基于价值链的房地产工程项目成本管理成熟稳重度评价研究

1 绪论1.1 研究背景1978 年改革开放政策的推行，让我国踏上快速发展的经济道路，在这场经济革命冲击下，房地产业从最初的起步阶段已逐步发展成我国国民经济的重要支柱产业之一。最近几十年来，其对国民经济贡献率不断提高，对民生影响也十分深远。尽管房地产业取得很多令人瞩目的成就，却依然存在诸多问题，成本效益就是其中之一。作为衡量房地产企业发展水平高低的直观表现之一，成本管理优劣成为制约房地产业发展的关键环节。1.1.1 房地产业市场环境严峻商品房兴起于 1998 年住房制度改革后，在这之前，城市居民的住房问题都采取单位分配制。随着经济发展，城镇化进程加快，居民生活质量不断改善，对住房的需求度逐渐上升，炒房的投机行为也开始风靡。2003 年以来，房价便一直处于过快上涨现实，导致了诸如房奴;购房困难;等民生问题，国家宏观调控成了解决此类问题的一项重要举措。从国八条;到国十条;以及新国八条;，乃至国五条;等一系列限购、限贷、税收等政策的相继出台，房地产市场逐步回归正常的同时也将结束暴力时代，逐步向平利甚至是微利时代迈进。2008 年，在全球金融危机的大背景下，限购、限贷政策的压制导致楼市出现 10 年大拐点。为激励商品房消费，挽救楼市萎缩，管理层启动了一些放宽政策来刺激楼市成交量，但随后便又出现转向。2021 年国十一条;及新国十一条;的出台，大调二套房贷首付比例及贷款利率，各地纷纷出台限购政策，这次调控被称为史上最严的房地产调控，我国房地产市场开始步入名副其实;的调控。在新一轮政策调控下，整个楼市处于高压期;，房地产景气指数呈一路下滑趋势，2021 年已跌破 95，处于较低水平。为了救市，央行于 2021 年出台930;房贷新政，刺激大量需求入市，即便如此，整个房地产景气指数依旧下滑。2021 年以来，政策开始调整为坚持促消费、去库存的总基调，供需两端的宽松政策频出，极大地改善了行业运行环境，市场热度开始有所上升，但依旧没有突破 95 的关口，且涨幅不大，详见图 1-1。从国家统计局数据来看，在房地产市场景气度下滑的大背景下，房地产开发投资增速总体呈现快速下滑的趋势，如图 1-2 所示。2021 年随着市场热度的回升，投资增速有所上升，但整体上升幅度很小，4 月达到 7.2%，此后几个月又有所下滑，到 7 月仅达到5.3%，相对于 6 月下降了 0.8 个百分点。..........1.2 问题提出通过上述背景分析，为了对房地产企业的成本管理水平作出科学合理的评价，以便用于指导企业更好的开展成本管理工作，在这里提出本文的主要研究问题：（1）从价值链角度实现全面成本管理分析对价值链的内、外部价值活动、各类成本动因进行详细分析，并在此基础上，分别从项目层面和企业层面进行价值链成本管理分析，以便能更加全面的掌握价值链成本管理的关键动因。（2）构建房地产项目价值链成本管理成熟稳重度模型基本框架为了保障企业能更好的开展成本管理评价工作，本文在借鉴典型项目管理成熟稳重度模型的基础上，结合房地产项目价值链成本管理的具体特征，构建房地产项目价值链成本管理成熟稳重度模型框架，为项目管理成熟稳重度模型在房地产企业成本管理中的理论与应用研究提供一点新思路。（3）构建房地产项目价值链成本管理成熟稳重度评价指标体系对成本管理水平的评价离不开评价指标体系，模型的构建也需要评价指标体系的支撑。因此在成熟稳重度模型框架的基础上，依据价值链成本管理分析得出的成本动因，从项目和企业两个层面综合考虑，构建本文的房地产项目价值链成本管理成熟稳重度综合评价指标体系，实现对成本管理工作的全面把握。基于此，本文将从项目和企业两个层面综合出发，尝试构建基于价值链的房地产项目成本管理成熟稳重度模型。在此基础上选用科学合理的方法对其进行综合评价。该模型的研究，能够为成本管理评价方面的研究提供一点新的思路，同时也能为房地产企业更好的开展成本管理工作指明改进路径。..........2 理论基础2.1 成本管理理论能否清晰认识成本的含义，是能否有效处理成本问题，实现成本管理水平提升的前提。