福州8月份均价走势分析图 8月份福州房价走势
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怎样能看到各个时期全国70城房价
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个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。
谁是“炒房城市”新先锋
时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。
2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25．63％；
2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%；
自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；
厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元；
与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。
……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。
江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？
37大城市，哪里房价泡沫最大
谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？
37大城市平均房价及人均收入排行榜
平均房价排名 城市 每平方米商品房平均房价（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名
1 温州 9278 17727 2
2 上海 8627 16683 4
3 杭州 7210 14565 7
4 北京 6232 15638 6
5 深圳 6037 27596 1
6 宁波 5900 15882 5
7 广州 5660 16884 3
8 厦门 5156 14443 9
9 南京 4960 11602 11
10 天津 4760 11467 12
11 青岛 4639 11089 14
12 苏州 4460 14451 8
13 大连 4241 10378 17
14 福州 3368 11436 13
15 济南 3172 12005 10
16 昆明 3150 9045 24
17 贵阳 3100 8989 25
18 太原 3050 9353 22
19 西安 3007 8544 33
20 沈阳 2926 一些城市也因蜂拥而至的外地炒房者而房价上涨，泡沫激增。2004年，外地人购房比例最高的前12大城市依次为：
外地人购房比例排行榜（2004年）
排名 城市 外地人购房比例
1 太原 80％
2 北京 60％
3 大连 60％
4 郑州 55％
5 成都 51％
6 广州 50％
7 杭州 50％
8 福州 42％
9 厦门 39％
10 海口 36％
11 重庆 26%
12 上海 20％
太原——“煤老板”的冒险家乐园
2004年，我国能源紧张，煤炭大涨价，山西煤焦行业的大小老板们都发了财。但这对太原市民却不是个好消息：大批发了煤炭财的山西人纷纷来到省城置业，房价一路飙升。据太原市房地局的资料显示，太原市购房者中80％以上均为省内市外人员，本市和省外人员购房者甚少。在这庞大的“外购人口”中，消费主力集中在山西主要产煤地区大同、阳泉等地。这其中，诸如阳光地带、阳光海岸等高档住宅区的购买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”（当然，2004年这些煤老板对北京的房产也表现出了高昂的兴趣）。
据调查，太原房市投资性购房的比例超过25％，超过20％的警戒线，这无疑给太原的房价带来了巨大的风险。由于目前太原房价绝对值并不算太高，所以在37大城市房价泡沫榜中位列第16位。但太原房市已经露出“险象”，2005年1月份，其商品住宅价格突然下降，降幅达到25．63％。因而，准备在太原买房的人，应当格外慎重，“持币观望”一段时间是个好选择。
大连——东北炒房“热岛”
众所周知，大连是“经营城市”非常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远远超过了大连市民荷包的承受能力。
截至2004年末，大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问价格一掷千金，拥有大连的豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。
杭州——昂贵的天堂
有人称，浙江经济是“小狗经济”，身家数百万、甚至千万元的小老板几乎和钱塘江边的石块一样多。这些腰缠万贯的老板们自然不会忘记人间天堂、省会杭州――杭州50%以上商品房为非杭州的浙江人购买，杭州普通收入者根本买不起房，只能望房兴叹。
尽管当地政府出台了各种限制炒房的“新政”，但浙江高速发展的经济和杭州城市的大好“钱景”，杭州的地产泡沫最近几年仍会持续下去，和上海房市如影随形，一荣俱荣，一损俱损。
据调查，上海外环内的投资性购房比例接近40％，杭州市区的投资性购房比例为32％左右，高居房价泡沫排行榜第3名。
厦门——东南炒房“热岛”
2004年5月，厦门房价出现历史上第一次下降，之后便开始了剧烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年终又涨至5100元以上的新高。
2004年厦门市房产市场的一个重大变化是，厦门本地人取代原先的外地人，成为购房主要群体，占购房总量的61％，泉州等外地人购房的比例从前几年最高的70％一路下降到现在的39％。
相比福州，厦门的房价不仅价位高，而且涨跌幅度大（2004年，福州商品房均价上涨6％，厦门为19％），比福州房产更具有投机性，是名副其实的东南炒房“热岛”。
估计2005年厦门的房价会比较平稳，涨幅应该在7％－9％。当然，前提是外地置业者不再卷土重来，否则，是否会再现2004年19％的涨幅也未为可知。
目前厦门投资性购房比例依然在25％以上。
谁是新一波炒房城市先锋
与上海、杭州、厦门等城市提前“透支”房价未来上涨潜力相反，下面的这些城市的房产可谓是蓄势待发。
武汉——中部房市“领涨羊”
