4月百城房价变化 4月百城房价涨幅回落

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一季度23城房价“过热” 政策收紧可能性加大

长江商报消息本报讯（记者 江楚雅）4月25日，易居房地产研究院发布一季度《中国百城房价报告》。长江商报记者梳理报告发现，2021年第一季度，百城房价为13685元/平方米，同比上涨13.1%，涨幅相比1—2月份有所扩大。

分城市来看，100个城市中，有23个城市一季度房价同比涨幅达到或超过20%，步入“房价过热”区间。此类城市后续政策收紧的可能性将增加。

易居认为，住建部此前已对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，这或意味着二季度部分房价上涨过快城市面临政策收紧的可能，尤其是在公积金贷款、土地交易等领域会有所体现。

一季度百城房价同比涨13%

报告显示，一季度，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米，同比上涨13.1%。当前房价继续上涨，相比1—2月份12.0%的涨幅，一季度涨幅有所扩大。

观察历史数据，2021年下半年开始，全国100城年初累计房价同比涨幅持续扩大。今年2月份该涨幅略有收窄，这和春节假期效应有关。到了3月份该涨幅继续扩大。尤其是3月份房地产成交行情还不错、市场预期有所调整，这也使得百城房价同比涨幅继续扩大。

分城市来看，一线城市房价涨幅接近20%的水平。一季度，4个一线城市新建商品住宅成交均价为43316元/平方米，同比上涨19.3%；二线城市房价涨幅持续收窄，

一季度，32个二线城市新建商品住宅成交均价为13649元/平方米，同比上涨9.3%；三四线城市已明显走出“过快上涨”的区间。2021年第一季度，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为10505元/平方米，同比上涨8.8%。

对此，易居认为，2021年下半年开始，一线城市年初累计成交均价同比涨幅曲线就持续上扬，这和此类城市高端楼盘密集入市有关，即成交结构的因素有一定的影响；二线城市年初累计成交均价同比涨幅曲线持续下行，这和此类城市面临相对严厉的楼市政策管控有关；一季度三四线城市涨幅已经远远小于2021年的高位水平了，即明显走出了“过快上涨”的区间。

11城步入“超高房价”行列

统计显示，一季度，全国100个城市中，有11个城市步入了“超高房价”的行列，其中深圳房价最高，为57532元/平方米。同时，有20个城市步入到“超低房价”的行列，其中荆门房价最低，为5106元/平方米。

此外，一季度，100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间，其中中山房价涨幅最大，达到61%的水平。同时，有5个城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。客观说，形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、新房价格行政性地压低、市场交易持续下滑等。

2021年4月19日，住建部会同国务院发展研究中心对一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。同一天，中共中央政治局召开会议，会议以44字定调房地产市场，即要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。这或意味着二季度部分房价上涨过快城市将面临政策收紧的可能。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期各类收紧性的政策也有所增加，比如说西安收紧公积金提取政策、部分城市讨论房价年度涨幅目标制、苏州土拍设定限价等。预计后续类似收紧政策会增加，部分则会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。

“因城施策”动作频现!全国近百城出台房地产新政

中房网讯 （高鹤 亚晨/文）今年以来，不断有城市通过调整现行政策来稳定房地产市场。

截至目前，全国已有近百城加入了因城施策队伍。而多地政策调整的背后，当地房地产市场整体依旧处于低迷态势。

根据克而瑞监测，4月份30个重点城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。虽然近期有个别城市出现回暖迹象，但整体看，政策效应尚未传导至市场。

而五一节前高层会议对房地产的定调，释放了更加积极的维稳信号。此后，金融管理部门相继召开的专题会议，也均对房地产行业有所提及，比较系统和全面地对近期房地产市场中的金融需求给予了总结，对未来的相关金融政策优化进行了推进。

因城施策特点明显

最近官方的各类表态，无疑在为房地产市场注入信心。从稳定市场和购房者预期等因素考虑，多地政策未来存在进一步调整的空间。而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。

4月26日，沈阳市房产局和税务局联合发布通知，将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年；4月25日，无锡市四部门发出通知，改善生育二个孩子及以上家庭的居住条件。除上调了公积金贷款的最高限额外，还对限购政策进行了局部松绑，对生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

