文旅盘案名 文旅盘怎么样
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文旅是什么意思呢?
文旅，全称文化旅游定义：通过旅游实现感知、了解、体察人类文化具体内容之目的的行为过程。泛指以鉴赏异国异地传统文化、追寻文化名人遗踪或参加当地举办的各种文化活动为目的的旅游。寻求文化享受已成为当前旅游者的一种风尚。是一种应时代产生的新兴专业。
文旅盘简介：
文旅盘一般是指楼盘，是具有旅游文化相结合类型的楼盘。打个比方说，像苏州城，苏州具有很深的文化底蕴和历史气息，而且，在苏州也是一个文化旅游区，如果在这种地方，去开发一些和历史建筑差不多的楼盘，或者是在这些景区内建筑楼盘，就是人们所说的文旅盘。
文旅盘并不是全是中式建筑，也有一些欧式风格的建筑，还有德式风格的，只要这些楼盘地理位置上属于旅游区内或者附近，而且拥有独特的历史文化气息，就可以是文旅盘，因为这种楼盘和普通的住宅相比，它有着一定的旅游价值，可以供游客观赏和游玩，更突出的是它的文化和旅游观念。
文旅康养地产未来发展 文旅康养地产如何自救
更多的人知道开发地的历史文化，还能够吸引人来旅游开发当地的经济，这样的旅游难道还达不到健康养生的目的吗。那么文旅康养地产未来发展以及文旅康养地产如何“自救”的问题来了解一下吧。
有的人说文旅之时简单的文化旅游，其实我却认为这样的开发背后还是具有很好的健康养生观念的，将文化、旅游以及健康养生相结合的一种地产开发，可以让更多的人知道开发地的历史文化，还能够吸引人来旅游开发当地的经济，这样的旅游难道还达不到健康养生的目的吗。那么文旅康养地产未来发展以及文旅康养地产如何“自救”的问题来了解一下吧。
文旅康养地产未来发展
一、文旅地产的困局“两难境地”
1、近了拿地难，远了销售难。
2、短期难，长期周转难。
二、文旅地产的客户特征“五多五少”
1、外地客户多，本地客户少。
2、避寒需求多，避暑需求少。
3、投资成份多，度假成份少。
4、两极需求多，中间需求少。
5、体验兴趣多，观光兴趣少。
三、文旅地产“八大”关键成功因素
1、大盘。没有大盘，难以成就文旅地产。
2、大 配套 文旅地产消费弹性大，客户对于品质的敏感度大大高于价格敏感度，亮点配套作为加分项目往往是促成项目成交的临门一脚。
文旅地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足，以高品质的配套带动项目。有价格测试表明，五星级酒店、高尔夫球场等高端对项目的带动作用可以达到30％左右。
一是住宿，通常都规划多个星级酒店；
二是观景，往往以大范围的自然景区为主，小范围的项目景观为辅；
三是购物，主题商业多兼顾生活配套和特色购物体验；
四是休闲，多数旅游项目配备高尔夫球场，而三亚半山半岛配置游艇俱乐部等高端休闲业态；
五是特色体验，即借当地产特色资源重新包装开发出亮点，如万达西双版纳的秀场、杭州宋城的演艺等。
最终通过上述五大功能的综合搭配，构建大配套体系，形成文旅地产产业聚合力。
3、大资源
文旅地产建立于资源基础之上，资源挖掘或整合不足是目前多数文旅地产项目普遍面临的问题。从已有项目成功经验来看，有两类资源可以重点挖掘利用。
4、大内涵
文旅地产的出路在于鲜明的主题，能够让人获得精神上的享受和心理上的满足。这是文旅地产形成特色竞争力区隔的关键因素，也是最难以达成的领域。业内也一直批判文旅地产项目大多内涵不足，没有灵魂，但目前仍然没有出现几个真正主题鲜明的项目。
5、大整合
文旅地产涉及范围非常广泛、关系错综复杂。房企承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。如果无法理顺这些关系，文旅地产的深入开发将会遇到瓶颈。需要充分整合各方资源才能保障顺利开发和运营。
6、大蓄客
相对 城市住宅 而言，文旅地产属于窄众客群，缺少客户是项目常态，因此要做好打持久战的准备。文旅地产在销售方面需要翻越两座大山：一是大量蓄客，二是长期续销。
7、大运营
文旅地产的主体产品包含三个层面，层是可见的物业，第二层是可感受的体验，第三层是可的资产。任何一个层面的运营水平都会关系到文旅地产的成败。