武汉历来是华中地区首屈一指的重镇，“中部崛起”发展战略的辐射极，最近几年，经济连续保持10％以上的增长，发展前景非常看好。
但武汉房产的前景并没有被充分认识到，就连四处兴风作浪的温州炒房团，也还没重点“抢滩”武汉。2004年，武汉90％购房者为本地居民，外地购房者的比例仅为10％。在所有购房者中，投资性购房比例为8％。
在37大城市中，武汉的收入水平排名20名，房价排名22名，可见目前武汉的房价还是非常物有所值的。
精明的上海房产开发商已经注意到这块“希望之地”，纷纷抢滩武汉，大批的上海炒房客也纷纷离开上海滩，到武汉牟取更高的投资收益率。目前，武汉是上海炒房客进军中部地区的最热门城市。
长沙——众志成城 推高房价
在“中部崛起”战略中，长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市，尤其是长株潭一体化的进程，其发展前景同样非常乐观。
和武汉一样，长沙买房者中外地人的比例也不超过10％，但投资性购房的比例要高一点，达到16％。
在37大城市中，长沙的人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，物有所值。坊间有种传闻：前不久，长沙某管理部门组织一批开发商开会，商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然，这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。
事实上，长沙和南昌也是上海房产开发商和上海异地房产投资者看重的重点中部城市之一。
2004年长沙商品房均价上涨11％，今年上涨幅度预计在9％－12％之间。
广州、深圳——房市常青树
在当今中国最具活力的长三角、环勃海、珠三角中，珠三角房价相对最低，比长三角大致低了20%，房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。
作为珠三角的龙头，广州和深圳都有着不可限量的发展前景，不仅经济发展速度快，而且后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的“底”。因此，在广州和深圳投资房产，泡沫相对较小，即使房产无法短期内大幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的“常青树”。从这个意义上看，深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。
2004年，深圳商品住宅价格的涨幅为5.28%，虽低于全国大部分城市，但仍是深圳近几年来的最高涨幅。
重庆、成都——西部涨价“双城记”
重庆是我国中西部唯一的直辖市，且正在快速发展为长江上游的经济中心，和成都、西安一起，并称“西部三雄”。
重庆2004年商品住宅价格的涨幅为10.3％。与发达地区相比，重庆房价目前仍便宜至少两倍。2004年，在重庆的购房者中，外地人的比例为26％，仅仅为近邻成都（51％）的一半多一点。这似乎表明，重庆的房市刚刚吹起些“泡沫”，现在恰恰是进入的最佳时机。2004年，重庆的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第3名，这也为房价上涨提供了助力。
事实上，重庆是上海房产开发商和上海异地房产投资者在西部地区的首选城市。
成都人均收入高居西部第一，经济比较繁荣，虽然“第四城”的称号有点溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消费能力基本在一个档次的说法还是比较中肯的。相比之下，成都的房价泡沫要比南京、杭州小的多。
目前，已经有数量可观的温州等地炒房客出现在成都，2004年，成都房价上涨17％，市区的一些精品楼盘每平方米均价上涨了1000元。2005年，尽管成都房价的快速上涨势头将会有所回落，但由于重庆房价一向以成都为“标高”，随着重庆房价的快速跟进，成都房价肯定会有所回应，成都和重庆在2005年极有可能联袂上演房市涨价“双城记”。
沈阳——东北潜力冠军
作为东北大开发最关键的主角城市之一，沈阳的房价比大连便宜的多，因此，值得异地投资者关注。
目前，沈阳市房价每平方米净利润基本是300元到500元，净资产收益率在10%－20%之间，而南方的某些城市每平方米收益率能达到50%。沈阳市商品房价格在全国沿海大城市中位居中下水平，在许多炒房客的眼中，沈阳楼市和武汉、重庆等城市一样，有相当大的升值空间。
呼和浩特、银川——西北“领跑者”
西北地区是我国城市房价泡沫最小的区域。除了西安、兰州分别位居房价泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、乌鲁木齐、西宁和银川都在32名之后。2005年，房价上涨幅度较大的城市将是呼和浩特和银川。
在37大城市房价泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相对最小。2004年，呼和浩特这座城市的人均可支配收入比上年增长了20％以上，突破10000元，在西部城市中仅次于成都，而房价在37大城市中倒数第3（仅高于西宁和银川）。
当前，呼和浩特正值房地产开发的第三次热潮，加上房价基数比较低，2005年房价上升空间在10％以上。
2004年，银川的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第2名，仅次于杭州。今年，银川的房价涨幅预计在12％－15％。
谁是明星小盘城市股
“城门失火，祸及池鱼”。长三角、珠三角和环渤海区域各大城市的房价高涨，也带动了周边中小城市的快速上扬。
2004年，江苏盐城房价上涨30.9%，远远超过南京、苏州等城市。
由于苏南等地房价持续高位，大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元，涨幅都在20％以上。在徐州，开始出现越来越多的苏南和温州等外地买房者的身影。总体而言，苏南、苏北的中小城市与南京一起上演“楼市涨价大合唱”的趋势房产明显，这些城市的居民尽可能及早买房是明智的选择。
2005年，中国三线、四线城市房地产将发力，房价上调10％－15％，这也是2005年中国房地产年会的一个共识。一些专家认为，中国房地产行业在加速推进的进程中，真正起主流作用的一定是三线城市（地级市，人口40万至80万）和四线城市（县级市和县，人口在10万至30万）的中小房企。
长三角15城房价泡沫榜
