大连2021年开盘 大连楼市成交量
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监管放大招推最严“限贷令”, 2021年房贷怎么拿
2021年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。
央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。
上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？
目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。
招行按揭贷款每年需压降500亿
据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(,股吧)、青农商行(,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。
招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。
董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。
“量紧价平”二线城市审核周期短
新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2021年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。
“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。
中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。
中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”
“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的速度，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。
汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。
南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。
房贷利率变动将“一城一策”
2021年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。
进入2021年以来，苏州地区房贷水平下降速度极快，首套房贷款平均利率从2021年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。
成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2021年末的5.77%，涨至2021年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。
合肥地区则一直稳居高位，自去2021年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。
另外，东北地区整体上在2021年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。
融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。
2021年一季度《中国住房大数据分析报告》
一、一季度市场形势分析
2021年是一个特殊的历史时期，中国经济刚从新冠疫情的冲击中初步走出。尽管经济前景仍存在较大不确定性，但部分城市房价却率先复苏。这与2009年的市场情形有相似之处。2009年，全球金融危机的阴影还未散去，而一二线房价已经出现较快的上涨。
据国家统计局最新发布数据，与2021年相比，2021年一季度房地产市场显著复苏，量价齐增。房地产开发投资同比增长25.6%，两年平均增长7.6%。全国商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，两年平均增长9.9%；商品房销售额38378亿元，同比增长88.5%，两年平均增长19.1%。商品房销售额增速与商品房销售面积增速之间约25个百分点的差，则为房价上涨所贡献。
大数据监测也显示，2021年一季度，核心城市房价出现结构性较快上涨。2021年3月，纬房核心指数显示，全国24个核心城市综合房价环比上涨2.34%，同比上涨9.8%，创2021年1月以来新高。
与2009年及2021年相比，2021年1季度的住房市场形势还存在以下鲜明的特征：
一是市场分化加剧。一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市。在一线和热点二线城市房价相对较快上涨同时，还有一些二三四线城市仍在下跌。纬房城市分级指数显示，2021年3月，二线城市综合房价环比上涨2.5%，涨速比上月加快1.6个百分点；一线城市综合房价环比上涨1.8%，涨速比二线城市略低；三线城市环比上涨0.9%，四线城市环比上涨0.4%，涨速相对较低。
二是地域差距显著。南北差距、东西差距均明显存在。房地产市场总体呈现南热北稳、东热西稳的态势。热点城市主要集中在南方和东部，特别是集中于长三角和粤港澳大湾区群市群；北方城市和中西部城市房价总体平稳，热点城市在北方和中西部属个别现象。京津冀城市群各城市到目前为止房价持续平稳。
