度有了很大程度的提高，但多年来住宅价格一直处于上涨趋势，且上涨幅度远远超过了居民收入水平，给购房者的生活造成了较大负担。影响房价的因素很多，一般认为宏观经济政策土地供给及地价、住房的刚性需求、物价上涨、政府监管制度不完善、保障性住房供给量不足等均会在一定程度上影响商品住宅的价格。近年来，国内外学者开始意识到人口因素是影响中长期住房价格的关键因素，并且由于该因素受经济周期的影响较小，这使得它成为影响住宅价格的主要因素。美国 90 年代后期以及二十世纪初期的住房价格并没有如模型预测的那样下跌，反而继续呈现上升的趋势。M-W;模型的实用性以及住宅人口学;受到多位学者的质疑。Mortimer 和 Swan（1995 年）发文指出M-W;模型设置并不科学，若选用更加合理的预测模型，人口因素对商品住房价格及需求的影响可能十分有限[3]。Green 与 Hendershott（1996 年）认为M-W;模型以缺乏弹性的住宅供应作为模型的假设前提与现实情况不符，这可能是导致M-W;模型预测出现偏差的主要原因[4]。作者以美国 1980 年的人口统计数据为样本进行了实证研究，发现就美国全境范围而言，M-W;模型具有一定的准确性，然而就局部地区而言，人口的年龄结构对住房价格的影响并不大。Levin 等（2009 年）也认为M-W;模型的缺陷主要是：1、所选数据仅是一定时期内的横向数据；2、对住房供应的弹性机制未给予足够的重视；3、没有控制诸如居民收入、累积财富的时空变化等变化因素。研究者将收入水平、经济与社会制度等动态因素下加入模型对其进行改良，预测随着人口老龄化的加剧,苏格兰和英格兰的住房需求和房价都将面临下行压力[5]。Genesove 等（2021 年）[6]和 Paciore（2021 年）[7]的研究证实：尽管人口年龄结构对住房需求和价格的影响不如M-W;模型所预测的那么显著，但是通过实证分析发现人口年龄结构会在一定程度上影响当地居民对商品住宅的需求，从而会进一步对商品住宅的价格产生一定影响。Glitz（2021 年）和 Andrews等（2021 年）也得到了类似的结论，他们分别研究了人口年龄结构对德国以及经济合作与发展组织（OECD）国家住宅价格的影响，发现人口年龄结构对住宅价格的影响十分显著[8,9]。.........1.2 研究内容、方法和目标西安市是我国西北地区最大的城市，同时也是丝绸之路经济带;的核心城市之一。近年来，随着西安市经济的快速发展和国家人口政策的改变，该地区人口结构以及住宅价格也出现了较明显的变化。本文收集了 2004 年~2021 年间西安市人口结构数据和住宅价格数据，首次应用 VAR 模型分析了该地区人口结构变化对住宅价格的影响，以期找出影响住宅价格的主要因素，并对未来西安市住宅价格的走势进行了预测。本论文的主要结构如下：第一章 绪论本章主要阐述本研究课题提出的研究背景、国内外文献综述、主要的研究内容、研究方法、研究目标以及研究意义；并且绘制出本研究所使用的技术路线图，以便读者对本研究有概况性了解。第二章 相关理论研究和方法首先，介绍与本文研究主题相关住宅市场的基础理论。然后，介绍与本文研究主题相关人口的基础理论。最后，对本文使用的 VAR 模型和方法进行简介。第三章 西安市人口结构与住宅市场特征研究根据《西安市统计年鉴》和《西安市国民经济和社会发展统计公报》所公布的人口结构（包括年龄结构、性别结构、户均家庭规模、教育结构、就业结构、城乡结构和迁移结构）统计数据，依次从人口的自然结构、人口的社会结构和人口的地域结构三个方面介绍了西安市人口结构近年来的主要变化特征。根据《西安市国民经济和社会发展统计公报》上住宅价格统计数据和《西安市统计年鉴》，介绍西安市 2004 年至 2021 年期间商品住宅市场的变动状况，如住宅需求、住宅价格等。........2 相关理论和方法2.1 住宅市场相关理论在我国房地产市场化的大环境下，我国住宅（或住房）是一种商品，因此同任何商品一样也是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的价格理论和劳动价值理论，住宅价格的理论基础依然是价值，这也是房地产价值的货币额度表现形式。但与其他一般的商品相比，住宅又有其特殊性。住宅价格是一个复杂的经济范畴，包含有所占土地的价格以及房屋建筑物主体的价格，两者是一个统一体，具有不可分割性。建筑物（例如商品住宅）是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成又具有一致性。然而，构筑物所占用的土地是自然界的产物，它并没有包含人类劳动，因此从本质上来讲土地价格是由于土地垄断所引起的地租资本化现象。按计价单位的不同，住宅价格一般可以分为总价和单价两个种类。总价指的是某套住宅房屋的总价格。单价是指 1 套住宅总价除以房产总面积上所计算出来每一平方米的单位面积价格。在我国，单价是一种更加常用的计量方式，并且各地区统计年鉴也使用住宅单价表示住宅价格的波动。因此，本文建立模型时所采用的住宅价格为单价。........2.2 人口相关理论人口结构（或人口构成）是将某一地区的总人口数量按照不同的标准划分而得到的一种结构，该结构反映了特定地区在特定时期人口总群体内部规定性和多种不同性质的数量百分比。例如，由不同的划分标准，城市人口结构可以分为性别结构、就业结构、家庭结构、文化教育结构和年龄结构等。本文依据人口学的相关概念，将西安市人口结构划分为人口自然结构、人口社会结构以及人口地域结构三部分。