广州9月份退税费政策解读视频 广州退税时间

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解读| 购房退税政策来了,买房卖房需要注意什么?

近期的购房利好政策，不止于金融层面，税收优惠方面，真金白银的补贴也来了——

9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策公告》:自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

对于这个政策，国家税务总局同日进行了解读，但非专业人士看起来比较费劲;各路自媒体也都有不同版本的解读，但比较零散，不成系统。那么，作为买房者、卖房者，如何快速掌握政策核心要义，并争取能享受到政策利好呢?本期，我为大家提纲挈领，作一下精简深层解读。

之一:新政核心解读

总结发布的公告，简而言之，要想享受个税退税优惠，需要符合三个条件:

1. 先卖后买，且1年内买房;

2. 在同一城市买卖，不能跨城市退税;

3. 必须为同一产权人或产权人之一，卖房与买房人是相关联的。

也就是说，从10月1日开始到明年，你卖掉一套房子，再买入一套房子，可以减免个人所得税。

1.退税金额的多少和网签价有关，和房子的面积大小无关。

2.退税是阶段性的，最迟到明年底。

3.卖房小于买房金额差额退个税，卖房大于买房退全额。

4.政策是全国执行，但是同城买卖退税，不同城市不能退。

5.企业不能享受个税退税，政策只适用于个人住房。

6.共有产权的话，各退各的税费，不能退到一个人名下。

不难看出，这个政策明显就是鼓励存量客户再交易，进行置换，为了盘活房地产市场。

之二:需要关注的几个关键点

此次个税退税政策，有几个关键点需要注意:

一是时间点和节点的限定范畴。该政策适用时间是2022年10月1日起，到2023年12月31日止。那么到底是以网签日为准?还是以交税日为准?退税政策是以完税时间为准，并非网签或者过户时间。也就是说，假如你9月份二手房网签了，但10月1日后才交的税，那么恭喜你，可以在买房之后享受该退税优惠;假如你10月1日前已经交税完成，那就失之交臂了。

值得注意的是，卖房和买房这两个动作，必须在从卖出房之日算起1年内完成，最迟2023年底之前完成。如:2022年10月1日卖出房子，2023年10月1日必须买入房子，而不是2023年12月31日。目前看，窗口期满打满算也就只有15个月。二手房卖出仍旧以完税时间为节点，如果买入的是一手房，则可以网签时间为节点，因为交税抵税一般都延后，在办房产证时才缴纳。

二是房屋主体条件的限定。此次的政策只针对发生个人所得税的房产交易，即:满二或满五但不是唯一，或是唯一但不满五，交易过户时需要缴纳个税的房屋。如果所交易的房产是满五且唯一免个人所得税的，则享受不到退税政策，因为你本来就没交税。

值得注意的是:个人所得税在缴纳的时候，是有两种方式可以选择的，即全额的1%-2%或者差额的20%，不同城市有差别。以青岛为例，一般都是以全额2%来征收，但北京、郑州等城市按照差额20%来征收，这可不是一个小数字 。

三是税额基数的界定。实践中，很多人在二手房实际交易过程中，往往为了少交契税，签“阴阳合同”，即网签备案一个价格，私下成交一个协议价格。那么到底以哪个为税收额征收标准呢?税收额基数都是以网签备案价为准，也就是实际在房产交易中心缴纳个税时核定的金额，而不是以买卖双方口头或私下达成的协议价为征收标准。

这样一来，对卖房的人来说，就会产生一个影响，不愿意配合买房人降低网签备案价了，因为买房人交个税越多，往后卖房人买房时退税额也越多，因为实践中卖房人的个税往往都是由买房人代交的。

因此，考虑到备案价同时还对应贷款额度和税费缴纳额度，以及此次的抵扣额度，到底是做高还是做低?就让未来二手房交易时网签价的测算难度大大增加，买卖双方的需求肯定不一样的。买房人想提高贷款额度，备案价高就得多交契税和个税，卖房人当然乐见其成。买房人想少交契税和个税，就得压低备案价，但卖房人有个税考虑，就不一定愿意配合了。