通过下表，我们可以看到长江三角洲15城各城市的三口之家购买一套简约两居室需要年限情况。
排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限
1 上海 16683 50049 28528 8627 21.17
2 杭州 14565 43695 24906 7210 20.26
3 南京 11602 34806 19839 4960 17.50
4 宁波 15882 47646 27158 5900 15.21
5 南通 10937 32811 18702 3963 14.83
6 绍兴 15676 47028 26806 4895 12.78
7 扬州 9851 29553 16845 3064 12.73
8 苏州 14451 43353 24711 4460 12.63
9 无锡 13588 40764 23235 3902 11.76
10 常州 12868 38604 22004 3640 11.58
11 湖州 13664 40992 23365 3777 11.32
12 镇江 10858 32574 18567 2960 11.16
14 舟山 13747 41241 23507 3208 9.55
15 嘉兴 14392 43176 24610 3113 8.85
15城市平均 13231 4420 13.49
长三角的经济发展水平和珠三角地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。长三角15座城市平均买房年限为13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于环渤海地区12.26年。
在上海周边，房价已经普遍过高，连松江的商品房均价也已经达到4500元，而位于杭州和上海之间的嘉兴，是上海投资者目前看中的新热点。
在南京周边，镇江、淮安、滁州、芜湖、句容、马鞍山等城市的房价已经明显进入上升通道。这些城市的房价一般在2200元左右，与徐州相近，可见还有很大的上涨潜力。8880 29
21 成都 2868 10394 16
22 武汉 2858 9564 20
23 长沙 2825 11021 15
24 南宁 2817 8060 34
25 南昌 2777 8690 30
26 重庆 2732 9221 23
27 郑州 2650 9364 21
28 哈尔滨 2574 8940 27
29 石家庄 2470 8622 31
30 兰州 2438 7684 36
31 海口 2330 8981 26
32 乌鲁木齐 2280 9729 19
33 合肥 2220 8610 32
34 长春 2191 8900 28
35 呼和浩特 1960 10166 18
36 银川 1930 7984 35
37 西宁 1821 7626 37
37城市平均 3802 11357 ——
37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？
以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余（年收入的57％）为28528元，目前，上海平均商品房房价（外环内）为8627元，而一个普通的两居室房价（按70平方米计算）为元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。
21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。
依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：
37大城市房价泡沫榜
排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限
1 温州 17727 53181 30313 9278 21.43
2 上海 16683 50049 28528 8627 21.17
3 杭州 14565 43695 24906 7210 20.26
4 南京 11602 34806 19839 4960 17.50
5 青岛 11089 33267 18962 4639 17.13
6 天津 11467 34401 19609 4760 16.99
7 大连 10378 31134 17746 4241 16.73
8 北京 15638 46914 26741 6232 16.31
9 宁波 15882 47646 27158 5900 15.21
10 厦门 14443 43329 24698 5156 14.61
11 西安 8544 25632 14610 3007 14.41
12 南宁 8060 24180 13783 2817 14.31
13 昆明 9045 27135 15467 3150 14.26
14 贵阳 8989 26967 15371 3100 14.12
15 广州 16884 50652 28872 5660 13.72
16 太原 9353 28059 15994 3050 13.35
17 南昌 8690 26070 14860 2777 13.08
18 沈阳 8880 26640 15185 2926 13.49
19 兰州 7684 23052 13140 2438 12.99
20 苏州 14451 43353 24711 4460 12.63
21 武汉 9564 28692 16354 2858 12.23
22 重庆 9221 27663 15768 2732 12.13
23 福州 11436 34308 19556 3368 12.06
24 哈尔滨 8940 26820 15287 2574 11.79
25 石家庄 8622 25866 14744 2470 11.73
26 郑州 9364 28092 16012 2650 11.58
27 成都 10394 31182 17774 2868 11.30
28 济南 12005 36015 20529 3172 10.82
29 海口 8981 26943 15358 2330 10.62
31 长沙 11021 33063 18846 2825 10.49
32 长春 8900 26700 15219 2191 10.08
33 银川 7984 23952 13653 1930 9.90
34 西宁 7626 22878 13040 1821 9.77
35 乌鲁木齐 9729 29187 16637 2280 9.59
