商品房预售中买受人权益保护法律问题研究

第一章 商品房预售中买受人权益保护概述1.1 商品房预售概述在房地产业的发展过程中，商品房一词作为一个法律术语，在房地产管理相关法规中频繁出现。在我国《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等中均使用了商品房一词，从法律意义上来说，商品房主要是指具备合法的商品房开发资质的开发商，在取得国有土地使用权，以盈利为目的进行全面而综合的开发建设后，自行定价、出售的住宅、办公等商业用房及其他配套建筑物。可以看出，商品房应具备商品的全部属性，且建设主体只能是开发商，能面向市场自由流通交易。但并非所有房屋都可认定为商品房，城市中的部分产权;房屋、危改房、农村自建房等就不属于法律意义的商品房的范围。在当前的房地产转让中，商品房销售是其主要形式，由于商品房可分为现房与期房，与之相对应，商品房销售也可分为商品房现售与商品房预售。商品房现售是商品房销售中比较传统的一种销售形式，我国《商品房销售管理办法》第三条对商品房现售的概念作出了规定，主要是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。第七条从开发商所应具备的资质、房屋是否竣工验收、配套基础设施是否具备交付条件、拆迁安置、物业管理是否落实等方面规定了商品房现售所应当满足的条件。严格的程序条件不仅有利于规范房地产开发企业的现房买卖行为，同时也为买受人的利益保护提供了保障。商品房预售是当前商品房销售中最主要的销售形式，但预售制度并非我国内地首创，而是随着改革开放的深入推进，房地产市场的迅猛发展，在借鉴香港、澳门地区实践经验的基础上，我国内地于 90 年代初期引入了该销售模式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。我国《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售所包含的程序，从出卖人申领预售许可证，到买卖双方签订商品房预售合同以及预售合同的备案、再到交付建成的商品房，在各个阶段，买受人都可能要承担利益遭受侵害的风险。不可否认，预售制度在一定程度上加快了商品房建设，使资源配置效率有所提高，同时也是出卖人融资的一个重要途径，在一定程度上解决了房屋建设过程中资金不足的窘况，对买受人来说相较于现房买卖减轻了其购房的经济压力。但随着房地产市场的发展，商品房预售在适用中也产生了较多的问题，法律规定的不足，出卖人与买受人所处地位的悬殊，使买受人的权益极其容易受到侵害。为保护买受人的合法权益，规范房地产开发企业的经营行为，住建部于 2021 年发布了《对于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，但实践中存在的出卖人侵害买受人合法权益的问题并未得到根本解决。.........1.2 买受人权益保护概述买受人权益主要是在商品房预售过程中，买受人依据现有的法律规定，以及与出卖人在预售合同中约定的其所享有的权益。;①明确买受人权益的主要内容，才能更好的保障其不受侵害。预售中，买受人的权益主要表现在以下三方面：第一，获得预售商品房信息的权利。由于买卖双方在订立预售合同时，商品房处于在建现实，买受人获得房屋信息的途径十分狭隘，甚至出现出卖人虚假宣传诱惑买受人购房，基于此，买受人有权了解与预售商品房相关的所有真实情况，出卖人也应当积极配合买受人，为其提供真实信息。第二，依据预售合同，获取商品房所有权的权利。买受人与出卖人签订预售合同是商品房预售中的重要环节，买受人签订该合同的主要目的是为了获取预售商品房的所有权。买卖双方订立预售合同后，在买受人给付出卖人全部或者部分预售款项的前提下，买受人可以依据合同关系，请求出卖人交付房屋和赔偿损失。