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房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避
房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避
——马江涛
主持人：
大家上午好，今天上午为我们主讲“房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避”这门课程，是北京大成律师事务所高级合伙人之一的马江涛先生，北京大成律师事务所是京城十大律师事务所之一，非常享有盛名，现在请马律师为我们大家讲课！
马江涛：
我先介绍一下自己，我来自北京市大成律师事务所，我本人叫马江涛，关于我本人的介绍学员笔记上已经有了，对于我本人就不再多作介绍了，主要对我这个所多说两句，我这个所主要是以房地产和公司，特别是公司的改制、重组，包括目前正在盛行的国企改制为主要业务的大型的综合性的律师事务所，成立大概有13年，也是当时全国，主要是北京最先开始的第一批合伙制律师事务所之一。刚才王嵘说是北京十大律师事务所，现在几大不敢轻易的说，但是有一个硬性的指标可以作为一个旁证，曾经在1998年司法部在全国范围内律师事务所进行一次评比，当时评出司法部的20强，就是20家部级文明所，其中北京有6家，全国有20家律师事务所，大成所是北京这6家律师事务所中间的一家律师事务所，这是所里的情况。
在正式开始讲演之前，先做几点说明。第一点，关于今天的题目，事先主办单位给我的邀请函上订了两个题目，第一个题目是房地产开发用地取得过程中一些法律风险防范与规避（新旧土地政策比较，典型案例分析）；第二个题目，房地产开发与经营过程中法律风险防范与规避的要点（典型案例分析），根据这个题目原来准备主要分几大部分，等于分上下两部分。前面的部分主要想谈一下关于取得土地的这一块，特别是现在我国土地政策的改变，产生一些变化，但是来了以后组织单位跟我说，前面有一个老师对于这块讲的比较多了，而且理论性也比较强，所以今天在下面的演讲过程当中，把这部分稍微做一个调整，原来准备理论上的东西可能会剪掉一部分。
第二点，大家也看到学员笔记里原来我的提纲，关于新的土地政策的讲解问题。首先改变我原来的初衷，对于这块不再做过多纯理论上的讲解，另外即便如此在演讲过程当中可能还涉及到一些政策的理解问题，由于我本人是律师，我也不是法律的制定者，同时我自己也不是法官，我自己讲的东西只是我本人，以及我的律师事务所，以及我们经常在一起探讨土地问题的学者，我们的一些个人观点，仅供大家参考，不做任何决定性和决策性意见。
第三点，关于今天我讲解的这些案例，这些案例大部分在实践经验当中所遇到的，关于房地产开发过程中所遇到的一些真实案例，在讲解过程当中处于商业秘密的角度，我不会把当事人的名称报道出来，我看今天有全国各地的开发商，有的确实曾经是我们的客户，我今天只是就事论事，首先希望大家不要对号入座，在我讲案例的过程当中，有的案例还没有形成定论，有的案例形成了定论，这个定论比如说可能有生效仲裁的结果，或者生效的法律的判决，但是，我还是重复刚才那句话，我本人也不是法官，我只是律师，在这个案例分析当中，我也只谈我们律师，我个人的一些观点，并不是作为本案最终的一定是什么样正确的结论，所以到时候也请大家理解。今天来我主要也本着一个共同和大家探讨学习的态度，我来之前看到咱们有一个学员出了一个对联，我觉得今天在座的都是豪杰，所以我也希望跟大家跟这么多豪杰探讨和交流的机会，下面我开始演讲整个的题目。