36 深圳 27596 82788 47189 6037 8.96
37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 7.89
37城市平均 11357.11 3802 13.38
温州——泡沫破灭的第一个针眼
眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。
按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！
抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。
精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？
据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。
南京——20％炒房族离场
关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。
2005年2月，南京（江南8区）的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0％。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6％，下降20％，可见，20％左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。
2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。
对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌
青岛——房产泡沫直追沪杭
高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。
青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。
因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。
青岛的房价租金比为340倍左右。
异地置业“害”了谁
一般情况下，各个城市的房产90％以上都是销售给本地市民。但随着“异地投资”概念的兴起、炒房族的四处出
击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。
珠三角9城房价泡沫榜
排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限
1 广州 16884 50652 28872 5660 13.72
2 肇庆 9261 27783 15836 2519 11.13
3 江门 11694 35082 19997 3054 10.69
4 深圳 27596 82788 47189 6037 8.96
5 佛山 16045 48135 27437 3153 8.04
6 珠海 18347 55041 31373 3435 7.66
7 中山 15836 47508 27080 2911 7.52
8 惠州 13823 41469 23637 2425 7.18
9 东莞 20526 61578 35099 3266 6.51
9城市平均 16668
3607 9.05
珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角15城高26％，可平均房价却仅为后者的82％，难怪有人说珠三角是全国楼市最理性的地方。
有人说，最深刻的教训不是讲出来的，也不是听来的，而是经历得来的。1997年5月，香港房地产泡沫最大的时候，每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后，房价一路下跌，形成楼市震荡，房价跌到最低时仅是最高时的30%,很多炒楼人，沦为破产一族，不少靠薪水供楼的打工仔，成为了百万“负翁”，直到8年后的今天，房价还没有恢复到当初的水平。珠三角地区与香港有着千丝万缕的联系，两地不少家庭有亲戚关系，频繁往来。当年香港房地产泡沫破灭的一幕，像一部活教材，令珠三角地区的老百姓对房地产投资提高了警觉性，不敢重蹈复辙。
尽管如此，由于珠三角地区经济的高速发展，人均可支配收入每年增长10％左右，因而，楼价自然会水涨船高，每年上涨8％－10％应该是可以期待的。
因而，在珠三角买房，是种稳健的投资。
环渤海13城房价泡沫榜
排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限
1 青岛 11089 33267 18962 4639 17.13
2 天津 11467 34401 19609 4760 16.99
3 大连 10378 31134 17746 4241 16.73
4 北京 15638 46914 26741 6232 16.31
5 石家庄 8622 25866 14744 2470 11.73
6 秦皇岛 8356 25068 14289 2381 11.66
7 保定 7803 23409 13343 2117 11.11
8 唐山 8902 26706 15222 2377 10.93
9 烟台 10527 31581 18001 2806 10.91
10 济南 12005 36015 20529 3172 10.82
11 淄博 9960 29880 17032 2180 8.96
12 威海 11112 33336 19002 2360 8.69
13 东营 12935 38805 22119 2351 7.44
13城市平均 10676 3237 12.26
2005年，环渤海地区房价的涨价热点主要集中在山东半岛。2004年，山东省商品房平均价格为2045.3元/平方米，同比增长18.2%，涨幅创自1998年以来最高水平，进入一个快速上升通道，其中青岛、东营、日照、临沂四市涨幅最高，分别达到了15.2%、15.3%、16%和16%。
2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房价依然涨了25%，可见需求的旺盛和炒房氛围的形成。和江苏一样，2005年山东大多数中小城市和河北的一些热点中小城市房产价格都将保持整体上涨趋势。
望采纳，谢谢
分析下海南房产价格的过去与现在,09年规划国际旅游岛之前及以后和现在的...
