对于小产权房合法化的法律制度探究

第 1 章 导 言1.1 论文研究背景1998 年，在国务院总理朱镕基主持下，福利分房制度被宣布取消，中国进入住房建设市场化和住房消费货币化时代。房地产业开始高速发展，带动了房价的飞涨：根据国家统计局的数据，从 2002 年开始至 2007 年六年间，全国房屋销售价格指数分别为 103.7、104.8、109.7、107.6、105.5、107.6。在人口稠密的大中城市，房价上涨幅度更加惊人。国家发展改革委员会、国家统计局对全国 70 个大中城市调查显示，2007 年 12 月，房屋销售价格同比涨幅为 10.9%；2008 年 1 月同比涨幅为 11.3%；2 月同比涨幅为 10.9%。相反，2002 年至 2007年间普通劳动者收入水平的上涨速度严重滞后于房价的上涨速度。来自国务院发展研究中心信息中心的学者金三林指出，2005 年我国中等收入及中等收入以下群体的平均房价收入比约为 13.965 倍，而世界银行和联合国人居中体会心得出的合理房价收入比仅为 3 倍至 6 倍，中国的房价收入比已经远远超过了这个数字。在中国，最低收入户的房价收入比平均是 22.69 倍，最高收入户平均是 2.45 倍，前者是后者的 9.3 。从以上数据可以得出：商品房的购买对普通公民而言已经成为一项十分沉重的负担，由此引发的社会矛盾不容忽视。因此，政府极为谨慎地对待这一问题并且采取了一系列宏观调控措施来对房价进行调控：2005 年 3 月 26 日，国务院办公厅发出《对于切实稳定住房价格的通知》（俗称国八条;）；相隔仅仅一个月，国务院又提出加强房地产市场引导和调控要采取的八项措施;（俗称新国八条;）；2006 年 3 月初，政府提出发展经济适用房的目标；随后，政府又陆续提出促进房地产业健康发展的六项措施;（俗称国六条;）、上调房贷利率、开征二手房营业税等措施；2007 年一年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金达到 14.5%。政府对土地、信贷、税收等房地产行业链条进行加紧收缩。尽管如此，政府对房价上涨的调控效果甚微，房价依然处于高位运行现实，并没有回归到一个合理的价格水平。 城市高房价迫使中低收入市民群体转而到郊区和农村购买农民自建的价格相对低廉很多却没有国家颁发的产权证的房屋，即小产权房;，小产权房问题产生。一直以来，小产权房交易因为交易房屋没有真正的房屋产权而备受争议。2007 年，发生在北京市通州区宋庄画家村的李玉兰农房买卖案将小产权房交易这一游离于法律边缘的现象再次推到公众面前，案情其实比较简易：2002 年，画家李玉兰、谭小勋夫妇在北京市通州区宋庄镇辛店村以 4.5 万元的价格买下农民马海涛父亲马万春名下的房屋及院落。2006 年年底，马海涛提出要撤销协议、收回房子，并以此向通州区宋庄法庭提起诉讼；2007 年 7 月 10 日，一审判决作出，马海涛将自己的房屋卖给李玉兰、谭小勋夫妇的买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付 93808 元房屋补偿款，限李玉兰 90 天内腾退房屋；7 月 23 日，李玉兰夫妇向北京市第二中级人民法院提交上诉状，该案进入二审程序；12 月17 日，北京市第二中级人民法院作出二审终审判决，维持该案 7 月宋庄法院一审原判，李玉兰夫妇与宋庄农民马海涛的买卖房屋合同无效，但对于艺术家的经济损失，法院提议可另案起诉来进行赔偿。对于判决理由，一审法院认为，李某系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。二审法院进一步明确，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马某与李某所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李某并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李某名下，因此，该房屋买卖合同无效。 一审与二审法院的判决说明，目前小产权房交易在我国是被禁止的，理由是城镇居民不具有获得宅基地使用权的身份，依法不能取得农房的使用权。从此前政府发布的相关文件来看，政府也明令禁止城镇居民购买小产权房：2007年 12 月 17 日，国土部负责人重申，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，关于部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；12 月 30 日，国务院办公厅下发通知强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房;。因此，无论是法院的判决还是国家的相关政策，小产权房都被禁止交易。1.2 问题的提出有学者主张小产权房合法化，呼吁赋予小产权房以法律上的完整产权：北京理工大学经济学教授胡星斗强调，小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略，号召解放思想、打破城乡分割的二元结构从小产权房开始；全国政协委员、民进中央常委蔡继明在十一届全国人大一次会议、全国政协十一届一次会议中提交议案，提议对于合理合规合法建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变为经济适用房或回迁房。应使农民真正获得完整的土地产权，并建立统一的城乡建设用地市场。最终使国有建设用地和集体建设用地达到同地、同权、同价;。第 6 章 结 语6.1 论文的主要观点小产权房作为一个独立的社会现象，近几年随着房地产市场的火爆有了扩大蔓延式地发展，这引起学界和相关部门的注意。虽然与小产权房问题相关的评论很多，但是并没有专门的著作对其进行系统化地研究，国家立法对这一现象的界定也是空白现实，并无具体规定与之对应，因此说，小产权房问题至今仍处于探索阶段。 事实上，对小产权房产生的土地基础农村集体所有土地使用权流转的探索早已有之：譬如早在 1999 年，当时的国土资源部就曾经批准安徽省芜湖市作为农民集体所有建设用地使用权流转的试点；2005 年 10 月 1 日，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》正式施行，允许符合规定的集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租、抵押。然而，虽然对集体所有土地使用权流转的研究由来已久，但是政府部门对集体所有土地使用权流转中住房建设的开发一直进行限制，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第五条就规定：通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。;对这一限制，本文认为有失妥当，商品房地产开发建设和住宅建设是当前民生最为关注的焦点问题，居者有其屋;成为全社会的共同理想，政府对集体土地小产权房进行限制是不符合最广大人民的根本利益的，其对小产权房的高压政策有一定的局限性。 本文的最终观点为，小产权房是中国土地制度、户籍制度及相关土地法律规定不完善等多方面原因综合下的产物，是我国法律制度设计上的利益分配失衡性的体现。禁止小产权房交易，违反宪法对于国有土地与集体土地所有权平等的规定，不符合市场经济交易自由的规则，有违民法的自愿原则和物权法的物尽其用原则，也有悖于社会主义资源分配公平、公正的精神，因此对小产权房，应当赋予其合法化的地位。同时有必要逐步调整国家相应的土地制度和户籍制度，使之满足现代社会经济发展的客观需要、符合构建社会主义和谐社会的目标要求。

参考文献（略）

目录第 1 章 导言............................................................................................11.1 论文研究背景 ............................................... 11.2 问题的提出 ................................................. 31.3 论文的研究方法 ............................................. 5第 2 章 小产权房成因之法律制度分析................................................72.1 小产权房的一般定义 ......................................... 72.2 法律定位 ................................................... 72.2.1 小产权房的范围 ....................................... 72.2.2 合宪性分析 ........................................... 82.2.3 产权归属的模糊性分析 ................................ 102.3 问题产生的法律根源 ........................................ 11