北滘房价2024走势 北滘房价2023最新房价

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现在顺德区的房价大概是多少?

目前顺德区的房价是分区域的，限购区像陈村，北滘，大良，基本房价都在2万以上，乐从在1万6到2万。非限购区的话像伦教和容桂，均价在1万6到2万2间。

其他非限购区，勒流，杏坛，均安，龙光的房价在1万4~1万8不等。

广东佛山房价?

佛山，落于珠江畔。东倚广州，毗邻港澳。

它是全国重要的制造业基地，国家历史文化名城，珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽。人口规模超过700万、经济规模不断逼近万亿的发达城市。

2021年，佛山实现地区生产总值9549.60亿元，跻身高收入城市行列。佛山对外来人口有很大的吸引力。据官方数据统计，2021年末常住人口765.67万人，比上年末增加19.40万人。其中户籍人口只有377万，外来人口349万，占到了近48%之多，事实证明，外地人占比越多的城市，经济发展动力越强。

1、 制造业名城，工业立市

刚来佛山的外地人，觉得佛山是很不起眼的。在这个高楼林立，以摩天大楼论繁华的时代里，乍一看，以为他是一个傍身大广州的穷小弟。但当你走到街道上你会有不一样的感觉，整洁有序，枝繁叶茂的行道树十分养眼，整个市区几乎看不到高密度的超高层建筑群，完全跟工业城市联想不起来。

而事实上，它就是以工业立市，中国举足轻重的制造业名城。

2021年，佛山工业总产值达2.24万亿，在广东位列第三，仅次于深圳、广州。佛山工业有多强，来看一组数据：

中国信息通信研究院近日发布《中国工业百强县（市）、百强区发展报告（2021年）》，在工业百强区中，佛山五区均上榜，并进入前三十。其中，顺德区第4，南海区第5，三水区第11，高明区第18，禅城区第28。

佛山的实力在于发达的工业基础，而发达的工业基础又配备了扎实的基础设施，这为它提供了长期的发展动力。佛山禅城、南海、顺德都有自身特色的工业集群，这是珠江新城这类CBD都无法比拟的优势。

佛山集聚的全是民间资本民营企业的力量。其产业形态主要集中在陶瓷、家电、纺织服装、家居制品、塑料制品等消费品领域。有美的、格兰仕、科龙为代表的家电产业；有碧桂园为代表的地产行业；有顺丰为代表的物流行业；有健力宝海天、庞大的家具产业链、卫浴陶瓷产业链……每天无数的货车进出这个城市，将它与全国的城市联通起来。

2、广佛同城，佛山向广发展

从区位上来说，广州与佛山的距离实在是太近了，佛山基本牢牢扼守了广州西南侧，两个城市接壤边界长约200公里，从佛山坐地铁到广州比从花都区进城还方便。

2009年3月19日，广州市市长张广宁、佛山市市长陈云贤在广佛交界的佛山市南海区签署《广州市佛山市同城化建设合作协议》，这标志着广佛同城的正式启动。

广佛同城，在基础设施、道路交通、环境等方面开展同城合作。随着进一步发展，广州与佛山逐渐走向全面共融。经济、交通、区域发展定位、产业、生态、公共服务体系、示范区建设等多方面进行合作。具体落到实处，体现在医疗、教育等资源共享和办事同城。

目前与佛山有关的在建4条地铁，其中3条接广州。而作为国内首跨城际地级行政区已在运营的广佛线，对广佛同城融合发挥着加速器的作用。

2021年广佛线年客运量首次破亿，共计运送乘客近1.1亿人次，以广佛城际间往来旅客为主，占比49%。待年底广佛地铁的燕岗-沥滘段开通后，届时广佛地铁就能与广州地铁1、2、3、8号线实现接驳。

3、行政区上的天然划分阻隔了各类融合的想象力

广佛融合在加速，这种融合，更多是地理性的而不是产经上的真正接洽。

广佛线确实帮助了往返广佛的候鸟们，但受惠人群还是相对有限的。从金沙洲到千灯湖到如今的佛山新城，广佛新城并没有给佛山带来实质性的同步影响。佛山有自身的发展节奏，在招商有这样的需要，但实际上广佛两地之间的联动并没有想象的丰富。行政区上的天然划分阻隔了一切你能想到的各类融合。