三是热点城市内部分化严重。不仅城市间差异加大，城市内部也同样存在较大差异。即使在热点城市内部，区位及综合配套较好的核心城区上涨相对较快，偏远区往往上涨相对慢或停滞下跌。热点城市的房价上涨，往往以重点学区的上涨为先导。由于城市内部的房价分化，对城市房价的涨跌以比前更难以判定。以北京为例，2021年3月海淀同比上涨11%，而副中心的通州还同比下跌0.7%，呈现冷热不匀的局面。
四是改善性需求成为交易主导。2009年，我们尚处于房地产由总量短缺到总量过剩的过渡阶段，首次置业者仍是购房主力之一。而当前，我们基本上处于总量过剩阶段，改善性需求取代首次置业成为市场需求的主体，首次置业比例已经大大下降。这也可以部分解释为什么城市内部房价走势分化非常严重，地段或片区较好的房价涨得更快，而偏远城区房价相对平稳。
五是住房与租房市场联动上涨。2021年，热点城市房价上涨的同时，租金在持续下跌，房价租金的剪刀差不断的扩大。2021年，房价上涨的同时，租金也较快上涨。且这种租金上涨不能完全归结为季节性上涨，因为部分核心城市租金已经创出新高。具体分城市看，根据大数据房价同比监测分析，结合相关统计数据，一线城市中，深圳上涨最快，上海房价上涨较快，广州紧随其后，北京稳中有升。一线城市尚未全面快速上涨。二线城市中部分热点城市涨速有所加快。宁波、东莞、无锡、杭州、南京、厦门、合肥、南通、西安、大连等城市上涨相对较快，天津、福州、济南、青岛、郑州、长沙、哈尔滨等城市相对平稳。三四线城市涨跌互现，以涨为主。盐城、泉州、银川、嘉兴、淮安、马鞍山等城市上涨相对较快，其中不少都是长三角非核心城市。廊坊、保定、防城港、肇庆、淄博、北海等城市房价下跌，这些城市大多曾经历过较强的市场炒作，市场需求被透支。
二、未来半年市场走势展望与预测
当前部分城市房价较快上涨，与全球宽松的货币环境有很大的关系。为了应对新冠疫情冲击，全球各国纷纷采取非常宽松的货币政策。由于这个原因，全球多个国家如韩国、澳大利亚、美国等房价出现结构性较快上涨，部分重要城市房价创出新高。
据此推断，如果相对宽松的货币环境不发生逆转，一线和热点二线城市的房价上涨可能还将持续一段时间，并可能会扩散到更多的二线城市。涨得最早最快的城市，房价涨势可能会被调控政策强力遏制，但其它一二线城市房价仍可能上涨。
但在当前经济环境下，全球经济未完全从疫情中走出，经济增长的不确定性较大，房价结构性上涨演变成全面上涨的可能性还较小。
此外，由于住房市场分化严重，即使同一个城市，房价上涨的压力与去库存的压力也会同时存在。
三、问题与建议
房住不炒包含“房子是用来住的”，和“房子不是用来炒的”两方面的内容。但我们更多把它简单解读为打击住房投机，却对实际居住需求特别是改善性需求的支持不够。在稳定房价的前提下，房地产政策的最终目标，还是要不断提升居民的居住水平。
1、适度降低房贷利率
当前抵押经营贷流入楼市并影响到热点城市房价走势，很大原因就是住房按揭贷款利率要高于一般商业性贷款利率，形成利率倒挂。
商业性信贷资金流入楼市现象一直存在，但问题以前并不突出。以前商业性贷款违规进入楼市难以形成规模，主要原因是商业性贷款利率远高于住房按揭贷款利率。
住房投资有低周转、期限长、变现慢等特性，并不适合于使用较高利率的贷款。由于住房按揭贷款期限长、还款稳定且违约风险相对低，住房按揭贷款利率的市场定价也要天然低于商业性贷款。为了鼓励居民购买自住住房，购买首套住房还享受政府的优惠利率政策支持。如果通过其它途径获取高息商业性贷款用来购房，往往收益难以覆盖成本，或者现金流难以应付利息支出。这具有很高的亏损风险和资金链断裂风险。一般仅用于临时性的资金挪腾，难以对市场走势产生影响。
2021年以来，信贷市场出现了住房按揭贷款和商业性贷款利率倒挂的新形势。受全球宽松货币环境、信贷政策支持中小企业融资与个人消费等因素的综合作用，商业贷款的利率大幅降低。消费贷款、信用贷款的主流利率降至4.36%，抵押经营贷款的主流产品利率低至3.85%。另一方面，为了房地产调控需要，住房按揭贷款利率并未同步降低，从而形成利率倒挂与扭曲。这为商业性贷款成规模进入楼市创造了条件。据2021年1月份贝壳研究院监测，36城主流首套住房按揭贷款利率为5.23%，二套利率为5.52%，均高于消费贷、信用贷及抵押经营贷主流产品利率。
商业性贷款和住房接揭贷款利率倒挂，剌激了违规信贷的发生，促使房贷资金脱离了监管视线，是抵押经营贷成规模流入楼市的重要原因。如果利率倒挂的现象不改变，围堵经营贷也难以解决一线和热点二线城市楼市升温的问题，市场仍然可以通过其它渠道将资金挪入地产市场。
因而，在信贷市场整体利率大幅度下调的条件下，有必要适当调低自住性购房的按揭贷款利率，逐步促进房贷利率的市场化。既可以维持针对自住性购房的政策支持力度，降低居民家庭的购房负担；还可以降低商业性信贷和住房信贷市场的利率压差，缓解各类信贷资金倒灌进入房地产市场的压力。
符合市场规律的房贷利率应低于一般商业性贷款利率。不能因担忧房价上涨，而人为将房贷利率控制在违背一般市场规律的水平，最终结果可能事与愿违。
2.合理使用限购和限售政策，避免误伤真实住房需求
住房限购政策最初出台于2010年，当前住房市场形势与限购政策刚出台的十一年前相比，已经有很大变化。当前，一二线城市陆续进入存量房市场，改善性需求已经取代首次置业成为市场交易的主体。限购、限售政策如果设计不够科学，很大程度上会把改善性需求、换房需求挡在门外。在新的住房市场形势下，不利于居民居住条件的持续改善，也不利于经济平稳运行。