文旅地产项目前期经营状况的优劣，对后期投资消费者的信心也会发生关键性的影响。对于客户而言，信心往往比折扣更重要。让客户看到资产的空间，不管是项目品牌还是企业品牌。资产是文旅地产的原点，运营的关键是树立客户对项目的信心。因此，需要将长期运营视为文旅地产项目产品的有机组成部分，做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。
8、大布局
文旅地产由于上述固有特点，往往要经历8－10年甚至更长的开发 周期 。开发周期的拉长，导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率。因此，从房企项目整体配置来看，文旅地产应属于中长期布局的一类项目，需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。
文旅康养地产如何自救
1、短期渡难关的应急政策——时效性2～3个月
土地 款延期和分期缴纳；
顺延开竣工和投产履约时间；
减免 房产税 等相关税收；
下调土地出让竞买 保证金 比例；
2、中期恢复市场政策——时效性1年以内
在审批供给上给予加速；
放松 预售 要求和 资金监管 ；
政府在政策上推动各种类型的项目开发，借助大投资、重资产的项目，带动经济疲软，促进经济全面复苏。
3、地方政策
2月，央行开展一年期 MLF （ 中期借贷便利 ）操作2000亿元，下调1年期MLF利率至3．15％。4月15日，央行公告称，开展MLF操作1000亿元，中标利率为2．95％。下调趋势明显，速度较缓慢平稳。面对疫情全球范围的冲击，中国货币政策也加大了逆周期调节力度。
文旅康养地产未来发展其实是很不错的，现在有很多的人对于这方面是比较关注的，毕竟文旅的建设现在正在势头之上，成为很多人眼中的大肥肉也不足为过呢。而关于文旅康养地产如何“自救”的问题，上文也给出了相关的自救方案，只是浅谈，感兴趣我们是可以深谈的。
云南万亿产业之路:文旅难开发,地产很无辜?
作为我国文旅产业经济的发展大省，素以美丽、神奇而著称于世的彩云之南正在对未来十年进行规划布局。这一起点是，2021年，国际化、高端化、特色化、智慧化成为云南文旅项目开发的主要发展方向。
8月18日，云南省政府新闻办公室召开的新闻发布会上将旅游文化业列为万亿级支柱产业之一，具体来看， 规划明确2025年云南旅游文化业要实现总收入2万亿元，到2030年达3.5万亿元、占GDP比重达到12%的目标。
特殊的地理环境与多元化的人文环境衍生出云南独具特色的自然景观和民族文化。叠加文旅项目开发低价的拿地方式，围绕文旅进行的房地产开发让云南的文旅产业迅速发展，同时也使得当地文旅开发乱象横生。
狂热的资本
在6月19日云南领导班子的一次项目视察中，孙宏斌全程参与可以看出房企对云南的钟爱。事实上，特殊的地理环境与多元化的人文环境衍生出云南独具特色的自然景观和民族文化。叠加文旅项目开发低价的拿地方式， 在云南文旅的万亿大盘中，房企成为大型文旅项目投资的主要原动力。
据2021年时代传媒发布的一份榜单显示，目前已在云南投资的房企有，恒大投资8750亿、碧桂园投资2000亿、万达投资1700亿、绿地投资1200亿、万科700亿、融创中国600亿。
当房企的高杠杆、快周转遇到投资周期长、回报慢的文旅开发模式之后，文旅项目的景区化，成为了很多项目卖房的核心模式。
据悉，云南抚仙湖有着深湖景观资源，在文旅产业开发上，附近的中高档次的住宅产品充斥其中，以游客带动经济增长的旅游配套资源依旧缺乏。而当地楼盘项目中不乏万科、融创、华侨城等大型开发商。
北京联合大学在线旅游研究中心主任杨彦锋向凤凰网旅游表示，“云南很多大盘文旅项目有地产化的倾向，随着主题公园等各种大盘文旅项目的开动， 云南作为一个边疆省份，很难有足够的客源可以驱动。此外，文旅开发周期中，叠加地产转折期带来的去化慢，价格难以上涨的难题，企业还是在靠地产业务来平衡。 ”
旅游在地产营销中作为一个卖点，在众多项目中只是“一杆子”买卖。在销售完项目之后缺失后续的运营，文旅产业发展还是回到传统房地产开发的老路。
围绕文旅进行的房地产开发， 资本的狂热涌入让云南的文旅产业迅速发展，同时热钱的涌入也让文旅开发乱象横生 。
2021年底，自然资源部通报31个典型违法违规案件，雅居乐云南西双林语项目因未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷土地形成售楼部、人工湖、景观绿化被通报。