;②出卖人应按照合同的约定，将验收合格的商品房交付给买受人。第三，违约救济权。当出卖人出现不按期交房、交付房屋质量不合格、不及时办理产权登记等问题时，应赋予买受人法律上的救济权利，为其提供有效的法律保障。...........第二章 商品房预售中买受人权益受损的主要问题及其成因2.1 商品房预售中买受人权益受损的主要问题商品房预售虽然对房地产市场的迅猛发展起到了不可磨灭的作用，解决了居民住房困难的问题，但其在实践过程中暴露的问题也越来越多，其中矛盾最尖锐的是对买受人权益的侵害。实践中，买受人权益遭受侵害主要有以下几方面：由于预售期房的特殊性，出卖人与买受人订立预售合同后，短期内并不能实现房屋所有权的转移，买受人想要获得房屋的所有权，必须待房屋建成后，按照法律规定办理产权登记等相关手续。预售中的房屋在建成完工后，从交付使用到进行产权登记仍有一段时间，出卖人极有可能利用这一空隙实施一房多卖的行为。商品房出卖人把商品房过户登记给其中一人后，该经过登记的买受人，从法理意义上来说就取得了所有权，而没有经过登记，但也与出卖人订立预售合同的买受人不能获得房屋，且只能通过合同追究出卖人的违约责任。;①预售商品房的重复销售在实践中较为常见，例如杨建荣诉上海复佳房地产开发有限公司商品房预售合同案。在该案中，复佳公司先与杨建荣签订了预售合同，之后在明知该房已售于杨建荣的情况下，又与顾某以低于市场的价格签订了预售合同。杨某以复佳公司与顾某恶意串通 一房二卖;，导致其无法取得房屋产权证为由，起诉要求确认复佳公司与顾某签订的预售合同无效，该诉讼请求得到了法院的支持。.........2.2 买受人权益受损问题的成因第一，商品房预售登记制度的法律属性，法律法规未作明确说明，学术界对其也存在争议，主要有两种观点，一种是预告登记说;，另一种是备案说;。支持预告登记说;观点的认为：预售登记制度对房屋起到了公示作用，登记后买受人交付房款的多少影响其享有的权利，若买受人支付部分预售款，则其享有优先购买权；若买受人支付全部价款，则其享有期待权。除此之外，预售合同只是买受人享有债权的一种凭证，若出卖人在预售合同登记备案后将房屋出卖或抵押给他人，因经过登记的预售合同具有对抗效力的缘故，该第三人不能享有所有权或抵押权。支持备案说;观点的认为：出卖人对商品房预售合同的登记备案，是国家干预的表现之一，只是行政管理部门为了能有效的对预售行为进行行政监督而采取的一种行政手段。其对合同不产生任何影响，不具有对抗效力，且这里的备案具有行政管理色彩，与预告登记制度是截然不同的，预售合同登记与否与买受人的权益并无多大联系。第二，法律规定了出卖人有义务履行商品房预售备案登记，但并没有规定出卖人不进行备案登记会受到相关处罚或承担相应的法律责任。如《城市房地产管理法》中表明，出卖人有义务完成备案登记，除此之外，也有对不符合预售条件的相应处罚，但却没有明确规定不履行备案登记义务的出卖人所应承担的法律责任。法律责任的不明确，使得买受人难以通过法律途径督促其履行备案登记义务。第三，在现有法律框架下买受人并不享有申请预售备案登记的权利，不利于对买受人利益的救济。法律明确出卖人要履行登记备案义务是基于以下考虑：出卖人自身的经济、资源优势，以及关于商品房预售登记的资料一般都在出卖人手中，由出卖人作为备案登记主体，可减少登记中遇到的阻碍。但若出卖人为了谋取私利，一房多卖，不履行或拖延履行登记义务，买受人的利益就会受到侵害。权利与义务是对等的，此时法律只规定出卖人履行登记义务的主体地位，并没有肯定买受人可以请求开发商履行义务或者申请预售登记的权利，买受人的利益很难得到救济。...........