虽然抑制住房投资投机已经成为各级政策制订者的共识，但是肩负稳定房价主体责任的地方政府，也很难对住房投资投机者作精准识别。为了实现短期内稳定市场的目标任务，最有效的办法还是通过严厉的限购限贷政策，暂时封冻市场交易。这不可避免要伤及真实需求，特别是改善性需求。而需求的堰塞湖又迟早会累积释放，这可能会造成房价的脉冲性上涨现象。
对于以居住为目的购房换房需求，理应给予充分的政策支持。这既有利于改善居民住房水平，也有利于促进经济增长。不能为了遏制投机，而使正常的购房特别是改善性购房换房受到限制。
3.全力加速推进租购房同权
租购同权是住房市场健康发展的基础性制度，也是住房长效机制的基石之一，同时也是社会公平的重要方面。为稳定住房市场、发展租赁市场，应克服困难和阻力，全力加速推进租购房同权。特别是在当前部分城市房价结构性上涨压力较大的背景下，推进租购同权可以缓解房价结构性上涨压力、保障居民住有所居，具有迫切需要。从社会公平出发，参照发达国家成熟经验，在保障隐私的前提下，逐步推进以实际居住生活及就业轨迹核查作为就近入学依据，在入学审核时禁止查验房屋产权证明。
4.提高供给效率和交易效率
根据以往政策经验看，住房需求增长的韧性很大，单纯通过抑制需求来控制房价上涨很难有持续积极的作为。往往只是把房价的线性上涨，转变成了脉冲性上涨。在“房住不炒”的基础上，平抑房价的重点，应回归到提高供给效率和交易效率上来。具体包括：加快城乡土地市场改革，打破土地出让和住房开发垄断；完善住房融资体系，降低融资负担；降低交易税费，简化交易程序；推进与住房相关的公共服务的市场化改革，促使公共服务均等化。
5.加强投资风险提示警示
对于改变用途将其它信贷资金挪入房地产市场、追涨杀跌、炒作概念性住房如“学区房”等行为，应及时提示警示其中可能存在的市场波动风险或政策风险。
监管放大招推最严“限贷令”, 2021年房贷怎么拿
2021年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。
央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。
上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？
目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。
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据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(,股吧)、青农商行(,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。
招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。
董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。
“量紧价平”二线城市审核周期短
新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2021年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。
“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。
中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。
中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”
“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的速度，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。
汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。
南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。
房贷利率变动将“一城一策”
2021年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。
进入2021年以来，苏州地区房贷水平下降速度极快，首套房贷款平均利率从2021年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。
成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2021年末的5.77%，涨至2021年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。
合肥地区则一直稳居高位，自去2021年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。
另外，东北地区整体上在2021年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。
融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。
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