首先，我的演讲大概是分四节。第一节，我主要是想探讨一下我国管理制度大概的过程；第二，关于新旧土地政策的界限划分以及新旧土地政策的分析；第三部分是土地管理颁布新的政策以后相关的内容，我打算把前三节作为我今天演讲的第一部分。第四部分，在房地产开发过程中我们律师遇到的一些问题，以及关于风险防范的若干问题，包括相对的案例，主要是集中在这里，我打算把第四节作为今天演讲的第二部分来谈。
第一节，我国现行土地管理制度的历史进程。从国家现在土地管理的制度和法律的顺序来看，首先，第一个是1986年《中华人民共和国土地管理法》，这个法主要是强调对于耕地保护发挥了一定的作用，但是随着改革开放以后，特别是92年当时邓大人南巡讲话以后，各地招商引资的风一浪高过一浪，后来感觉到法律在好多地方，已经根本不适应国家经济体制改革和经济发展的需要，所以我们相应的过渡，一直到了98年出台新的《土地管理法》，这个法是99年1月1日正式实施的，新的《土地管理法》首先把基本国策确定，十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地。另外也确认了一个原则，协议出让，这是关于新的土地管理法的有关条例。
98年法律出台以后，在地方发展经济招商引资，以及国家一些资源大量流失，主要是土地资源流失了，这时候发现关于土地管理法里确立的协议方式有许多弊端，这种情况下在2002年的5月9号颁布了第十一号令，11号令大家都知道了，明确规定了招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，这里我想内容不用再说了。招牌挂以后出现的一些现实情况，制度公布以后执行情况不很理想，仅拿2003年为例，2003年全国出让土地是17868万公顷，大约折合280万亩，其中通过招标方式的只有9.3万，拍卖方式出让的只有13.3万亩，挂牌方式的只有55.25万亩，以招标、拍卖、挂牌等市场方式供地的比例，仅从2002年的15%提高到2003年的28%，所以，提高的幅度并不大。根据这种形势的变化也颁布过一些其他的文件，包括2003年11月份针对耕地保护和基本农田保护、非农建设出台了“五不准”和“六不报批”，具体内容不再重复了，大家可以查一些相关的法律。
再往下发展，到了2004年3月31号出台了71号令，这是国土资源部和建设部联合下发的，《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知》，这个就是针对我刚才说的在招牌挂规定出台以后，实际在执行上并不是很理想，根据这个现状，国土资源部和建设部出台了一个规范性文件，根据这个规范性文件主要内容大家都知道关于“8.31”大限的问题，因为这个文件里要求各地要在2004年8月31号之前，将遗留问题处理完毕，否则国家有权收回土地，实际上关于全额缴纳土地出让金的问题，文件出台之前像我们自己接触的好多客户来讲，或者在实际操作当中比如说我自己缴纳一定比例的土地出让金，我就可以取得临时土地证，我拿到临时土地证我就可以跟银行或者金融机构联系，取得资金的支持和贷款，由于有了这个规定，有了“8.31”大限，所以开发商在土地承租的成本要比以前大大增长，并不是说交了40%，就能完全拿到这个证，就能取得后期的建筑资金，他需要把整个土地全部的出让金交齐以后，才可以拿到这个证。
就北京来讲当时确实给北京开发商造成了资金的相当紧张。包括原来在实际操作当中，曾经交纳完土地出让金以后还有发证函的政策，当我没有拿到正式土地证之前，房屋和国土管理局会给我们有一个函件，这个证在办理过程当中，拿到这个证我们也可以起到临时土地证的作用，证明这块地权力已经具备了，可以去向银行或者金融机构去谈融资的问题。但是，由于有了文件之后，发证函也相对取消，所以这个就给开发商的资金产生很大的不便利。
与虎有关的成语、故事、谚语、诗词、对联、歇后语、歌曲、笑话、谜语...