四是卖出多套房个税是否可以合并退税。另外，还有一种特殊情况，如果卖房人一年内卖掉两套、三套等都发生个税的情况下，能否合并抵扣到购入的最新一套里面去?目前政策还没有明确答复，需要等后续政策细则。

之三:新政对楼市格局影响

政策的初衷是鼓励改善型住房需求，卖一买一，促进房产交易和加快周转。那么会对楼市格局产生什么影响呢?我认为可能带来以下变化:

一是在一定程度上带来二手房挂牌量增加。改善型需求，需先将目前持有的房产出售套现后，才有资金购买改善型住房，并享受退税政策，而前提必须是卖出房产，因此有相当一部人会开始步入市场，尝试挂牌销售。但是，从目前二手房市场的环境看，一是挂牌量本来就很大，二是最大困难不是税费负担重，而是找不到合适的买家，或者说，买方目前由于房地产市场的低迷，大多处于持币观望状态，这确实是一对矛盾。

二是有利于促进满二或满五不唯一房源市场交易。这部分房源按道理在市场交易是需要交个税的，且按市场一般操作，往往是买房替卖方来承担的，现在通过卖一买一，除了前期“沾便宜”之外，又享受到退税政策，再多一块“隐形补贴”，会加速这部分房产流动性，并刺激改善需求加快入市，再次购房住房，结束观望。

三是对于持有多套房产、豪宅等出售的人来说是利好。持有房子多套的人卖房子，除原来正常卖出价格外，后续买房还可以额外增加了一笔个税返还收入，机会难得。对豪宅或一线城市而言，由于房价较高，动辄一套房子上千万，个税退税额更高，省个一二十万都很正常。尤其是像北京这样的城市，房价高，又按差额20%征个税，一套房子如果1000万买入，1500万卖出，退税额就高达百万，政策的效果会更明显。

2021年增量留抵退税政策全新解读

一、正面回答

2021年增量留抵退税政策全新解读，逐步建立了增值税增量留抵退税制度。完善增值税留抵退税制度，优化征缴退流程，对留抵税额实行大规模退税，把纳税人今后才可继续抵扣的进项税额予以提前返还。优先安排小微企业，对小微企业的存量留抵税额于6月底前一次性全部退还，增量留抵税额足额退还。重点支持制造业，全面解决制造业、科研和技术服务、生态环保、电力燃气、交通运输、软件和信息技术服务等行业留抵退税问题。

二、分析详情

通过提前返还尚未抵扣的税款，直接为市场主体提供现金流约1.5万亿元，增加企业现金流，缓解资金回笼压力，不但有助于提升企业发展信心，激发市场主体活力，还能够促进消费投资，支持实体经济高质量发展，推动产业转型升级和结构优化。

三、2021年增量留抵退税政策是什么

1、纳税人申请留抵退税，应在规定的留抵退税申请期间，完成本期增值税纳税申报后，通过电子税务局或办税服务厅提交；

2、在计算允许退还的留抵税额的进项构成比例时，纳税人在2021年4月至申请退税前一税款所属期内按规定转出的进项税额，无需从已抵扣的增值税专用发票、收费公路通行费增值税电子普通发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额中扣减。

留抵退税政策

2022年增值税留抵退税新政解读

大家好!欢迎来到税务讲堂。我是国家税务总局货物劳务税司副司长刘运毛。为支持小微企业和制造业等行业发展,提振市场主体信心、激发市场主体活力,2022年3月21日,财政部和税务总局联合发布《财政部 税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》(财政部 税务总局公告2022年第14号,以下简称“14号公告”),明确了小微企业和制造业等行业留抵退税政策。同时,税务总局相应配套制发了《国家税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2022年第4号,以下简称“4号公告”),对相关征管问题进行明确。为方便广大纳税人更好地理解和享受政策,在这里我就有关2022年留抵退税新政的重点内容以及纳税人关心的热点问题进行解读。