海景房：顾名思义是指建造在海边或靠近海的地方，能够或比较容易观赏到海上景色的房子（建筑物）。海景房通常为房地产类术语，是吸引消费者的一大卖点，海景房相类似的还有“水景房”，如靠“江”、“河”、“湖”能够随时欣赏到其水面风景的房子。根据离海岸线的距离，也有划分为一线、二线海景房的，其实只是噱头。
海景房主要发展省份城市：
海南省，三亚海景房、海口海景房国内最早的海景房发端应属海南。〖南海〗
山东省，青岛海景房，烟台海景房，威海海景房，日照海景房。〖黄海、渤海〗
广西省，北海海景房。〖北部湾〗
福建省，厦门海景房。〖台湾海峡〗
浙江省，舟山海景房。〖东海〗
河北省，秦皇岛北戴河海景房。〖渤海〗
辽宁省，大连。〖渤海〗
按南、北方地域划分可分为两部分
北方：大连、秦皇岛、天津、烟台、威海、青岛、日照
南方：上海、福州、厦门、广州、海南、北海
气候篇：海景房分布主要城市气候状况分析
海南岛海景房属热带季风海洋性气候。基本特征为：四季不分明，夏季酷热，冬无严寒，气温年较差小，年平均气温高；干季、雨季明显，冬春干旱，夏秋多雨，多热带气旋；光、热、水资源丰富，风、旱、寒等气候灾害频繁。夏季酷热，北方人无法忍受。
北海、福州、厦门等地属于亚热带季风性气候。基本特征：春温夏热，秋干冬阴，春夏受热带季风气旋影响，灾害性天气出现频繁。特别是北海春季常因季风进退失常造成降雨和气温变率大，旱、涝灾害和“两寒”（倒春寒和寒露风)及台风、冰雹等灾害性天气出现频率大。冬季受寒潮的影响，经常会有霜冻天气出现。
而胶东半岛地处中纬度，属于温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都较明显。与同纬度的内陆地区相比，具有雨水丰富、年温适中、气候温和的特点。另外，受海洋的调节作用，又具有冬无严寒、夏无酷暑、昼夜温差小、无霜期长、湿度适中等海洋性气候特点。
综合以上因素分析，南方夏季多湿热，北方人很难忍受这种气候，除海南省以外，其它地区冬季多阴冷天，虽然温度只是零下几度，远高于东北零下30摄氏度的低温天气，但南方地区所建房屋均无取暖设施，寒潮天气室内温度远低于室外温度，所以北方人在此无法舒适越冬。而胶东半岛地区才是北方人移居养老的圣地。其实从央视城市宣传广告语中就能得到印证，威海-----------宜居胜地；海南---------度假天堂（冬季北方人度假）。另外海洋性气候空气中富含负氧离子，而负氧离子对一些慢性病有辅助治疗左右，比如北方常见的肺病、哮喘、关节炎等。
而现在许多北方人到海南买房，冬天去过冬，美其名曰“候鸟式生活”，其实这种做法完全违背了自然规律，违背了您的生活规律，更打破了您的生物钟，养生首先要顺四时，就是要顺应春夏秋冬四季的变化，最早在我国古代《黄帝内经》中就有类似的记载，中医认为要研究四季与养生的关系，必须先要了解人生存的环境。
要想了解中医的养生，首先得先了解中医的四时，如果不了解四时，就没法谈中医养生，因为人活在气交之中，地气上为云，天气下为雨，就是人是天地的产物，要根据四时的春夏秋冬的自然法则，完成生长壮老已的全过程，这是中医学特有的一面。中医认为人法自然，人顺四时，如果按照四时，春温、夏热、秋凉、冬寒规律养生，就可以保证减少疾病的发生。《黄帝内经》中有一句话叫做虚邪贼风，避之有时，虚邪贼风是在时令中没有正常气侯的时候，中医叫做虚邪贼风，这些东西都会导致人疾病发生，现在人们到了夏天唯恐空调开得不大，冬天唯恐暖气烧得不热，这其实是违背自然规律的，过去老百姓有一句话，叫做冬天不冷，夏天不热，迟早要坐病。冬天由于气血是避藏的，如果这时候太热，让气血都耗散出去，中医说冬不藏精，春必病瘟。
环境篇