马克思在其《资本论》中将成本定义为产品在制造过程中需要耗费的物化劳动和活劳动的必要价值。现如今，以往的定义已无法清晰地表述成本的全部含义，成本的定义被不断改善。中国成本协会（China Cost Association）在 CCA2101：2005《成本管理体系术语》里将成本解释为：实现过程增值和结果可行而需要或已付出的资源代价。美国会计学会（American Accounting Association）下的成本与标准委员会阐述到：成本指在实现特定目的过程中付出或将付出的价值牺牲，可以用货币单位进行度量。成本管理是企业或组织在生产经营中形成的与成本相关的核算、分析、决策以及控制等诸多科学管理行为的总称。作为企业管理的基础工作，是企业经营管理的重要环节之一，是企业整体的战略目标在项目上的具体表现。房地产企业结合项目特点，在项目进行时对发生的具体成本进行有效管理，能让企业获得预期的收益。较为全面的成本管理体系应涉及两个方面：企业层面和项目层面。企业层面主要进行决策，确定项目所需实现的目标及其成本计划、合同价等。项目层面由项目经理部负责对项目成本进行实时动态控制，以确保完成企业制定的成本目标。相关税收上，根据中国税务年鉴、国家统计局等方面资料，目前涉及房地产业的税种众多，其中房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税为房地产行业的特有税种，从 2004~2021 年，这几类税收总和从 1207 亿元上涨到 1.38亿元，增长了 11 倍左右。其它 6 个房地产相关税种，包括教育费附加费、城市维持建设税、房地产企业营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税以及印花税，在这10 年间税收总计从 1028 亿元上涨至 7294 亿元，增长了 7 倍。.........2.2 价值链成本管理波特提出的价值链理论指出企业均是由设计、生产、营销、交货等基础活动，以及对生产经营起辅助作用的辅助活动组合而成，价值链可充分的表示这一系列活动。从价值链理论来看，企业进行的任何一项价值活动（包括基础活动和辅助活动）都应贡献于最终的产品或服务价值，这种价值的形成和增值过程便是价值链。基础活动通过对最终产品的实体进行加工和流转来促进企业基本价值的增长，对于房地产企业而言，项目作为主要的经营活动，其整个开发过程中涉及的价值活动构成了企业的基础活动，包括：投资决策、规划设计、建设施工、项目营销、客户服务；辅助活动虽不直接增加价值，却能对基本活动提供支持和后勤保障，如企业基础设施建设、人力资源管理、技术开发和采购管理。通过两者的相辅相成，最终可以实现企业的价值增值。图 2-3 所示为房地产企业内部价值链模型。价值链并不是单纯的由线型构成，而应是一个由三条基础线条构成的类似三维立体框。若用 x、y、z 分别表示企业的纵、横向以及内部价值链，公式 x=f(y,z)便很好的解释了其中任意一条价值链的变化都会影响另两条价值链。针对核心企业来看，核心企业的价值链可被分为微观和宏观两个层面，微观方面主要是企业的内部价值链，宏观方面涉及企业外部竞争对手和行业价值链。

............3 基于价值链的房地产项目成本管理分析.......393.1 内部价值链分析........393.2 外部横向价值链分析.........463.3 外部纵向价值链分析.........523.4 房地产项目价值链成本管理分析.......573.5 本章小结...........604 基于价值链的房地产项目成本管理成熟稳重度模型框架设计 .....614.1 房地产项目价值链成本管理成熟稳重度模型构建思路.......614.2 房地产项目价值链成本管理成熟稳重度模型功能定位.......624.3 房地产项目价值链成本管理成熟稳重度模型的结构设计...........624.4 本章小结...........675 基于价值链的房地产项目成本管理成熟稳重度评价指标体系构建 ......695.1 房地产项目价值链成本管理成熟稳重度评价指标体系初步确定........695.2 房地产项目价值链成本管理成熟稳重度评价指标体系优化.......735.3 房地产项目价值链成本管理成熟稳重度评价指标体系最终确定........885.4 本章小结...........904 基于价值链的房地产项目成本管理成熟稳重度模型框架设计基于价值链的房地产项目成本管理分析对成本管理进行了全面透彻分析，并挖掘出了关键成本动因，为建立评价指标体系提供了理论思路。