据悉，该项目规划了康养、运动、文化交流、旅居四大功能，包括开发低密度住宅、洋房、公寓，是集酒店、大型商业、娱乐配套、度假景区，力求打造为中国旅游地产标杆与世界级旅游度假目的地。
2014年，被昆明人称为母亲湖的滇池被野蛮开发，央视报道当地为造大型商业地产，在滇池砍树填湖，当地生态一度遭到破坏。同年，云南呈贡万溪村有着200多年的古梨树被砍，保护与建设再一次出现矛盾。
远到滇池，近看景洪市。景鉴智库创始人周鸣岐看来，“很多文旅开发流于造硬件、造房子，地产去化后，往往成为毫无生气的死项目。地方政府对区域多产联动开发，需要以系统性思维，提升产业开发中顶层架构设计，在每个项目落地前更注重投资可行性研究，让文旅开发形成的产业链能充分带动区域经济的发展。
一如独山县一般，粗放的文旅地产开发最终只是“绣花功夫”，当旅游成为噱头为住宅做配套，资本与运营的矛盾贯穿于发展的始终。
开发和运营并重，才是行业可持续发展以及产业链形成的重要基础。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，“云南省无论从产业政策，还是从政府力量的参与方面，都应该给予文旅地产足够的重视和扶持，为文旅地产的发展创造良好的产业环境和发展氛围，引导文旅地产和配套服务产业的聚集，进而形成区域产业势能，提升产业自我发展和可持续发展能力，并为地方经济发展提供更多的带动作用。”
云南的下一个十年
伴随着文旅产业的发展，云南旅游市场乱象一度给当地美丽的风景抹黑。
8月8日，云南丽江官方发布《丽江市旅游诚信指导价》。提示游客要理性消费，选择不低于指导价的旅游线路和产品，丽江五星饭店旺季指导价每晚220元一人。而在此之后，云南官方宣布自开年至今已吊销9家旅行社经营许可证,吊销6人导游证,并对2起涉旅典型案件进行了通报。
实际上，近年来黑导游、野导游、强制购物、贩卖假货、天价宰客等诸多问题也让云南的口碑一度下降。百度搜索关键词“云南 导游”，云南旅游乱象消息层出不穷。
服务和运营决定着文旅产业的走向，也决定着云南未来建设万亿文旅支柱产业的成败。
周鸣岐认为，“整个云南地区旅游产品和业态较为初级是旅游产业发展亟待解决的问题，管理水平和营商环境也需要不断提升。此外，对于旅游环境的一些乱象，政府也需持续性加强监管和整治职能。”
从整个基本面来看，丽江、大理作为早先的旅游城市在经过多年发展之后，硬件设施需要加强完善。此外，地形特势是云南文旅产业的优点，但也更考验企业在文旅开发过程的能力。
云南的一位文旅开发服务公司负责人讲到：“云南文旅项目挺多，但每个地方和项目卖点都不一样。各地有特点，是优点，但从某一方面来说，也会形成一些制约，因为不聚力。”
在云南融入“一带一路”建设的关键时期，在国内经济大循环的背景下，作为未来计划打造万亿级别的文旅支柱产业，如何让花常开、人常来？
“大型文旅项目引入，应充分考虑云南市场的内驱问题以及群众消费承载能力，综合考量之后，审慎的对文旅大盘进行布局。”杨彦锋认为，“围绕高质量发展、供给侧改革，把万亿产业破局落实到有增长的前景，或者是有产业支撑点的方向，避免一味走押注地产的老路。”
“我国人均收入已经超过1万亿美元，消费潜力巨大。虽然我国文旅资源丰富，但是包括云南在内的一些地区，在基础设施建设、管理水平等方面还有待提高，这导致国内文旅消费体验不佳，中国居民宁愿海外消费。”行业某位知名经济学家表示，“放松资本进入文旅产业，改善交通运输，提高文旅产业管理水平，可以大幅刺激文旅消费，促进国内经济大循环。”
资本的逐利性让这个地方喧嚣，也让这个地方沉寂。 伴随着动辄上亿的小镇建设和企业投资，文旅与地产相爱相杀，旅游市场乱象层出不穷。在公布未来十年实现3.5万亿文旅产业的当下，云南需要走的路还很长。
对此，该经济学家表示，“文旅产业开发需要注意以下几方面：第一，文旅产业涉及自然环境，在文旅产业开发中，需要注意环境保护，树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。第二，各地方要根据自己的资源禀赋进行产业开发，避免重复、低水平的文旅产业开发。第三，国内经济大循环不意味着经济封闭，云南和东南亚接壤，可以发挥云南的地理优势，实现和东南亚文旅产业的良好互动。”
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