现在再说说海岸线，中国海岸线全长1.8万公里，平均到人均海岸线为1.3CM。可想知为稀缺！海景房之所以受人们热捧，不光是他的稀缺资源升值价值，现代社会工业发达，城市繁华热闹，工作生活节奏快，给人一种心闷，无法释怀的感觉，而海滨城市会给您一种远离城市渲染回光自然，给人一种轻松，自在。
目前一线城市海景房超高，主要在北京做海景房市场推广的地域主要是广西北海、海南、胶东半岛地区的海景房，胶东半岛海岸线全长3000公里占全国总长的1/6,（威海海岸线全长1000公里就占胶东半岛海岸线全长的1/3）所以目前在整个北京做推广胶东半岛海景房比较多也比较杂，受房价等多方面因素制约青岛房价偏高，主要推广地域多为烟威地区，推广地有烟台下辖的龙口，海阳，威海下辖的乳山银滩、文登南海、荣成石岛，但是选房首选威海有以下几点原因：
1、海区海水水质原因：
目前影响海水水质的主要原因是陆源污染，环渤海经济圈发展较早，工业发达分布着众多老工业城市（大连、秦皇岛、天津、烟台），青岛也是一个老工业城市，这也就意味着这些地域随时都有工业废水流入大海， 最近每年在这些海域都会出现浒苔灾害（由水体富营养化造成，与南方淡水赤潮成因相同）就是一个明显的警示。威海处于黄海海域，水质远优于烟台所处的渤海海域，威海海域水质好并不意味威海工业不发达，威海主要工业多为水产养殖、水产精深加工、远洋捕捞、轻工电子行业（三星电子、乐扣塑胶、三七金属制品全球生产基地在威海），对外贸易发达(主要对象是韩国、日本)
另外黄海、渤海从地图上可以明显看出所处位置区别，黄渤海整体呈葫芦形，而渤海正出在葫芦的的底部，底部海水流动性非常差，而海水自身净化主要靠海水流动，据海洋专家研究整个渤海循环一次需要6-8年（渤海湾工业污染源众多，特别是去年大连开发区又发生了严重的石油泄漏事故），而黄海只需要1-2年。
现在在北京做推广的龙口海景房就是就地处渤海湾，隶属于烟台下辖的一个县城，当地的支柱产业就铝业，当地的南山集团（上市公司）前身就是个小型铝厂，现在它的三个大型生产线均建在海边，每天都有大量炼铝污水入海，而众所周知，铝进入人体后不会被吸收，首先沉积在大脑内，会造成脑损伤、记忆力丧失，诱发老年痴呆。同时率还会降低人成骨细胞的活性，抑制骨基质的形成影响儿童发育。
房产特性分析篇
位置固定性、长期使用性、投资性、保值增值性、投资风险性
投资前景分析：有人说“在中国投资不动产就买王府井，为什么？因为王府井全国就一个，卖了就没了。”可见买稀缺才是硬道理！如果您认为这句话有道理，那么投资海景房的前景肯定是光明的，因为海资源是有限的，但是升值潜力这要看与之配套周边环境及地理位置优势等问题，为何海南房价比山东房子高呢？打造海南旅游岛就是诱因，2011年1月4日，国务院以国函〔2011〕1号文件批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，这是“十二五”开局之年第一个获批的国家发展战略，也是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。它将会促成珠三角、长三角后中国第三个经济圈，价值无可限量。
周边价格优势分析
城市 房单价（元/㎡）
青岛 8000（郊区）--18000
烟台 7000（郊区）--16000
龙口（烟台辖） 3500--5000
乳山银滩（威海辖） 3500--7000
文登南海（威海辖） 3500--6000
荣成（威海辖） 3500--7000
整个胶东半岛地区三个地级市威海房价最低，青岛市区新房最低价在12000/㎡以上，烟台市区新房最低价格在9000/㎡以上，威海市区房价远低于青岛、烟台，升值潜力巨大，而龙口、乳山银滩、文登南海、荣成等郊县，定价虚高，只是略低于威海市区，有的甚至高于威海市区普通，价格泡沫太大，因为他们的营销方式主要是靠高额的佣金诱惑销售人员卖房，央视记者曝光的乳山银滩销售就是他们销售方式的缩影。