一、关于留抵退税新政的主要内容

今年的留抵退税新政有三大特点:一是聚焦“小微企业和重点支持行业”;二是“增量留抵和存量留抵”并退;三是“制度性、一次性和阶段性”安排并举。具体来说,新政主要包括两大类:一是小微企业留抵退税政策,即在2022年对所有行业符合条件的小微企业,一次性退还存量留抵税额,并按月退还增量留抵税额;二是制造业等行业留抵退税政策,对“制造业”“科学研究和技术服务业”“电力、热力、燃气及水生产和供应业”“交通运输、仓储和邮政业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”六个行业符合条件的企业,一次性退还存量留抵税额,并按月全额退还增量留抵税额。这里着重说明和强调五个问题:

第一,将先进制造业按月退还增量留抵税额的政策范围扩大到所有小微企业和六个重点行业,并作为一项长期性政策。第二,对所有符合条件的小微企业和制造业等行业企业在2021年4月1日前形成的存量留抵税额予以退还。这项存量留抵退税政策是一次性政策。这里的“一次性”,是指纳税人在获得存量留抵退税后,将不再有存量留抵税额。第三,2021年开始实施的普遍性留抵退税政策,设置了“连续六个月增量留抵税额大于零,且第六个月不低于50万元”的退税门槛,此次对小微企业阶段性取消这一退税门槛,14号公告第一条中规定,执行期限为2022年12月31日前。第四,小微企业和制造业等行业留抵退税政策的适用主体不仅指企业,还包括按照一般计税方法计税的个体工商户。第五,从政策分类及条件看,小微企业留抵退税政策和制造业等行业留抵退税政策的适用主体可能存在重叠,也就是说,某个纳税人,比如制造业小微企业,既可以适用小微企业留抵退税政策,也可以适用制造业等行业留抵退税政策,纳税人可以自主选择适用,其政策实施的效果是一样的。

二、关于留抵退税新政适用主体的确定

一是关于制造业等六个行业的确定。对于适用制造业等六个行业留抵退税政策纳税人的确定,延续了此前先进制造业留抵退税政策“从主”适用原则,按照纳税人的主营业务来判断纳税人是否满足行业相关条件,而非以纳税人登记的行业确定。也就是说,只要纳税人从事制造业等六个行业业务相应发生的增值税销售额合计占全部增值税销售额的比重超过50%,即符合制造业等六个行业的主体条件。这里需要着重说明三个问题:

第一,关于销售额比重的计算区间。销售额比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额计算确定。需要大家注意的是,在计算销售额占比时,计算公式的分子为六个行业项下增值税销售额的合计数。第二,关于行业登记信息。对于纳税人六类收入占比超过50%,但纳税人登记的行业信息不属于这六个行业的,特别是六个行业中某类收入为该纳税人各类收入的最高值时,建议纳税人及时按规定办理行业登记信息变更。第三,关于先进制造业留抵退税政策停止执行。在先进制造业增量留抵退税政策扩大到制造业等六个行业,并对存量留抵税额实施退税后,制造业等六个行业留抵退税政策已经完全覆盖了此前的先进制造业增量留抵退税政策。因此,新政实施后,先进制造业增量留抵退税政策同时停止执行。

二是关于企业规模的划型标准。目前,相关部门对外公布的划型标准主要有两个:一是由人民银行等5部门发布的《金融业企业划型标准规定》,按照“资产总额”这1项指标对金融业企业进行划型;二是工信部等4部委发布的《中小企业划型标准规定》,采用“营业收入”“资产总额”和“从业人员”三个指标中的一个或两个指标组合,分别对16类行业进行划型。此外,还有“教育”“卫生”等6类行业未纳入该划型标准。