人口自然结构是依据人口的自然指标，将某一地区的人口划分为多个组成部分的一种分类形式。人口自然结构与人口再生产之间存在着密不可分的关系。一般而言，已有的人口自然结构不仅仅是过去长期人口自然变动的结果，又是在未来很长了一段时期内人口自然变动的基础。从人口构成来看，自然结构主要包括两种类型：人口年龄结构和人口性别结构。人口年龄结构可以定义为某个特定人口群体在特定的时点上人口按照年龄的分布不同状况（即各个年龄段人口数量占总人口数量的百分比），该指标可作为人口发展速度和类型重要指标之一，也能够反映出劳动年龄人口和少儿抚养人口的占总人口的比例等。人口性别结构是指女性人口和男性人口在总的人口中所占的比例，该指标会直接影响居民的完婚率以及生育率，从而会直接影响人口出生率和人口的再生产速度。鉴于不同行业所需要劳动力的性别具有较大差异，从而人口性别结构也会在一定程度上影响社会经济的发展。..........3 西安市人口结构与住宅市场特征研究 .... 233.1 西安市人口结构变化特征研究 ..... 233.1.1 西安市人口自然结构变化特征研究 .......... 233.1.2 西安市人口社会结构变化特征研究 .......... 253.1.3 西安市人口地域分布变化特征研究 .......... 283.2 西安市住宅市场特征研究 ..... 303.3 西安市住宅价格的波动（2004 年~2021 年）.....334 西安市人口结构变化对住宅价格的影响研究.........364.1 人口结构与住宅价格的关系分析..........364.2 西安市人口结构的指标界定及提出假设......384.2.1 指标界定.......384.2.2 提出假设.......384.3 西安市人口结构变化对住宅价格影响的实证研究.......394.3.1 数据处理.......394.3.2 平稳性检验...........414.3.3 协整检验.......414.3.4 格兰杰（Granger）因果检验......444.3.5 结果分析.......454.4 本章小结..........495 结论与提议.........505.1 结论..........505.2 提议..........504 西安市人口结构变化对住宅价格的影响研究4.1 人口结构与住宅价格的关系分析人口自然结构是按照人口的生物属性所进行的分类，是人口三种结构中最基本的形式。一般而言，人口的主要包括人口的性别结构和年龄结构两大类。人口性别比是否处于合理的范围会在某一地区特定时期对地区经济以及婚姻家庭产生直接影响。人口性别比的失衡会造成婚姻的挤压现象;，即所组成的家庭数量减少，社会生育率的结构性负增长，导致城市人口的负增长，社会老龄化水平增高，其结果是住宅需求的降低。与性别比失衡的社会相比，具有平衡性别比的社会将产生更多的家庭数量，社会生育率的结构性增长，进而会使得人们增加对住宅的需求，进而提高住宅价格。人口年龄结构反映的是一定地区和时点不同年龄段人口占总人口比重的情况，对住宅需求及价格也具有十分重要的影响。依据国际对人口年龄段的划分惯例，本文将西安市人口按年龄段分为：少年儿童（0~14 岁）、劳动人口（15~65 岁）、老年人口（65 岁以上）。依据已有文献分析，住宅需求主要来自劳动人口。其中，20~39 岁人口的住房需求为刚性需求，而 4~59 岁人口的住房需求为投资和改善型需求，黄启云（2021 年）通过分析认为：这两部分群体对住房的需求是房价上涨的主要动力，这是因为劳动人口是各年龄段人群中最具有消费能力的群体，社会中劳动人口占比升高会致使人均可支配收入的提高，人口的消费能力也会相应增强，进而对住宅商品的消费也会相应增加[53]。人口年龄结构与劳动力资源结构的互动关系，体现为当人口的年龄构成中劳动人口占比增大，带动劳动力资源结构的变动，从而产生的人口红利;现象促进了住宅的需求和社会经济增长。

.......结论西安市是我国西北地区最重要的城市之一，也是丝绸之路经济带;上的核心城市。近年来，随着西安市经济的快速发展和国家人口政策的改变，该地区人口结构以及住宅价格也出现了较明显的变化。本文收集了 2004~2021 年间西安市人口结构数据和住宅价格数据，应用 VAR 模型分析了该地区人口结构变化对住宅价格的影响。本研究主要得到了以下结论：（1）西安市住宅价格主要受到人口年龄结构、户均家庭规模以及迁移结构变化的影响。其中，人口年龄结构变化对住宅价格具有显著的影响；人口年龄结构、户均家庭规模和人口迁移结构变化均具有长期影响。（2）随着西安市人口老龄化的加剧和现行的二胎政策，西安市 15~54 岁年龄占比将进一步降低，暗示西安市目前正处在人口红利;转向人口负债;的阶段，西安市可能会面临着住宅价格上涨动力不足的问题。（3）在西安市迁入人口占比逐渐下降、总人口数量增加的情况下，西安市住宅价格从长期来看可能会继续上涨，但涨幅不大。短期来看，西安市住宅价格的变化主要来自本身的影响，但人口结构变化会对西安市住宅价格长期影响会逐渐显现，这说明人口结构变化对商品房屋价格的影响整体具有长期性和稳定性。（4）西安市家庭规模的实际情况是，家庭人口数越来越小，西安市总户数也是越来越多。虽然二胎政策的实施让户均家庭人口数可能增加，但是人口的长期性，让户均家庭人口数增长缓慢，而家庭户数却会持续增加。因此户均家庭规模的减小，将会对住宅价格造成长期的影响，导致住宅价格略有上涨。..........参考文献（略）