位置优势分析
与那些郊县相比威海是胶东半岛第三大城市，环境好，交通好，配套完善，在投资之前可关注以下几点：1、三级市场---中介行业，没有中介就意味着没有房屋租赁和二手房买卖，市场就没有流通，您做了投资基本就被套牢，不能出租，不能交易套现；2、人气和入住率，这两点是相辅相承的，只有本地人占相当的比例才能形成人气；3、配套包括多方面，首先要有基本的水、电、暖、燃气，特别是暖和燃气只有达到一定入住率才能使用。其次是基础设施学校、医院、超市、银行、商场、车站、码头、机场等。以上三点在郊县您基本每项都不能得到满足，试问您还会投资吗？
一、政策导向
中央“租购并举”的大方向不变。面对市场初期的租赁乱象，地方逐渐加大监管和治理力度，通过发布一系列的政策和制度规范住宅租赁市场，引导市场逐步走向正规化和标准化。“租购并举”的住房消费格局正逐步形成并日益完善。
关键词1：中央扶持
资料整理：迈点研究院
REITs作为目前全世界房地产领域最先进的生产力的代表，是商业地产未来重要的发展方向。试点项目的成功申报和发行，将标志着公募 REITs 正式破冰，有助于推动中国标准化REITs的落地，为将来整个不动产运营体系带来新的生命力。
关键词2：地方监管
资料整理：迈点研究院
8月，多城市继续加大对住房租赁市场的监管力度。杭州和西安陆续出台资金监管政策。广州和山西则加强了对住房租赁金融的监管。政策严打“高收低出”和“长收短付”，有利于进一步规范住房租赁企业的经营行为，防范和化解住房租赁市场风险。
关键词3：地方培育
资料整理：迈点研究院
8月，上海、深圳、福州和合肥等城市，相继出台系列政策文件和举措，通过改建和装修，将低价租赁用房陆续投入市场，进一步鼓励住房租赁市场健康发展。
二、市场行情
租金走势：
数据来源：中国房价行情网
8月长租公寓主要监测城市租金走势基本维持稳定态势，环比小幅波动，同比上升2.24%。其中北京、上海、深圳、杭州月度租金分别为101.99元/月/㎡、94.03元/月/㎡、68.71元/月/㎡和59.08元/月/㎡。环比来看，深圳增幅最大4.14%；除深圳和广州外，各城市的环比变动幅度均在4%以内。同比来看，深圳和汕头租金上升幅度最大，大湾区市场表现强劲。
三、品牌动态：
8月，虽然部分长租公寓中小玩家跑路，但是众多坚守在一线的长租公寓品牌仍然在探索中前进。随着全国疫情得到进一步的有效控制，集中式和服务式品牌频频发布开业、盈利和扩张等消息。得益于较为雄厚的资金实力，房企系和酒店系发展较为稳健，部分品牌将着力于优化轻重资产的比例，以实现快速发展。
关键词1：市场进入
资料整理：迈点研究院
关键词2：财报
资料整理：迈点研究院
关键词3：融资
资料整理：迈点研究院
四、重点关注品牌案例
潜在客群关注—逗号公寓、银城千万间、铂顿国际公寓
数据来源：迈点研究院
8月搜索指数重点关注品牌为逗号公寓、银城千万间、铂顿国际公寓，搜索指数分别为：4.46、0.30和0.80，搜索指数分别位于各自品类的第12位，第14位和第3位。其中逗号公寓的搜索指数环比上涨218.57%。360趋势数据显示：当前，逗号公寓潜在客群主要分布于山东，年龄主要集中于25-34岁，潜在客群主要为女性。潜在客群对“魔方公寓”、“公寓”、“酒店式公寓”等关键词具有较高兴趣。
媒体关注—FUNLIVE方隅、像素公寓、辉盛阁国际公寓
数据来源：迈点研究院