值得注意的是，沈阳是第一个对二手房增值税进行调整的城市，通过政策调整，有助于降低二手房的交易成本，提升市场活跃度。同样，无锡新政更是充分体现了满足二孩及以上家庭的住房需求，减轻此类家庭的购房负担，对其他城市都具有一定的示范效应。

实际上，此轮政策调整早有端倪。自去年12月以来，监管层就曾多次表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

此后，越来越多的城市开始对楼市政策进行调整，不仅涉及的范围越来越广，调整的力度也越来越大，而调整城市的级别也逐渐向省会城市蔓延。其中，以郑州、哈尔滨、福州等省会城市为代表的40余个城市，对一直以来执行最为严格的"四限"（限购、限贷、限售、限价）政策进行了不同程度调整。

3月初，郑州率先打响“第一枪”，成为首个放松限购、限贷的省会城市。随后，同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。4月20日，湖南也宣布支持长沙具有大专及以上学历就业人员落户，并在长沙享有购房资格。

根据中房网不完全统计，截至目前全国已有接近100个城市不同程度对房地产政策进行了调整。政策内容主要包括调整“四限”政策、人才政策、发放购房补贴或契税补贴、重启货币化安置、提高住房公积金贷款额度、下调房贷利率和首付比例，以及调整增值税年限等措施。

整体来看，对住房公积金政策优化的城市多达67个；40余个城市对“四限”政策进行了调整；接近40个城市出台了购房补贴政策。

中房研协分析认为，从地方房地产调控历程来看，主要表现出了两大特点：一是松绑城市由下行压力较大的二线城市及三四线城市扩展至热点一二线城市；二是调控逐渐深入，宽松力度加大。尤其自3月份以来，一二线城市相继对“四限”政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，宽松政策导向更加明确。

地方政策调整将延续，“房住不炒”仍是调控主基调

从全国市场来看，当前政策的回暖力度，对房地产市场的修复仍显不足。叠加疫情影响及居民加杠杆意愿受到挤压，房地产市场销售情况不容乐观。

根据国家统计局公布的数据显示，1-3月份全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

虽然近期个别城市住房需求有一定释放，但不同能级城市的库存仍保持上扬。根据克而瑞数据，3月份百城库存去化周期延长至22.70个月。其中，一线城市增至15.55个月；二线城市增至21.56个月；三四线城市更是高达25.83个月，已经超过2021年疫情期间水平。

对此，首创证券指出，从当前的政策反馈效果来看，宽松范围及力度均有待升级，才有可能逐步打破行业供需负反馈的局面。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，政策救市效果仍需要时间验证，后续能否促进房地产市场真正回稳，能否有更大力度的刺激性政策落地是关键点。

自2021年底中央经济工作会议首次提出"房子是用来住的、不是用来炒的"定位以来，时至今日，坚持"房住不炒"仍是房地产市场的政策主基调。那么，在本轮政策调整过程中，地方结合自身实际情况进行有针对性的调整。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖此前在一季度国民经济运行情况发布会上表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。

官方的表态，也客观反映了管理层对当前地方政策调整的认可。在坚持“房住不炒”定位前提下，未来地方将进一步落实房地产调控城市主体责任，充分发挥调控自主权，楼市因城施策预期延续。

丁祖昱认为，随着高层会议定调，后续将有更多城市因城施策促进行业良性循环，核心一、二线城市调控政策或将适度松绑，但限购政策较难全面退出；弱二线和三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。

中房研协预计，在一二线城市“四限”政策松动导向下，后续或将有更多二三线城市因城施策，对相关限购、限贷、限售类政策作出宽松性调整，促进地方房地产市场平稳运行。对于热点一二线城市而言，由于城市自身房地产市场支撑性较好，松绑“四限”政策对楼市的刺激作用要比三四线城市要更加强烈。因此，在“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期调控目标指导下，热点一二线城市在“四限”尤其是限购政策调整上将保持审慎，政策维持或小幅调整的可能性较大。