老虎借猪，相公借书 相公：旧指读书人。比喻东西正合自己的心愿，到手后就据为己有。也比喻各有各的爱好。
虎皮羊质
虎狼之国
饿虎攒羊 攒：赶。饥饿的老虎追赶一只羊羔。比喻迅猛贪婪
饿虎见羊 饥饿的老虎见到一只羊羔。比喻迅猛贪婪
饿虎逢羊 逢：碰到，遇到。饥饿的老虎遇到一只羊羔。比喻迅猛贪婪
纵虎出柙 〖解释〗放虎出笼。比喻放走强有力的敌人，贻患无穷。
纵虎出匣 〖解释〗放虎出笼。比喻放走强有力的敌人，贻患无穷。同“纵虎出柙”。
以肉喂虎 〖解释〗比喻白白地送死。
养虎自遗患 〖解释〗比喻纵容敌人，自留后患。
养虎自贻灾 〖解释〗比喻纵容敌人，自留后患。同“养虎自遗患”。
养虎自啮 〖解释〗比喻姑息敌人，终致损害自己。啮，同“啮”。
山上无老虎，猴子称大王 〖解释〗俗语，比喻没有能人，普通人物亦充当主要角色。
三夫成市虎 〖解释〗比喻说的人多了，就能使人们把谣言当事实。同“三人成虎”。
人中龙虎 〖解释〗比喻人中豪杰。
前门去虎，后门进狼 〖解释〗比喻赶走了一个敌人，又来了一个敌人。同“前门拒虎，后门进狼”。
捋虎须 〖解释〗捋：抚摩。比喻触犯有权势的人或冒着很大的风险。
拉大旗作虎皮 〖解释〗比喻打着革命的旗号来吓唬人、蒙骗人。
画虎刻鹄 〖解释〗①比喻好高鹜远，终无成就。②比喻好事做不成，反变了坏事。
画虎不成反类犬 〖解释〗比喻模仿不到家，反而不伦不类。同“画虎不成反类狗”。
虎踞龙蟠 〖解释〗形容地势雄伟险要。同“虎踞龙盘”。
虎踞鲸吞 〖解释〗比喻豪强割据和相互兼并。
虎据龙蟠 〖解释〗形容地势雄伟险要。同“虎踞龙盘”。
虎荡羊群 〖解释〗老虎冲进羊群中。比喻以强凌弱，为所欲为。同“虎入羊群”。
虎党狐侪 〖解释〗比喻凶恶狡黠之辈。
虎超龙骧 〖解释〗比喻群雄奋起，互相角逐。
虎变龙蒸 〖解释〗指乘时变化而飞黄腾达。
狐藉虎威 〖解释〗比喻仰仗别人威势或倚仗别人的势力欺压人。同“狐假虎威”。
打死虎 〖解释〗比喻抨击已失威势的人。
初生之犊不畏虎 〖解释〗比喻阅世不深的青年人敢说敢干，无所畏惧。
初生之犊不惧虎 〖解释〗比喻阅世不深的青年人敢说敢干，无所畏惧。
一山不藏二虎 【出处】欧阳山《三家巷》：“他跟展公有点一山不藏二虎的味道，这是他太狂妄。” 【解释】比喻两人不能相容【示例】【故事】
不入虎穴，不得虎子 〖解释〗不进老虎洞，就不能捉到小老虎。比喻不担风险就不可能取得成果。
捉虎擒蛟 蛟：蛟龙。能上山捉老虎，下海擒蛟龙。比喻本领大。
众虎同心 许多虎一条心做事。比喻众多有本事的人团结一致，力量会更大。
鱼鲁帝虎 谓将鱼误写作鲁，帝误写作虎。泛指文字错讹。
鹰扬虎噬 如鹰飞扬，似虎噬咬。形容耀武扬威，穷凶极恶。
鹰视虎步 见“鹰视狼步”。
鹰瞵虎视 像鹰和虎一样凶狠贪婪地注视着。形容心怀不善，伺机攫取。
鹰瞵虎攫 见“鹰瞵虎视”。
引狼拒虎 见“引虎拒狼”。
引虎入室 犹言引狼入室。
引虎拒狼 亦作“引狼拒虎”。比喻引进另一种恶势力来抗拒原来的恶势力，其祸患将更甚。
以肉餧虎 比喻白白地送死。
以肉啖虎 见“以肉餧虎”。
