1月上海楼市热度下降明显 上海一月楼市

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上海楼市暖冬背后:3年低迷后,拆迁、学位、改善需求等出手

1月20日，市场有消息传出，为严控过热现象，上海突发新房调控，同一家庭同一时间只能认筹一个盘。有业内人士表示，这是为了给当前打新热降温，以及杜绝非正常的操作手段。

而此前，上海楼市“暖冬”行情持续燥热。热盘房源遭热抢，新房摇不上号，二手房成交攀升，撩动着购房者的心。不过，从2023年1月以来的新房市场来看，其交易缩水趋势明显。此外，一些区域的二手房成交还在攀升。业内人士称，若上海楼市依然保持目前的热度，或将出台定向收紧政策。

沉寂了三年之久的上海楼市，在2023年迎来量价的稳步提升。不过，今年1月新房出现交易缩水。

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上海去年12月

新房成交同比增加近六成

沉寂了三年之久的上海楼市，在2023年迎来量价的稳步提升，尤其是11月、12月，市场升温更加明显。“充足的供应给年底交易创新高奠定基础。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。

2023年11月，上海新房供应因疫情关系受阻。疫情得到控制后，12月份新房供应开始补量。据上海中原地产数据显示，12月份入市项目达44个，入市面积为135.1万平方米，而上次单月入市量超过130万平方米，则要回到2023年10月。

2023年12月入市的项目，主要集中在青浦、宝山、奉贤等传统刚需和刚改的首选地，而这对签约转化有较大帮助。此外，年底，断档的豪宅项目也有少量“补仓”，比如前滩板块的“尚峰名邸”、鞍山板块的“保利都汇璟庭”等。

在此背景下，去年末成交一路攀升。据上海中原地产数据显示，2023年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，而这一数据也创下2023年内交易新高。另据同策咨询统计数据显示，2023年全年，上海商品住宅供应面积约761.95万平方米，同比基本持平；成交面积约893.02万平方米，同比增加21.6%；商品住宅成交均价57166元/平方米，同比上涨5.3%。

此外，新京报记者了解到，从上海市场成交角度来看，刚需、刚改成为绝对主力。上海成交前十榜单中，也有均价低于3万元/平方米的刚需盘上榜。基于12月成交项目都聚焦在中低价位产品，因此均价变动不大。来自国家统计局的数据显示，2023年12月，上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨4.2%。

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热点板块房源抢手，

1月以来略有回落

虽然上海新房的供应与成交在增加，但是市场仍然出现供不应求的情况。“我看了一个楼盘，共有200多套房源，最便宜的也要800多万元，一共有3000多个认筹，没摇上。”购房者李小姐说。

摇不上的并非个例。新京报记者注意到，2023年，尤其是四季度以来，上海楼市呈持续升温态势。一些市面上较稀缺的小户型，由于限价等因素，吸引力较强，由此出现了认筹率居高不下的局面。同策咨询统计数据显示，2023年12月，上海开盘楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。

2023年1月20日，市场有消息传出，为严控过热现象，上海突发新房调控，同一家庭同一时间只能认筹一个盘，此外，在稳价格方面，也将对新房预售价格审批从严，针对价格低于市场价的楼盘，适当提升价格防止过热。

“此举主要是给当前打新热降温，以及杜绝非正常的操作手段，假离婚等。撇除虚假需求，力争还原市场真实需求。”业内人士称。

“当前上海楼市结构性不平衡问题突出，热点板块、热点楼盘认筹高，相反，远郊刚需盘认筹就低一些。总体来看，还算是正常的。”卢文曦说。

“上海房地产调控，没有任何放松。上海楼市上升属市场的力量，是经历三年低迷后，需求的正常释放。”易居研究院副院长杨红旭表示，周期性力量、疫情下避险与改善需求、货币放水下的抗通胀需求、动拆迁放量、公民同招教育改革、人才落户放松，这六大力量综合作用下，才形成当前沪楼的热状。

不过，近期上海新房成交出现回落。“虽然近期交易势头不错，但今年1月以来新房成交连续调整2周，交易缩水的趋势明显。”卢文曦表示，经过前期高速奔跑后市场需要调整喘息，1月本身就会面临淡季压力，市场连续回落属意料之中。

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二手房持续升温，

业主涨价

“相比新房市场，由于二手房市场自由度更高，业主挂牌也随性些，不少房源是待价而沽，热度比新房要来得高一些。”卢文曦说。

新京报记者了解到，整个2023年，尤其是下半年以来，上海二手房市场成交套数不断升高。来自同策咨询统计数据显示，2023年全年，上海二手房累计成交32.83万套，比去年同期上涨27.8%；尤其是二季度以来，成交维持高位，5月后，月成交量趋势性突破3万套，11-12月更是连续创下4年新高，月成交量接近4万套。