这里着重强调三个问题:第一,资产总额指标按照纳税人上一会计年度年末值确定。第二,营业收入指标按照纳税人上一会计年度增值税销售额确定。增值税销售额,包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。适用增值税差额征税政策的,以差额后的销售额确定。第三,《中小企业划型标准规定》在划型指标的运用上,有的需要同时满足两个指标,有的只需要满足其中一个指标即可,纳税人应根据其所处不同国民经济行业适用相应的划型指标。

三、关于留抵退税基本条件

2022年留抵退税新政延续了先进制造业增量留抵退税政策的基本退税条件,即需要同时满足以下四项条件:(1)纳税信用等级为A级或者B级;(2)申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或虚开增值税专用发票情形;(3)申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上;(4)2021年4月1日起未享受即征即退、先征后返(退)政策。

这里需要说明三个问题:第一,这四项条件对小微企业留抵退税政策和制造业等行业留抵退税政策同样适用;第二,这四项条件对增量留抵退税和存量留抵退税同样适用;第三,新政出台后,《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(2021年第39号)规定的普遍性留抵退税政策,即老政策继续实施,相较于新政策,老政策除需同时符合这四项条件外,仍需要满足“连续六个月增量留抵税额大于零,且第六个月不低于50万元”的退税门槛要求。

四、关于留抵退税额的计算

一是关于存量留抵税额和增量留抵税额。允许退还的留抵税额,是以留抵税额的余额为基础进行计算的,留抵税额包括增量留抵税额和存量留抵税额。

存量留抵税额,是指留抵退税制度实施前纳税人形成的留抵税额。在确定存量留抵税额时,以纳税人2021年3月底的期末留抵税额为标准值。如果纳税人当期期末留抵税额大于2021年3月底的期末留抵税额,以2021年3月底数为存量留抵税额。如果纳税人当期期末留抵税额小于2021年3月底的期末留抵税额,以纳税人当期的期末留抵税额为存量留抵税额。需要注意的是,一次性退还存量留抵税额后,存量留抵税额为零。

增量留抵税额,是指留抵退税制度实施后,即2021年4月1日以后纳税人新增加的留抵税额。如前所述,如果纳税人当期的期末留抵税额大于2021年3月底的期末留抵税额,则增加部分即为增量留抵税额。需要注意的是,一旦纳税人获得存量留抵退税后,不再需要与2021年3月底的期末留抵税额进行比较,当期期末留抵税额即为增量留抵税额。

二是关于进项构成比例的规定。为简化操作,减轻纳税人核算负担,此次留抵退税新政策不区分存量留抵退税和增量留抵退税,均设置统一的进项构成比例。同时,计算取数区间也与老政策相同,统一设置为2021年4月1日至申请退税前。

需要说明的是,纳入进项构成比例计算的扣税凭证中,增加了带有“增值税专用发票”字样全面数字化的电子发票和纳入进项抵扣凭证范围的收费公路通行费增值税电子普通发票,作为进项构成比例计算公式的分子,且这一调整也同样适用于继续实施的老政策。

三是关于可退还的留抵税额。以纳税人当期的增量留抵税额或者存量留抵税额,乘以进项构成比例,即计算出纳税人当期可退还的增量留抵税额或者存量留抵税额。

五、关于退税申请时间

今年的留抵退税新政策,区分增量和存量,聚焦关键时间节点,实行梯次分步退税。具体时间安排是:

(一)关于增量留抵退税。符合条件的小微企业和制造业等行业企业,均可以自2022年4月纳税申报期起向主管税务机关按月申请退还增量留抵税额。

(二)关于存量留抵退税。微型企业、小型企业、中型企业和大型企业,分别可以自2022年4月、5月、7月和10月纳税申报期起申请退还存量留抵税额。

这里需要强调说明以下几个事项:第一,纳税人在申请留抵退税前,应先完成当期的增值税纳税申报。第二,留抵退税申请时间的一般规定是,纳税人应在增值税纳税申报期内申请留抵退税;同时,考虑到今年留抵退税涉及众多小微企业等市场主体,为更好地服务纳税人,2022年4-6月申请留抵退税的时间已从纳税申报期内延长至每月的最后一个工作日。自2022年7月开始,申请留抵退税的时间恢复为增值税纳税申报期内。第三,延长4-6月留抵退税申请时间的规定,不仅适用于此次出台的新政策,同时也适用于继续实施的老政策。第四,存量留抵退税和增量留抵退税申请时间存在一定差异,为避免给纳税人造成不必要负担,如果符合规定的退税申请时间,纳税人可以同时申请存量留抵退税和增量留抵退税。比如,微型企业在2022年4月既可以申请存量留抵退税,也可以申请增量留抵退税,因此,微型企业在4月份完成当期增值税纳税申报后,只需要向主管税务机关提交一次退税申请,即可同时申请存量留抵退税和增量留抵退税。第五,上述时间为申请一次性存量留抵退税的起始时间,纳税人在当期未申请的,以后纳税申报期也可以按规定申请。比如,微型企业可以自2022年4月纳税申报期起申请存量留抵退税,如果4月份未申请,5月及以后也可以提出退税申请。

六、与即征即退、先征后返(退)政策衔接

按照现行规定,纳税人不能同时适用留抵退税政策和即征即退、先征后返(退)政策,也就是说,享受过即征即退、先征后返(退)的,不得申请留抵退税;已获得留抵退税的,也不得再享受即征即退、先征后返(退)。此次留抵退税力度加大后,可能有此前选择享受即征即退、先征后返(退)的纳税人,希望重新选择留抵退税;同时也有纳税人在申请留抵退税时未考虑全面,也希望给予重新选择享受即征即退、先征后返(退)的机会。针对上述纳税人关切,14号公告明确规定,纳税人可以在2022年10月31日前一次性将已取得的留抵退税款全部缴回后,按规定申请享受增值税即征即退、先征后返(退)政策。纳税人自2021年4月1日起已享受增值税即征即退、先征后返(退)政策的,可以在2022年10月31日前一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,按规定申请退还留抵税额。

这里需要强调的是,第一,纳税人需在2022年10月31日前完成全部已退税款的缴回。第二,纳税人必须在将需缴回的留抵退税款全部解缴入库以后,才能转入进项税额继续抵扣;未全部缴回入库的,不得转入继续抵扣。

七、关于留抵退税征管规定

一是关于纳税人申请留抵退税环节。纳税人申请留抵退税时,只需要提交一张《退(抵)税申请表》,这张申请表可以通过办税服务厅当面提交,也可以通过电子税务局网上提交。结合新政策内容,《退(抵)税申请表》的填报内容做了相应调整,增加了部分栏次,调整了部分栏次表述,同时,为便利纳税人申请退税,各地电子税务局已实现《退(抵)税申请表》中大部分数据的预填功能,纳税人也可以结合实际经营情况对预填内容进行修改,最后进行确认,即可提交退税申请。

二是关于核准留抵退税环节。税务机关受理纳税人的留抵退税申请后,将按规定进行退税审核,并根据不同情况出具审核结果。第一种情形是,纳税人符合全部退税条件,且未发现任何风险疑点及未处理事项,准予留抵退税。第二种情形是,纳税人不符合留抵退税的一项或多项条件的,不予留抵退税。第三种情形是,虽然纳税人符合留抵退税条件,但存在风险疑点或相关未处理事项的,将暂停办理留抵退税,并对相关风险疑点进行排查,对未处理事项进行处理。处理完毕后,再按规定继续办理留抵退税。

三是关于开具税收收入退还书环节。当税务机关作出准予退税的决定后,将相应开具税收收入退还书,并发送给同级国库部门。

四是关于税款退库环节。国库部门收到税务机关发送的税收收入退还书后,按规定进行退库审核,审核通过后,将退税款退付到纳税人指定的账户上。 我今天讲解的全部内容,谢谢大家!

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