（佛山区域房价地图）

佛山有禅城、南海、顺德、三水、高明五个区域。粗略看上去，佛山有点像是五个小城市拼起来的一座大城市。

五区各自为政，佛山市政府缺乏强有力领导，财政受困。佛山并没有出现像广州天河区那样的强中心区，其背后是行政区划多番调整造成的。佛山其实是一个经历过合并的城市，顺德、南海、三水、高明四个区都曾经是一个个独立的城市。中心区（禅桂）资源集聚，外围区域更多是回归本地居住属性。

禅城是目前佛山的政治和文化中心；而顺德和南海虽从两侧包围了城市中心，但由于自身经济实力较强，对佛山这个概念缺乏认同感；北侧的三水和西侧的高明经济稍弱。

政府对佛山规划的发展动向，是以强中心，多组团，向广州靠拢为主。强中心是指中心城区禅城和千灯湖CBD板块结合起来的近广组团，多组团是以大良-容桂、狮山副中心发展为主，环广州的U形发展布局。禅城区自己的中心在商业集中的季华路，省重点推介项目千灯湖金融高新区落于南海，市里重点打造的佛山新城又在顺德的地界。

然而，佛山的真正有价值的还在于村域经济的发展。

在佛山这样村集体经济和人群高度聚合的城市，政府主导的城市中心都是伪命题，主要看当地的村民资源。南庄的陶瓷，罗村的五金，乐从的家具都有历史性的的因素存在的，不是行政规划的一两个中心，就能改变村民的投资版图。

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热点与焦点

佛山十年房价一览

2021年，对佛山楼市来说，是个很关键的节点，房价高歌猛进，量价齐升。2016-2021年随着广佛同城化加速，广佛交界千灯湖-金融高新区大热、多条地铁规划，沿着广佛地铁线路购房，是很多广州客的选择。

相比海珠区动辄过4万/平的房价，佛山房价处于洼地，吸引力巨大。

在这个背景下，佛山政府执行三限政策（限购限价限签）：

2021年10月8日重启限购，针对禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德北滘、乐从、陈村、大良，这8个热门区域的新建商品房执行差别化限购和限贷政策。（此次限购以家庭为单位，本地户籍限购2套，外地户籍最多2套，第2套需提供2年社保或个税，首付最低3成）。

2021年，佛山执行严格的限价限签政策。限购区对于超过该区域网签指导价的项目，暂时不予网签。在严格的限价、限签背景下，市场限购区普遍实行双合同甚至是三合同，网签单价总价产品为市场实际价格的70%左右。购房者置业的首付门槛大大提高了，不少刚需被误伤。

2018佛山10月房价

区域

均价

全市

10931元/㎡

禅城

12289元/㎡

南海

13376元/㎡

顺德

11226元/㎡

三水

8359元/㎡

高明

6865元/㎡

限价环境下的佛山新房网签价（数据来源：住建局）

另一方面，佛山政府积极推地，房企拿地活跃，供求两旺，供应量达到近年来的最高值。2021年上半年，平均楼板价是7635元/㎡，平均溢价率是45%。

顺德、南海、禅城三个中心区域为成交重点，成为房企必争的重点区域。其中顺德区为土地供求大户，南海区的楼面价最高，达9200元/㎡水平。

2016-2021年这三年间，禅城、南海的“地王”项目达28个”。而刚过去的两年，融创中国、泰禾集团、绿城集团、新城控股、世茂地产、金辉地产、中昂地产、华发地产、中洲控股等品牌房企争相进入佛山，拿地开发。

就佛山的真实成交来看，刚过去的10个月，住宅成交就超12万套。中心城区受一手住宅限购影响，二手市场全年成交面积攀升，价格涨幅明显。

交易结构方面，全年成交主要集中于南海区、顺德区及禅城区，高明、三水主要仍靠一手住宅拉动市场。全市商品住宅以10000元/㎡以上产品为主力，占全是成交的75%，市场均价明显抬头，80-150万的改善产品成交增长明显。2021年上半年佛山商品住宅供应551万㎡，成交602万㎡，成交均价10836元/平，去化周期为8月。

3

各区情况

1、禅城区，岭南文化担当，是佛山的文化中心，市政府所在地。有成熟的祖庙商圈、季华路商圈，佛山一半的三甲医院资源以及优质的教育资源汇集于此，是佛山发展最成熟、配套资源最丰富的老城区。

因为发展最早，地块开发饱和，无产业支撑。是老破小住宅过多的区域，可供发展的空间非常少，新房供应也有限，未来只能通过旧城改造更新城市面貌。

2、南海

南海分化比较严重，离广州的西樵、九江、丹灶等不限购区域是不具备流动性的，但是临广的里水、大沥、桂城等限购区域承接了大量广州的外溢购买力，可以说南海的限购区已成为广州房价体系的一部分，享受到广州的辐射，后者的价格波动是跟着广州市波动。