一虎不河 《诗·小雅·小旻》：“不敢暴虎，不敢冯河。”《论语·述而》：“暴虎冯河，死而无悔者，吾不与也。必也临事而惧，好谋而成者也。”原谓空手搏虎，徒步渡河，喻有勇无谋，冒险行事。后在元剧中以“一虎不河”比喻不顾一切。
羊落虎口 羊已被老虎吃到嘴里。比喻落入险境，很难幸免。亦作“羊入虎口”。
养虎自啮 啮：咬。养老虎，咬伤自己。比喻纵容敌人而自受其害。
养虎自残 见“养虎自啮”。
养虎自毙 见“养虎自啮”。
养虎贻患 同“养虎自遗患”。
杨虎围匡 《史记·孔子世家》：“扞孔子呴将适陈，过匡……匡人闻之，以为鲁之阳虎。阳虎尝暴匡人，匡人于是遂止孔子。孔子状类阳虎，拘焉五日。”杨，通“阳”。后因以“杨虎围匡”指因貌似而产生误会。
养虎为患 比喻纵容敌人，留下后患，自己反手其害
养虎伤身 饲养老虎，自伤其身。比喻纵敌留患。
养虎留患 同“养虎自遗患”。
燕颔虎须 形容相貌威武。
燕颔虎头 ①形容相貌威武。②借指武将、勇士。
燕额虎头 同“燕颔虎头”。
绣虎雕龙 比喻文章的辞藻华丽。
熊腰虎背 腰粗壮如熊，背宽厚如虎。形容人身体魁梧健壮。
熊据虎跱 比喻群雄割据的形势。
柙虎樊熊 柙中的虎，樊内的熊。比喻被囚的恶人。
握蛇骑虎 比喻处境极其险恶。
豕虎传讹 同“豕亥鱼鲁”。
身寄虎吻 谓把身子置于老虎嘴边。比喻处境极其危险。
三言讹虎 犹三人成虎。
如龙似虎 形容勇猛有活力。
如狼如虎 见“如狼似虎”。
如虎生翼 同“如虎傅翼”。
如虎傅翼 好象老虎生出翅膀。比喻因增加新助力，强者愈强，恶者愈恶。
如虎得翼 同“如虎傅翼”。
敲山震虎 见“敲山振虎”。
敲山振虎 谓故意示警，使人震动。
前怕龙，后怕虎 比喻胆小怕事，顾虑太多。
潜龙伏虎 潜藏的蛟龙，潜伏的猛虎。比喻人才尚未被擢用。
猛虎深山 喻勇武而势盛。语出汉司马迁《报任安书》：“猛虎在深山，百兽震恐。”
猛虎出山 像凶猛的老虎出山一样。形容动作勇猛又快速。亦作“猛虎下山”、“猛虎离山”。
龙争虎战 同“龙争虎斗”。
龙睁虎眼 形容蛮横霸道。
龙战虎争 同“龙争虎斗”。
龙跃虎踞 喻超逸雄奇。
龙行虎变 《易·干》：“飞龙在天……云从龙。风从虎，圣人作而万物睹。”又《革》：“大人虎变。”孔颖达疏：“损益前王，创制立法，有文章之美，焕然可观，有似虎变，其文彪炳。”后遂以“龙行虎变”喻帝王革故鼎新，创制建业。
龙翔虎跃 喻奋发有为。
龙骧虎啸 喻气概威武。
龙骧虎跱 雄踞貌。
龙威虎震 形容气势奔放雄壮。常形容书法笔势的遒劲有力，灵活舒展。
龙跳虎伏 犹言龙腾虎卧。喻笔势。
龙腾虎掷 同“龙腾虎蹴”。
龙腾虎踯 同“龙腾虎蹴”。
龙腾虎啸 声势壮盛貌。
龙腾虎踞 势力强盛，雄据一方。
龙腾虎蹴 喻勇猛冲击，势不可当。
龙跧虎卧 犹言龙蟠虎踞。喻山势逶迤起伏。
龙盘虎拏 虬曲苍劲貌。
龙蟠虎绕 犹言龙盘虎踞。形容地势雄伟险要。
龙蟠虎踞 象龙盘着，象虎蹲着。形容地势雄伟险要。特指南京。
龙蟠虎伏 雄踞貌。
龙拏虎掷 犹言龙争虎斗。
龙拏虎跳 犹言龙争虎斗。
龙拏虎攫 犹言龙争虎斗。喻笔势遒劲、奔放。
龙精虎猛 喻精力旺盛，斗志昂扬。
龙江虎浪 形容惯于兴风作浪。