8月媒体指数重点关注品牌为FUNLIVE方隅、像素公寓和辉盛阁国际公寓。其中FUNLIVE方隅媒体指数达到72.35，环比上涨120.44%；像素公寓和辉盛阁国际公寓媒体指数为8。媒体指数排名分别位于各自品类的第6位、第13名和第5名。8月，FUNLIVE方隅因所属中骏集团年中报良好的业绩发布，以及荣获“2019-2020最具潜力行业新星奖”而广受迈点网、新浪网、凤凰网等媒体的关注。
运营突出—金地草莓社区、优客逸家、博乐诗服务公寓
数据来源：迈点研究院
8月运营指数表现突出的品牌有金地草莓社区、优客逸家和博乐诗服务公寓，运营指数分别达到45.52、37.86和16.92，运营指数分别位于各自品类第11位、第6位和第4位。金地草莓社区运营指数环比上升16.27%，这主要得益于其微博平台的良好运营。8月，金地草莓社区在新浪微博推出5周年的营销活动，如转发并关注指定账号送京东卡等，市场反馈积极，粉丝数环比增长22.67%。
舆情突出—辉盛凯贝丽酒店式公寓
数据来源：迈点研究院
8月舆情指数重点关注品牌为辉盛凯贝丽酒店式公寓，舆情指数排名位置第10位，环比升幅12.55%。据不完全统计，当前辉盛凯贝丽酒店式公寓携程网累计点评数量达到2730条，好评率为90%；自19年3月上榜以来，各平台平均好评率为92.8%。
五、8月长租公寓品牌影响力榜单
在本月迈点研究院发布的“2021年8月长租公寓品牌影响力榜单”中，集中式长租公寓品牌前十为：冠寓、泊寓、窝趣、魔方公寓、旭辉领寓、乐乎公寓、朗诗寓、自如寓、FUNLIVE方隅和乐璟生活社区；分散式长租公寓品牌排名前十为：蛋壳公寓、青客、自如租房、美丽屋、相寓、优客逸家、建方长租、魔飞公寓、匠寓和棉花公寓；服务式公寓品牌排名前十为：盛捷服务公寓、雅诗阁服务公寓、万豪行政公寓、馨乐庭服务公寓、铂顿国际公寓、辉盛阁国际公寓、名致服务公寓、博乐诗服务公寓、优宿酒店公寓和瑞贝庭公寓酒店。
数据来源：迈点研究院
数据来源：迈点研究院
数据来源：迈点研究院
数据来源：迈点研究院
六、榜单数据说明
中国集中式长租公寓品牌榜单数据来源于迈点品牌指数MBI，根据8月迈点品牌指数MBI近2000家品牌数据汇总统计而成。具体说明：
1.迈点品牌指数MBI(长租公寓部分)说明
迈点品牌指数MBI(长租公寓部分)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数、3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。
监测对象：长租公寓
计算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI
注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数MBI数据;a、b、c，指系统中的加权系数;SI(search Index)，指搜索指数; OI(Operation Index)，指运营指数;MI(Media Index)，指媒体指数。
注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。
搜索指数：一段时期内，品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。
运营指数：一段时期内，品牌在互联网和移动互联网的运营情况，如官网、APP、微博、微信等。
媒体指数：一段时期内，大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量。
舆情指数：一段时期内，用户对于该品牌下公寓的用户点评情况。
2.统计时间：2021年8月1日-8月31日
3.监测范围：近2000家市场主流长租公寓品牌。
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