千灯湖，“人、财、物”三方面它都是顶起佛山房价的天花板区域。作为佛山的城市名片，佛山金融中心，已经汇聚了渣打银行、友邦金融中心、招商银行、汇丰等多家国际知名金融企业。

2021年佛山的房子有50%是广州客买，而千灯湖有85%以上都是广州客买。广佛线彻底激活了千灯湖房产的价值，而且与广州老城区大热的广钢新城存在巨大2.5万的价差，广钢新城5万，千灯湖2.5万，直线距离不足5公里，自然吸引了大量的广州刚需来佛山开启双城生活，但是目前千灯湖已经没有新房，主要是二手房。

2021年的时候，千灯湖片区的房价大部分还在1万5以下，然而现在不少已经破三万。卖的最好户型就是120-140m2的四房改善型，其次才是90-100m2的小三房。

千灯湖片区南海目前正大力发展奇槎新城，多品牌开发商到此拿地，目前该板块新房供应量极大，但是配套远未跟上，而且与千灯湖价差非常小，而且地铁还未落实，未来的价值也就大打折扣，建议保守，持续观察。

佛山政府还规划了佛山新城，想着城市向多核方向发展，顺带辐射一下三水高明等地，但是几年下来，佛山新城由于受困于土地，城建进展缓慢。

3、顺德

顺德的区域发展呈点状分布，每个镇街既相连又相对独立发展。实体行业的强大，藏富于民。顺德产业经济撑起了佛山的三分之一，如美的、格兰仕、万和、万家乐、容声、科龙这些家电。本地人更喜欢买土地建房子，几百万的自建屋多如牛毛，因此这里的商品房市场不算很成熟。顺德区的房价绝对是低于本地的购买力。

目前最热的陈村、北滘版块也是承接番禺的外溢购买力，二手市场不算活跃。

4、三水区

三水发展集中在西南及河口板块，为三水传统城市中心，目前板块土地开发程度较高，但城市配套更新慢。

三水新城板块，是近两年政府重点发展的板块，目前入驻了万达广场，城市配套升级。其余街镇发展不成熟，产业以农业为主，产业升级动力不足，对人口吸引力度不够。

环广区域饱和后，大发展商纷纷将魔爪伸向三水这个价值“洼地”。

2021年，万科、美的、金融街、金地、江苏中南、新城控股、深圳钜创、招商蛇口、三盛宏业、龙光10家房企首入三水拿地，恒大、碧桂园、旭辉等在2021年前已入手。三水新楼盘均价达到9000-13000元/㎡。这就是大地产商的魔力，把一个原本没有活力的小城推上了高地。

5、高明区

高明GDP不足佛山的十分之一，土地开发强度只有13%，发展主要集中在西江新城，荷城板块，杨和板块，房价集中在7000-11000元/㎡，剩下的都是厂房、农村和大片农田，区域发展落后。

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最真诚的置业建议

置业原则：

1、佛山最具投资价值的就是目前限购区内的低价房产。

2、中心区（禅桂区）带有教育资源的高素质物业小区会成为稀缺资源。

3、板块中，未来竞争力最大的来自原张槎和南海交界之处，智慧新城也颇具规模。

置业区位选择上：

对自住：以自己需求为出发点，考虑工作地点、通勤时间、小孩教育问题。怎么方便怎么买，怎么性价比高怎么买。

对投资：最重要的一条原则是，努力挤进限购区，限购的才是最好的！

其他考虑因素：

同区位价格相当情况下，再考虑后面的四大要素：靠近地铁口，带优质教育的学区，品牌房企（后期提供相对高质量的物业保障），及相关商业配套。

1、中心区（禅桂）的置业机会点

禅城有有较强的教育、医疗资源和成熟的商业配套。以教育资源为例，幼儿园到中学为例，集中分布在禅城区、南海区、顺德区，且以禅城区为中心向外延伸均匀分布。从重点学校分布看，优质的教育资源同是集中在中心城区。

禅城高价盘基本上都集中在广佛地铁沿线以及季华路一带。

（佛山五区教育资源分布图）

2、广佛交界版块：

从佛山的房价看得出，佛山房价呈阶梯状，近广者价高, 受着广州外溢客影响：

南海区顺德区倒向广州。南海的金融高新区对接广州荔湾的芳村、海珠区;南海里水对接广州的金沙洲板块;广州地铁7号线直接延长到顺德陈村和北滘;顺德容桂将对接南沙自贸区;南海大沥对接窖口。