龙化虎变 《易·革》：“大人虎变，其文炳也。”《史记·老子韩非列传》“（孔子）谓弟子曰：‘鸟，吾知其能飞；鱼，吾知其能游；兽，吾知其能走。走者可以为罔，游者可以为纶，飞者可以为矰。至于龙，吾不能知其乘风云而上天。’”后因以“龙化虎变”比喻变化莫测。
龙虎风云 ①《易·干》：“云从龙，风从虎。”后以“龙虎风云”喻英雄豪杰际遇得时。②指君臣遇合。
龙飞虎跳 喻笔势遒劲奔放。
龙幡虎纛 将帅之旗。
龙蹲虎踞 犹言龙盘虎踞。
龙驰虎骤 谓群雄逐鹿。
麟角虎翅 麟之角，虎之翅。比喻世间不可多得的人才。
离山调虎 比喻用计谋调动对方离开原地。
老虎头上搔痒 比喻不自量力。
狼吞虎噬 像狼虎那样吞食咬嚼。比喻极为贪婪残忍。
狼吞虎餐 形容吃东西又猛又急。
狼飧虎咽 亦作“狼餐虎咽”。
狼前虎后 前门赶走狼，后门来了虎。比喻坏人接踵而来。
狼顾虎视 如狼虎视物。形容威严而凶狠。
狼虫虎豹 ①泛指凶猛的动物。②比喻恶人歹徒。
狼餐虎咽 见“狼餐虎咽”。
狼飡虎咽 见“狼餐虎咽”。
狼餐虎噬 ①同“狼餐虎咽”。②比喻残酷剥削搜括。
狼飡虎食 同“狼餐虎咽”。
骏波虎浪 形容迅猛汹涌的波浪。
拒狼进虎 见“拒虎进狼”。
酒龙诗虎 见“酒虎诗龙”。
九阍虎豹 同“九关虎豹”。
酒虎诗龙 比喻嗜酒善饮、才高能诗的人。
九关虎豹 比喻凶残的权臣。语本《楚辞·招魂》：“虎豹九关，啄害下人些。”
鲸吞虎噬 像鲸鱼和老虎一样吞食。多比喻吞并土地财物。宋·范仲淹《上执政书》：“前代乱离，鲸吞虎噬，无卜世卜年之意，故斯道久缺，反为不急之务。”明·张景《飞丸记·明廷张胆》：“他谋多中伤，威权明仗，鲸吞虎噬，谁敢拦挡?”清·徐芳《诺皋广志·寒空僧》：“先君子常言以桥
假虎张威 犹言狐假虎威。
虎掷龙拿 掷：挣扎跳跃。指龙虎互相争斗。比喻激烈的搏斗。
虎穴狼巢 虎和狼的窝巢。比喻极其危险的地方。
虎兕出柙 兕：犀牛一类的野兽。柙：关兽的木笼。虎、兕从木笼中逃出。比喻恶人逃脱或作事不尽责，主管者应负责任。
虎视耽耽 象老虎那样凶狠地盯着。
虎略龙韬 略：指传说中黄石公所撰的《三略》。韬：指《六韬》。《三略》、《六韬》是古代兵书。泛指兵书、兵法，也指兵家权谋。
虎狼之势 形容极凶猛的声势。
虎窟龙潭 窟：洞穴；潭：深水池。龙居住的深水潭，虎栖身的巢穴。比喻极其凶险的地方。
虎而冠 冠：把帽子戴在头上。比喻生性残虐的人。
虎步龙行 原形容帝王的仪态不同一般。后也形容将军的英武姿态。
割肉饲虎 饲：喂。割下身上的肉喂老虎。比喻既舍弃生命也无法满足对方的贪欲。
甘冒虎口 谓甘愿冒着生命危险。
凤叹虎视 形容谈吐文雅，器宇轩昂。
冯河暴虎 犹言暴虎冯河。
放虎遗患 谓放掉老虎，必留后患。
饿虎擒羊 像饿急了的老虎捉羊一样。形容动作迅猛。亦作“饿虎吞羊”、“饿虎扑羊”。
断蛟刺虎 相传晋周处曾射蛟杀虎，为民除害。事见南朝宋刘义庆《世说新语·自新》。后以“断蛟刺虎”谓武艺高强，行为侠义。
雕虎焦原 《尸子》：“中黄伯曰：余左执太行之而右搏雕虎。”又：“莒国有石焦原者，广寻，长五十步，临百仞之溪，莒国莫敢近也。有以勇见莒子者，独却行剂踵焉。”后以“雕虎焦原”谓壮士履险。
打虎牢龙 犹言打凤牢龙。