成熟稳重度模型框架的设计分别对其范畴、维度、等级和内部结构做出界定，为指标体系的建立和相关成熟稳重度评价工作的开展奠定模型框架基础。在后文开展的成熟稳重度综合评价工作中通过成熟稳重度等级来判断企业现阶段的成本管理水平，同时对各个要素及指标的成熟稳重度等级的确定，将更形象直观的反应出项目成本管理过程中尚需改进的作业环节，有利于企业采取针对性的改善措施。4.1 房地产项目价值链成本管理成熟稳重度模型构建思路根据 2.3.2 节对几个典型的成熟稳重度模型的对比分析，房地产项目价值链成本管理成熟稳重度模型的构建，应当是建立在现有的模型基础上。项目管理成熟稳重度模型的类型虽然很多，但均存在其固定的构成形式，因此本文应充分参考已成熟稳重的结构范式，并结合价值链成本管理的特征来展开模型的构建工作。本文构建的房地产项目价值链成本管理成熟稳重度模型（Value Chain Cost ManagementMaturity Model for Real Estate Project，以下简称 REP-VCCM3 模型）主要涉及两个方面：一是构建 REP-VCCM3 模型的基本框架，即对其做出功能定位和结构设计；二是建立REP-VCCM3 模型的评价指标体系，并采取合适的方法对评价指标体系进行评分，从而得出房地产企业开展具体项目时的成熟稳重度等级，根据所处等级判断其成本管理水平，以及发现项目开展过程中所存在的缺陷与不足。模型构建的思路如图 4-1 所示。.........结论本文在对成本管理以及价值链理论相关研究的基础上，构建了房地产项目价值链成本管理成熟稳重度模型（REP-VCCM3），并分层次分方法对 REP-VCCM3 模型进行了实证分析。通过研究，可得出下列研究结果：（1）从价值链的角度实现对成本管理的全面分析从内、外部展开对价值链成本管理的分析。内部价值链通过对基础活动和辅助活动的分析，掌握房地产企业在项目开展过程中的具体作业成本动因；外部价值链，包括竞争对手、供应商、顾客等的关系分析，能让企业更好的去处理自身与外部组织的关系。最后，在价值链分析的基础上，从项目和企业两个层面，总结出房地产企业成本管理的关键动因，用以指导后续工作的开展。（2）构建 REP-VCCM3 模型基本框架从模型的功能定位和结构设计两方面构建 REP-VCCM3 模型基本框架。功能设计是对模型可实现功能的简易描述；结构设计方面对模型的范畴、维度、等级以及内部结构做出了描述。（3）构建 REP-VCCM3 模型评价指标体系依据模型框架，构建本文的 REP-VCCM3 模型评价指标体系。分别从项目和企业两方面对指标做出研究。项目层面从波特的基本价值活动入手，包括投资决策、规划设计、建设施工、营销管理和客户服务五个阶段；企业层面主要涉及战略成本动因的分析，包括意识因素、环境因素、组织建设、方法和技术四个方面。（4）实现对 REP-VCCM3 模型的综合评价运用三角模糊数、雷达图、改进 AHP 综合评价、线性综合分析法和象限分析法来实现模型分层次分方法的综合评价。在指标较多的情况下省去繁琐的计算过程，减少由于一种方法的运用带来的评分结果的主观性错误，使评估过程简便化，评价结果清晰化和直观化。（5）运用案例对模型进行验证结合实际案例项目对构建的 REP-VCCM3 模型及选择的评价方法进行实证研究，根据得到的结果对企业现存问题提出相应的改进措施，实现企业成本管理水平的提升，并为房地产行业内各企业间的成本管理竞争力对比提供一种可供参考的方法。..........参考文献（略）