第三章 欧美国家及我国港台地区买受人权益法律保护概况..........173.1 美国对于买受人权益法律保护的基本规定 .......173.1.1 公证托管制度 .....173.1.2 明确规定出卖人的信息披露义务 ......173.1.3 明确出卖人的质量担保责任....183.2 德国对于买受人权益法律保护的基本规定 .......183.3 我国香港地区对于买受人权益法律保护的基本规定 ............193.4 我国台湾地区对于买受人权益法律保护的基本规定 ............193.5 国外及我国港台地区买受人权益法律保护的借鉴.......20第四章 完善商品房预售中买受人权益保护制度的提议.......214.1 完善商品房预售登记制度 ............214.2 完善商品房预售合同无效的认定规则 .....224.3 完善商品房预售款使用监管制度 ...........234.4 完善商品房质量验收制度 ............254.5 健全信息披露监管机制.......254.6 加强对商品房预售广告发布的监督 ........274.7 完善《商品房买卖合同（预售）》示范文本 ....28第四章 完善商品房预售中买受人权益保护制度的提议针对买受人权益受损的主要问题，除了完善外部措施外，买受人权利保护意识和能力的提高，对自身权益保护具有重要的意义。在预售中，由于双方地位的悬殊，加上出卖人追逐利益之心，买受人或多或少都要面对利益受损的状况。一味的忍气吞声只会助长出卖人的气焰，因此，在预售的各个阶段，买受人都要保持警惕，提高权利保护意识，防患于未然，减少预售中的纠纷。对出卖人的资质、提供的材料、公布的信息等买受人都应主动去了解、学习，防止出卖人的欺诈。对于预售合同中模糊不清的内容，买受人有权要求出卖人给出合理的解释，甚至对涉及自身利益的，可以通过补充合同形式予以书面约定。除此之外，商品房预售在各个地方发展的不平衡，相关的制度、规定不够完善，甚至有些地方的职能部门不能充分发挥监管作用，造成商品房预售活动处于混乱之中，买受人权益遭受严重损失，因此，外部措施的完善，更有利于保障买受人在预售中的合法权益。4.1 完善商品房预售登记制度对于商品房预售登记备案制度的法律性质，存在两种学说：预告登记说和备案说。相比较而言，笔者比较认同备案说的观点。一方面，法条规定出卖人在订立预售合同后要向相关部门备案登记，虽然没有对物权的设立作出确定，但是体现出一定的国家强制性。另一方面，现行法律并没有规定登记行为是影响预售合同效力的因素，由此可以看出，对预售合同进行登记只是国家为了方便行政管理，维护房地产市场秩序。除此之外，预售登记制度的存在有其独立的价值，在房地产市场中发挥着其他制度无法替代的作用，有利于防止出卖人因一房多卖而导致无法向买受人交付房屋。由于在预售中出卖人与买受人在房地产市场地位上的差异，预售登记制是国家进行干预，平衡双方当事人利益的行政管理手段。在司法实践中，这两项制度在性质、对抗第三人的效力上有相似之处，但并不能表明两种制度可以相互取代。我国的预售登记并未直接采用预告登记中的规定，两种制度在现有法律框架中的并存，说明各自都有存在的价值，可见该预售登记是债权登记而非物权性质的登记。虽然预售登记制度存在不足，但只有经历实践的检验，不断完善，该制度才能更好的规制房地产市场的不良行为。.........结 论我国在引入商品房预售制度后，对房地产业的发展发挥着重大作用。虽然买卖双方在预售中均面临着不同的风险，但由于双方所处地位及所占优势不同，买受人的权益保护方面问题尤为突出。上述分析论述，主要针对商品房预售中买受人权益受损的原因，我国与其他国家、地区对买受人权益法律保护程度、保护方式，完善商品房预售中买受人权益保护的提议等方面进行了主要分析。但随着房地产业的发展，在商品房预售中会出现更多的新问题，为了更好的保护买受人的合法权益，推动房地产业的健康发展，有必要对预售中买受人权益受损问题作进一步研究，如此才能更好的解决出卖人与买受人在预售中的利益失衡问题，在兼顾双方利益的情况下，减少房地产领域的纠纷。..........参考文献（略）