刺虎持鹬 喻待机行事，一举两得。
垂饵虎口 往虎口送食。比喻置身险地。
除狼得虎 比喻除去一害又来一害。
鸱视虎顾 见“鸱视狼顾”。
豺狼虎豹 泛指危害人畜的各种猛兽。也比喻凶残的恶人。
豺虎肆虐 豺、虎：两种凶残的野兽。比喻坏人像凶残的野兽般横行不法。
杯弓市虎 指捕风捉影，疑虑重重，自相惊扰。参见“杯弓蛇影”、“三人成虎”。
两虎相争 两只老虎相互争斗。比喻力量强大的双方相搏斗。
纵虎归山 把老虎放回山去。比喻把坏人放回老巢，留下祸根。
坐山观虎斗 比喻对双方的斗争采取旁观的态度，等到双方都受到损伤，再从中捞取好处。
照猫画虎 比喻照着样子模仿。
与虎谋皮 跟老虎商量要它的皮。比喻跟恶人商量要他放弃自己的利益，绝对办不到。
引虎自卫 引：招引。引来老虎，保卫自己。比喻企图依仗恶人，结果反受其害。
鹰扬虎视 象鹰那样飞翔，如虎一般雄视。形容十分威武。
与虎添翼 翼：翅膀。替老虎加上翅膀。比喻帮助坏人，增加恶人的势力。
云龙风虎 虎啸生风，龙起生云。指同类的事物相感应。
羊质虎皮 质：本性。羊虽然披上虎皮，还是见到草就喜欢，碰到豺狼就怕得发抖，它的本性没有变。比喻外表装作强大而实际上很胆小。
养虎遗患 遗：留下；患：祸患。留着老虎不除掉，就会成为后患。比喻纵容坏人坏事，留下后患。
羊入虎群 比喻好人落入坏人的手中，处境极端危险。
燕颔虎颈 颔：下巴颏。旧时形容王侯的贵相或武将相貌的威武。
卧虎藏龙 指隐藏着未被发现的人才，也指隐藏不露的人才。
委肉虎蹊 委：抛弃；蹊：小路。把肉丢在饿虎经过的路上。比喻处境危险，灾祸即将到来。
舄乌虎帝 因“舄”与“乌”、“虎”和“帝”字形相近，同经传抄，容易写错。指文字抄传错误。
为虎添翼 替老虎加上翅膀。比喻帮助坏人，增加恶人的势力。
笑面虎 比喻外表善良，心地凶狠的人。
为虎作伥 伥：伥鬼，古时传说被老虎吃掉的人，死后变成伥鬼，专门引诱人来给老虎吃。替老虎做伥鬼。比喻充当恶人的帮凶。
为虎傅翼 傅：通“附”；翼：翅膀。替老虎加上翅膀。比喻帮助坏人，增加恶人的势力。
畏敌如虎 害怕敌人如同怕虎一般。
投畀豺虎 畀：给与。原指那种好搬弄是非的人，要把他扔出去喂豺狼虎豹。形容人民群众对坏人的愤恨。
势成骑虎 骑在老虎背上，要下来不能下来。比喻事情中途遇到困难，但迫于形势，想停止也停止不了。
谈虎色变 色：脸色。原指被老虎咬过的人才真正知道虎的厉害。后比喻一提到自己害怕的事就情绪紧张起来。
生龙活虎 形容活泼矫健，富有生气。
三人成虎 三个人谎报城市里有老虎，听的人就信以为真。比喻说的人多了，就能使人们把谣言当事实。
乳犊不怕虎 比喻年轻人没有畏惧，敢做敢为。
如虎添翼 好象老虎长上了翅膀。比喻强有力的人得到帮助变得更加强有力。
如狼似虎 象狼和虎一样凶狠。比喻非常凶暴残忍。
乔龙画虎 形容假心假意地献殷勤。
驱羊攻虎 驱：赶。驱赶羊群去进攻老虎。形容以弱敌强，力量悬殊，必遭覆灭。
前怕狼，后怕虎 比喻胆小怕事，顾虑太多。
前门拒虎，后门进狼 比喻赶走了一个敌人，又来了一个敌人。
骑虎难下 骑在老虎背上不能下来。比喻做一件事情进行下去有困难，但情况又不允许中途停止，陷于进退两难的境地。