二手房价格不受限价政策影响，更能真实反映市场实际价格及背后供求关系。据国家统计局数据显示，2023年12月，上海二手房价格环比上涨0.6%，同比上涨6.3%。此外，从安居客线上数据来看，2023年12月，上海二手房挂牌均价为52530元/平方米，环比11月上涨0.98%，同比上涨4.08%，整体上涨幅度相对有限。

不过，不同区域价格分化依然存在，部分热点板块上涨幅度较为明显。安居客线上数据显示，浦东张江12月二手房均价69945元/平方米，环比上涨2.27%，闵行吴泾12月二手房均价39877元/平方米，环比上涨2.61%，浦东临港新城12月二手房均价31929元/平方米，环比上涨3.90%。不过，偏远区域二手房价格出现下跌，例如金山石化二手房均价下跌0.75%，崇明长兴岛二手房均价下跌0.27%。

进入2023年1月，上海二手房市场仍延续升温态势。贝壳研究院数据显示，今年1月前13天，链家二手房成交量比去年12月同期增加42%。

“从市场预期看，今年1月前13天上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%，比去年12月水平提高12个百分点，后期房价仍面临较大上涨压力。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。

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业界：

或将出台定向收紧政策

58安居客房产研究院分院院长张波分析称，上海热度提升的重要原因是需求侧增长明显，无论是符合购房资格人群增长，还是拆迁导致，抑或境外留学人群的回流，在一定程度上使得购房需求增加。不过，这些人群并非炒房者，绝大多数是改善型或首套自住型人群。“今年众多城区内限价新房项目入市，导致改善型集中爆发，同时引发二手房市场挂牌量激增，而大量首套自住者则承接了改善方的二手房源。”

在张波看来，上海房价并非是投资者推动上涨，而是实实在在的需求推动，但近期市场上炒作部分非理性上涨房源则值得关注，需要重点打击市场的舆论乱象。

在卢文曦看来，上海市场过热局面不可延续，“今年金融信贷会有所管控，成交压力会逐渐显现出来。此外，1、2月份是传统淡季，企业关注年终总结，对于新年投放速度不会那么快，预计后续还会维持震荡调整的走势。”

“目前来看，2023年上海商品住宅供需两端都是有保障的。” 同策研究院分析师丁垚称，供应方面， 2023年上海商品住宅用地（不含租赁住房用地）累计建筑面积同比翻番。而目前上海的项目从拿地到首开间隔一般在1年左右，可以预见，2023年宅地放量必然带动2023年住宅供应走高。与此同时，据同策研究院不完全统计数据，2023年1-4月取证项目约108个，供应充足。

需求方面，丁垚指出，2023年大量客户由于“摇号难、摇不中”未能如愿购房，这种现象在年末依然大量存在。未来新项目入市，此部分尚未落地的购房需求将会逐步释放，同时刺激正在观望的购房者热情，从而可能使得市场整体延续热度。

值得一提的是，来自同策研究院统计数据显示，2023年上海中心城区已完成签约的重点动迁项目涉及居民不低于2万户。“目前，中心城区部分‘毛地’征询工作尚未推进，未来两年，上海旧改依然会保持一定规模，仍将是支撑二手房成交的重要力量，市区动拆迁人群在得到补偿款后更倾向于选择附近区域的次新房作为置业目标，这也是二手房成交量维持高位的重要原因。”丁垚称。

根据现在的楼市热度情况，不排除后期继续加码调控的动作。“如果上海楼市2023年依然保持目前的热度，可能会出台定向收紧政策。”丁垚称。

新京报记者 | 张晓兰

编辑 | 武 新

排版 | 寇德娜

百度知道 - 信息提示

2023年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2023年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2023楼市。

一、2023年的楼市动荡

2023年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。

2023年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

二、2023楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2023的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2023楼市重磅定调，主要为两个方面：

第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。

第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。

以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。

跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？

2023年首套买房新政策：

贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。

契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。

当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。

百度百科-房地产泡沫

2023年1-2月房地产企业销售表现·观点月度指数

关于房地产企业销售表现研究成果指标体系更新说明：

观点指数研究院长期跟进研究地产行业市场发展与企业个体成长，在当前行业变化之下，权益销售更能反映房企的真实销售水平和回款金额，也贴合当前房企由注重发展规模到注重发展质量的趋势。因此房地产企业权益销售金额表现成为销售表现研究成果的最关键测评指标。