第一阶梯：2万-3万

桂城、祖庙、陈村、石湾、北滘、大良、陈村、里水、大沥

区域全部限购，广佛线开通后，实现了真正的广佛同城，最近的广州广钢板块均价高达4.5-5.5万/㎡。受限购限制和房价影响，众多广州客选择外溢佛山。

第二阶梯：1.5万-2万

狮山、乐从（含佛山新城）、丹灶、勒流、伦教、南庄、张槎、容桂

因不限购成了投资客的新宠。

3、三水高明

与禅桂中心城区密密麻麻的城市建筑相比，三水高明仍然是大面积的山野田园，楼盘周边间杂着工厂、村居等。

（三水西南）

一方面，这代表着三水、高明拥有巨大的发展空间，但同时也意味着距离区域真正成熟还需要一段很长的时间。

需要政府长时间大力地政策支持，及持续不断的大笔资金投入。 号称投资千亿的佛山新城，经过了10年的发展，但繁华程度依然远不及一江之隔的禅桂片区。建议置业者在该区域谨慎，不贪图房价低。

如果一定要在高明和三水当中挑选一处置业，可以优先考虑考虑三水新城板块，是近两年政府重点发展的板块，目前入驻了万达广场，城市配套也在升级中。

写在最后：

广佛线从开建到开通前后差不多花了十年时间，2号线预计最快也要5年。

按照佛山的地铁规划， 10年内可能顶多也就多通一半地铁线。四号线及以后的还在申报规划中，不确定性特别大，未来实际情况会极有可能与规划差异较大。置业建议只谨慎参考已在建的地铁。

佛山全域解除限购背后:曾因房价上涨过快被预警,如今新房库存9.8万套...

佛山南海千灯湖景观。视觉中国 资料图

时隔7年，佛山再次全面退出楼市限购。

12月9日，广东省佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。新政明确，2022年12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。

这也意味着，佛山在今年6月取消八大镇街限购政策的前提下，再度取消祖庙、桂城、大良三主城区中心镇街的限购政策，佛山已全域取消限购。

在佛山市全域解除限购背后，佛山新房库存量已高于业内公认的库存警戒线；同时楼市成交动力不足。

曾因房价上涨过快被住建部预警

佛山上一次全面放开限购，还是在2021年。这让佛山当年的商品住宅成交达到了1431万平方米，同比大幅增加43%，高于广州和深圳，成为广东销售冠军。

2021年广州购房客户外溢至佛山，佛山楼市迎来销售大年，商品住宅销售成交面积达1928万平方米，成交创下历史新高。为应对市场过热、房价上涨过快势头，佛山市于当年10月实施差别化住房限购政策。

2021年10月7日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策，并对前述11个街镇新建商品住房重启限购。

2021年5月31日，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，宣布自2021年6月1日零时起，将二手房纳入限购，进一步加强了住房限购政策，进一步加强了房地产市场调控。

随着限购政策影响，2021年佛山商品住宅成交量有所下滑，2021年佛山商品住宅成交面积回落至1186万平方米。

但随着购房客户持续外溢到不限购区域，2021年佛山楼市成交回暖，成交面积1474 .08万平方米，这一成交规模仅次于2021年，成为2003年以来第二个销售“大年”。这一年“五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈了12个城市，其中就包含了佛山。

市场回暖的态势持续。2021年5月18日，住建部对全国房价上涨过快的四个城市进行了预警，佛山再次位列其中。随后，在“房住不炒”主导思想下，佛山商品住房供求逐渐趋于平稳。

2021年年初，在疫情影响下，佛山楼市整体成交量也随之下滑。至2021年下半年，在行业降温背景下，部分房企暴露信用风险，叠加房贷利率上升、额度收紧等因素，购房者观望情绪较重。

2022年6月2日，佛山市发布《关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》，明确将佛山市商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。大沥镇、里水镇，陈村镇、北滘镇，乐从镇、南庄镇、石湾区和禅城区张槎街道将不再限购。

此番，随着祖庙、桂城、大良街道取消限购政策，佛山市执行了近7年的限购政策再次全面解除。

新房库存9.8万套，去化周期高于警戒线

此番，佛山放开限购背后，是佛山楼市库存高企，成交动力不足。

佛山业内人士指出，佛山是以一手新房为主导的市场。但由于佛山今年以来楼市成交低迷，全市库存压力陡增。

克而瑞数据显示，截至今年11月底，佛山一手房库存9.8万套。尽管今年以来佛山新房库存呈下降趋势，但由于去化能力减弱，其去化周期愈走愈高，当下库存需要17.1个月才可消化完，高于业内公认的库存警戒线（12个月）。