龙跳虎卧 比喻文笔、书法纵逸雄劲。
龙吟虎啸 象龙在鸣，虎在啸。比喻相关的事物互相感应。也形容人发迹。
龙潭虎窟 窟：洞穴。潭：深水池。龙居住的深水潭，虎栖身的巢穴。比喻极其凶险的地方。
龙争虎斗 形容斗争或竞赛很激烈。
两虎相斗 比喻力量强大的双方相搏斗。
老虎头上扑苍蝇 比喻自己找死。
龙骧虎步 象龙马昂首，如老虎迈步。形容气慨威武雄壮。
鲁鱼帝虎 指文字传抄错误。
龙盘虎踞 盘：曲折环绕；踞：蹲、坐。好像盘绕的龙，蹲伏的虎。特指南京。亦形容地势雄伟险要。
龙潭虎穴 龙潜居的深水坑，老虎藏身的巢穴。比喻极险恶的地方。
开柙出虎 柙：关猛兽的木笼。原指负责看管的人未尽责任。后多比喻放纵坏人。
狼吞虎咽 形容吃东西又猛又急的样子。
鸥鸟忘机 机：机心。指人无巧诈之心，异类可以亲近。比喻淡泊隐居，不以世事为怀
鸥鸟不下 鸥鸟不愿飞下来。比喻察觉他人将伤害自己，加倍防范
鸷鸟累百，不如一鹗 〖解释〗犹言诸侯百人不如天子一人。
鸷鸟将击，卑飞敛翼 〖解释〗比喻欲擒故纵，伺机而后发。
鸟入樊笼 〖解释〗樊笼：鸟笼，比喻不自由的境地。飞鸟进了笼子。比喻自投罗网，陷入困境。
鸟枪换炮 〖解释〗比喻情况或条件有很大好转。炮，同“炮”。
高鸟尽，良弓藏 〖解释〗比喻功成事定之后，出力的人反而见弃，没有好下场。
蚕丛鸟道 〖解释〗指险绝的山路。
云屯鸟散 如云聚集，如鸟飞散。形容众多的人忽聚忽散。
越鸟南栖 从南方飞来的鸟，筑巢时一定在南边的树枝上。比喻难忘故乡情。
鱼县鸟窜 鱼被钓，鸟逃窜。比喻或受制于人，或飘泊流离，处境十分险困。县，通“悬”。
鱼溃鸟离 见“鱼溃鸟散”。
鱼惊鸟散 见“鱼溃鸟散”。
熊经鸟引 同“熊经鸟申”。
熊经鸟曳 同“熊经鸟申”。
熊经鸟伸 见“熊经鸟申”。
熊经鸟申 古代一种导引养生之法。状如熊之攀枝，鸟之伸脚。
象耕鸟耘 传说舜死苍梧，象为之耕；禹葬会稽，鸟为之耘。《文选·左思〈吴都赋〉》：“象耕鸟耘，此之自与。”李善注引《越绝书》：“舜死苍梧，象为之耕；禹葬会稽，鸟为之耘。”后用以形容民俗古朴，有舜禹时代的遗风。北魏郦道元《水经注·河水一》：“恒水又东迳蓝莫塔，塔边有池
兽迒鸟迹 鸟兽之迹。
轻徙鸟举 轻于去留，像鸟飞那样容易。
青鸟殷勤 青鸟：古代传说中传送信件的使者。比喻常通信息，传递消息。
鸮鸟生翼 旧传鸮鸟不孝，母哺翼成，啄母睛而去。比喻忘恩负义。
鸟啼花怨 形容悲伤怨恨。
鸟啼花落 形容凄凉的情景。
鸟声兽心 比喻言辞动听而心怀阴毒。
鸟散鱼溃 溃：溃散。象鸟惊飞，象鱼溃散而逃。形容军队因受惊扰而乱纷纷地四下溃散。
鸟哭猿啼 泛指禽兽悲鸣。形容悲凉的情景。
鸟惊鱼散 见“鸟散鱼溃”。
鸟惊鱼溃 溃：溃散。象鸟惊飞，象鱼溃散而逃。形容军队因受惊扰而乱纷纷地四下溃散。
鸟惊鱼骇 像鸟、鱼那种受惊的样子。
鸟惊鼠窜 见“鸟骇鼠窜”。
鸟迹虫丝 比喻极易消失的事物。
鸟骇鼠窜 形容惊恐逃窜。
鸟覆危巢 鸟巢因建于弱枝而倾覆。比喻处境极端危险。
鸟伏兽穷 如飞鸟栖伏，野兽奔走无路。形容势竭力穷，处境困难。