中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成近日也在其发表的署名文章中指出，房地产行业继续从需求端边际放松是现实的举措。各地应灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线，在缓解疫情影响的同时巩固已经取得的调控成果。目前各地的政策仍在调整，整体看来是在适度放松并体现了因城施策的精神，但热点城市政策放松仍需谨慎。

百城住宅库存报告

百城库存

从库存数据看，虽然同比增速持续收窄，但是4月份出现了环比反弹。后续要密切关注购房政策和信贷政策等变动，防范库存压力增大等风险。

市场预测

预计二季度库存和去化周期等指标会略有恶化，但不同城市之间表现也有差异。对于一些热点城市尤其是南方城市而言，购房政策预计会进一步收紧，而北方城市则建议稍微放松。

库存

1、100城库存：4月份有所反弹

截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为49145万平方米，环比增长0.5%，同比增长3.2%。从库存的同比增速看，近7个月呈现了持续放缓的态势，和购房需求较为活跃有关。不过也需要看到，4月份库存出现了环比正增长的现象。后续要防范市场交易降温对库存指标带来的压力。

2、供求关系：交易弱于预期

4月份，100个城市新建商品住宅供应量为5457万平方米，而成交量为5200万平方米，呈现了“供大于求”态势。4月份房屋交易行情弱于预期，尤其在部分城市购房政策收紧、按揭贷款审批速度放缓等因素下，市场交易都会受到影响，进而容易出现供大于求态势。这也是今年首次出现供大于求的现象。

3、城市结构：一线同比下降最明显

截至4月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2842、25722和20581万平方米，环比增速分别为1.5%、0.2%和0.7%，同比增速分别为-3.0%、6.0%和0.9%。一线城市库存指标值得关注，其出现了同比增速为负的现象，和一线城市购房需求总体旺盛有关系。不过随着一线城市购房政策的收紧，以及项目的集中供应，预计后续库存会有同比正增长的可能。

4、城市排行：湖州珠海等库存下降较明显

截至4月底，100个城市中，有51个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的49个城市则呈现同比下降现象。具体城市方面看，郑州库存同比增长现象最为明显，增速为79%。而湖州下降最明显，降幅为44%。

库存上升有不同的原因和逻辑。其中对于郑州、赣州、柳州等城市而言，库存增速较高，和市场交易相对疲软有关。而对于深圳、苏州等城市而言，当前推盘总体积极活跃，容易带动库存上升。从增速的下降情况看，包括湖州、珠海等市场交易都不错，库存下降速度较为明显。

库销比

1、100城存销比：微弱上升

数据显示，4月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月时间。观察去年四季度以来的存销比数据，当前呈现微弱反弹现象，这是需要警惕的市场风险。尤其是在信贷政策收紧、各地购房政策升级等大背景下，要防范市场降温引起存销比反弹的风险。

2、城市结构：一线城市存销比最小

4月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为7.7、10.0和10.1个月。相对来说，一线城市存销比最小，今年前4月下探现象非常明显。一线城市存销比下探，其实也还是说明一线城市潜在的购房需求很强，代表了疫情期间购房资金加快进入房地产市场的城市类型。而一线城市房地产调控升级的背景下，后续存销比数据有可能反弹。

3、城市排行：长三角和粤港澳相关城市去化最好

从排序中可以看出，去化周期较高的城市，普遍位于北方市场，如包头、哈尔滨和威海等。而长三角和粤港澳大湾区的相关城市去化周期较小，如珠海、合肥和湖州等。此类城市购房需求强劲、房源消化较快，但与此同时也形成了房价炒作等乱象，成为购房政策收紧或即将收紧的城市。

结论与趋势

当前全国100城库存和存销比数据，受到此前一波交易行情的影响，并没有显现出太多的风险。但是4月份出现了很多微小的变化，包括出现供大于求的现象、存销比略微抬头等。若是市场交易不达预期，那么后续库存和存销比指标都有可能会反弹。尤其是在信贷政策收紧的情况下更是如此。

要关注不同城市之间存销比的分化。总体上看，这一轮去库存工作中，南方城市比北方城市明显要好，所以从差异化调控的角度出发，南方城市在购房政策上可以适当进一步收紧，而北方城市则可以适当放松，以真正和不同的市场状况做匹配。

附注

4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

2、本报告定义，住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。

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