“新房是佛山市场的主力，成交占比通常在七成左右 ”，但受新房烂尾风险影响，今年存量房成交占比有提升势头。按照佛山中原战略中心数据，今年佛山存量房成交占住宅市场成交量的42%，而近三年的占比在27%-35%之间。

佛山中原策略研究中心负责人谢然锋指出，相较于新房，存量房确定性高，能够更好保障交房，即买即用；同时，存量房价格更有竞争力。客户可以用较低价格购置中心板块的房子，不用等待即可享受周边成熟配套，特别是教育和商圈配套。

佛山当地中介指出，全面解除限购后，客户咨询及看房的开始多了，但新政落地需要一定的时间，目前没有碰到马上就做决定的客户。“限购放开，释放了一部分购买力，但政策明朗后，市场整体恢复需要时间。”

随着政策放开，已有部分二手房业主开始率先提价。

按照诸葛找房研究中心数据，12月10日佛山全面取消限购，随后佛山业主涨价量上升明显。12月11日涨价房源量209套，较10日上升124.7%。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，政策的适度放开势必会在短期内增强市场信心，涨价房源增多也在预料之内，其次，这一现象也展现出佛山市场对于政策端的放松具有一定迫切性，尤其是今年下半年以来，佛山鲜有调整楼市政策的举动，此次政策闸门一经打开，市场端迅速见效。预计限购放松政策短期内将持续发挥作用，接下来佛山楼市成交、业主涨价信心有望继续上升。

在谢然锋看来，此次解除限购对桂城街道的利好作用更为明显，桂城临近广州，价格优势、规划配套是广州外溢客户关注的重点。

以桂城街道千灯湖板块为例， 中海万锦豪园一套140平方米左右的房源，此前挂牌价格在700万元，12月13日，该房源报价修改为710万元。

另据证券时报报道，限购政策放开当夜，就有千灯湖热门小区的二手房售价上调30万元。

同时，当地媒体报道，限购政策放开后，多个新房楼盘客户到访量有所增加，有项目一天成交40套。

据谢然锋认为，临近广州的祖庙、桂城、大良镇街松绑，对广州楼市或将形成较大冲击。尤其三山新城、祖庙这些热门板块，由于地缘优势，以及广佛线的便利，对比广钢、海珠、天河等地，平洲、三山的购房门槛更低，性价比更高，广州部分购买力将被佛山分流。

谢然锋表示，伴随着限购政策的全面放松，会释放部分确因购房名额而制约的购房需求，加上防疫优化，市场成交量回有短暂的回升，对当前下行的楼市会有托底效应。短期内，中心城区板块楼市价值维持不变，房价以稳为主。虽然解限之后热度提升，但祖庙、桂城、大良库存量较大，主要还是以去库存为主，房价维稳。

多个热点城市调整限购政策

中国新闻网报道指出，当前，有越来越多能级高、发展强的城市传出了限购放开的声音，为房地产市场带来新的信号。

李宇嘉指出，新一轮需求端的鼓励政策已经全面进入到热点城市了，特别是像佛山这样的新一线城市。不久前，城市能级比佛山要大的西安、成都、杭州等都已开始调整限购，佛山退出限购也不奇怪。“说明新一轮需求端的政策纾困已经全面进入到热点城市。”

仅今年三季度以来，据澎湃新闻统计，已有包括青岛、济南、苏州、天津、成都、西安、厦门、北京等核心一二线城市优化政策已陆续出台。

其中，青岛、济南、成都、西安等地相继缩窄限购区域。

以青岛为例，青岛于9月15日优化限购政策。按照青岛市发布的《我市动态完善房地产政策》：继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策；对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。

新政策中，二手房限购区域有所调整，市南区、市北区一手房、二手房仍实行限购政策，其他区域一手房、二手房均放开限购。

济南则在今年5月缩窄限购范围的基础上再次于9月优化限购政策措施。9月15日，据《济南日报》，为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。这也意味着“除了这两个区域以外，其他区域不用再审限购了”。

西安市则宣布临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入西安住房限购限售范围。

在业内人士看来，佛山此次全面解除限购会对粤港澳大湾区周边城市的楼市政策调整具有很大的启发性，如临近佛山的广州和中山，会减少一些看空情绪。

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