鸟焚鱼烂 《易·旅》：“鸟焚其巢，旅人先笑后号啕。”《公羊传·僖公十九年》：“其言梁亡何？自亡也。其自亡奈何？鱼烂而亡也。”后以“鸟焚鱼烂”谓因内乱而覆亡。
鸟得弓藏 见“鸟尽弓藏”。
鸟道羊肠 狭险典折的山路。
木干鸟栖 谓鸟栖树上，至树干枯也不离去。喻行事坚定不移。
笼鸟池鱼 关在笼里的鸟，养在池中的鱼。比喻受困失去自由的人。
惊弦之鸟 见“惊弓之鸟”。
鹄形鸟面 指饥疲瘦削的样子。
寒蝉僵鸟 寒天的蝉和冻僵的鸟。比喻默不作声的人。
坌鸟先飞 比喻能力差的人做事时，怕赶不上别人，抢先动手。多用作谦词。同“笨
一石二鸟 扔一颗石子打到两只鸟。比喻做一件事情得到两样好处。
鱼溃鸟散 比喻军队溃败。
羊肠鸟道 形容山路狭窄，曲折而险峻。
小鸟依人 依：依恋。象小鸟那样依傍着人。形容少女或小孩娇小可爱的样子。
乌鸟私情 乌鸟：古时传说，小乌能反哺老乌。比喻侍奉尊亲的孝心。
兽聚鸟散 比喻聚散无常。也比喻乌合之众。
三寸鸟，七寸嘴 比喻能说会道（多用于讽刺）。
伤弓之鸟 被弓箭吓怕了的鸟。比喻受过惊吓，遇到一点动静就怕的人。
如鸟兽散 象一群飞鸟走兽一样逃散。形容溃败逃散。也比喻集团或组织解散后，其成员各奔东西。
禽息鸟视 比喻生活优裕而对社会不能做一点有益的事。
人为财死，鸟为食亡 旧时俗语。意思是为了追求金钱，连生命都可以不要。
穷鸟入怀 穷鸟：困窘的鸟；怀：投入怀抱。比喻处境困难而投靠别人。
鸟尽弓藏 鸟没有了，弓也就藏起来不用了。比喻事情成功之后，把曾经出过力的人一脚踢开。
鸟革翚飞 革：鸟张翅；翚：羽毛五彩的野鸡。如同鸟儿张开双翼，野鸡展翅飞翔一般。旧时形容宫室华丽。
鸟兽散 形容成群的人象鸟兽逃散一样纷乱地散去（多形容敌人溃逃）。
鸟枪换炮 形容情况或条件有很大的好转。
鸟穷则啄 鸟陷于绝境就要反啄。比喻人走投无路就会冒险。
鸟语花香 鸟叫得好听，花开得喷香。形容春天的美好景象。
鸟集鳞萃 鳞：鱼；萃：聚集。象鸟类或鱼类那样聚集在一起。形容聚集得很多。
笼中之鸟 比喻受困而不自由的人，也比喻易于擒拿的敌人。
鸟面鹄形 形容由于饥饿而身体软弱，面容枯瘦。
卵覆鸟飞 鸟飞走了，卵也打破了。比喻两头空，一无所得。
惊弓之鸟 被弓箭吓怕了的鸟不容易安定。比喻经过惊吓的人碰到一点动静就非常害怕。
倦鸟知还 疲倦的鸟知道飞回自己的巢。比喻辞官后归隐田园；也比喻从旅居之地返回故乡。
花香鸟语 鸟语：鸟鸣如同讲话一般。形容春天动人的景象。
龟文鸟迹 指古代的象形文字。
飞鸟依人 依：依恋。飞来的小鸟依偎在人的身边。比喻依附权贵。亦比喻小孩、少女娇小柔顺，可亲可受的情态。
飞鸟惊蛇 像飞鸟入林，受惊的蛇窜入草丛一样。形容草书自然流畅。
池鱼笼鸟 池里的鱼，笼里的鸟。比喻受束缚而失去自由的人。
长颈鸟喙 喙：鸟的嘴。长颈项，尖嘴巴。指阴险狠毒者的状貌。
笨鸟先飞 比喻能力差的人怕落后，做事比别人先动手。
百鸟朝凤 朝：朝见；凤：凤凰，古代传说中的鸟王。旧时喻指君主圣明而天下依附，后也比喻德高望重者众望所槛中猿。比喻受拘禁没有自由的人 归。
笼鸟槛猿 笼中鸟
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