权益销售同比降幅超4成， 楼市 处于低位水平

受春节假期影响，房地产行业推盘节奏放缓，叠加当前市场购房观望态度明显，返乡驱动三四线置业需求未及预期，楼市销售依旧处于低位水平。

数据来源：观点指数整理

2月单月，前100房企实现权益总销售金额3052.2亿元，环比减少29.8%，同比减少50.2%，降幅较1月扩大13.5个百分点。

数据来源：观点指数整理

从整体销售金额分布区间来看，房企销售规模普遍往后回落，1-2月权益销售金额位于200亿以上的房企仅有5家，较去年同期减少20家；50亿以下的权益销售区间的房企数量出现上升，由去年的32家增加到51家。

数据来源：观点指数整理

聚焦头部房企，1-2月前20房企录得总权益销售金额同比减少41%，全口径销售金额同比减少39.8%，其中19家房企权益销售金额不及去年同期水平，同比变动为负。

数据来源：观点指数整理

销售均价方面，2月前100房企录得总销售面积为3283.2万平方米，销售均价为1.37万元/平方米，较1月均价微降7.4个百分点。其中，2月前100房企共有68家销售均价出现环比下降。

一二线新建 住宅 价格回暖，多地推出房贷宽松政策

数据来源：国家统计局

国家统计局数据显示，1月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比降势减弱，28城新建商品住宅价格环比上涨。

其中一线城市新建商品住宅销售价格环比由下降0.1%转为上涨0.6%，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由下降0.3%转为上涨0.1%，三线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

整体来看，在去年第四季度积极政策的调整下，1月份楼市价格止住下跌趋势，一二线城市回暖趋势明显。

此外，2023年开年以来，房地产宽松政策持续释放。统计数据显示，2023年以来，中国各地发布房地产相关政策近80次，释放稳定楼市的支持性政策发布已接近40次。

其中放松力度较大的政策是降低首付比例。据悉，山东菏泽工行、建行、农行将首套房首付比例降至20%，重庆、赣州等地的银行将商贷首付比例降至两成，佛山非限购区域部分楼盘首付比例也出现下调，最低降至两成。

另外，苏州、南京、广州等地区的部分银行于近日下调了房贷利率，例如广州地区房贷利率，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率从LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

多城出现房贷宽松政策很大程度上降低购房入市门槛，对住宅市场交易起到提振作用。预计后续部分城市或跟进，根据当地市场表现出台积极调整政策，楼市交易有望回复常态。

北京完成首批集中供地，溢价率回升

数据来源：Wind，观点指数整理

土地市场方面，受春节假期影响，2月地市表现相对平淡。

体现在成交体量上，2月前3周，100个重点城市住宅用地成交数量为62宗，成交建面1854.6万平方米，环比减少32.4%，同比减少72.7%，成交总价703.1亿元，环比减少12.9%，同比减少68.5%。

值得注意的是，由于期内北京完成第一批集中供地，2月住宅用地平均成交楼面价升至13899元/平方米，环比上升382%。

数据来源：观点指数整理

具体来看，2月16-17日，北京进行年内首次集中供地，共推出18宗涉宅用地，总面积约83公顷，总建面约169万平方米。

此次土拍延续去年竞现房销售、竞高标准的要求，11宗地设置了"定高标准住宅建设+摇号"的竞争方式，竞现房销售面积项目比例提升至50%。

最终18宗地块成交17宗，1宗流拍，成交总建面160.9万平方米，成交总金额达480.2亿元，平均溢价率4.97%。

数据来源：观点指数整理

此次北京土拍充分考虑房企开发成本，预留合理利润空间，地块 房价 地价差全部高于2万元/平方米，这在一定程度上提高房企的参拍积极性。

从溢价率来看，17宗成交地块中，7宗地块溢价率高于5%，3宗地块达上限价，整体溢价率为4.9%，较去年年末第三批集中供地有明显提升。

从竞得方来看，央企、国企依旧是拿地主力，共获得16宗地块，剩余1宗顺义新城地块由旭辉控股以14.1亿元获得，溢价率为0.5%。

北京第一批集中供地最贵地块是丰台玉泉营纪家庙地块，由华润置地以57.1亿元总价竞得，成交楼面价6.69万元/平方米。

值得注意的是，绿城中国竞得朝阳崔各庄、石景山刘娘府、亦庄新城3宗地块，涉资98.4亿元，成为北京本轮集中供地中投拓力度最大的房企。

并购债券发行数量增多，房企积极管理美元债

数据来源：Wind，观点指数整理

融资方面，据观点指数统计，2023年2月1日-24日，房地产开发企业共发行22笔信用债，总发行量为240.2亿元，净融资为108.41亿元，较上月有明显改善。

数据来源：观点指数整理

值得注意的是，为了防范房地产行业风险，2023年底央行发文支持优质房企发行债务融资工具、办理并购贷款业务。

今年开年，浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行以及兴业银行等多家金融机构纷纷跟进，宣布发行房地产项目并购主题债券，为房企收并购提供融资支持。

目前建发房产、招商蛇口已经分别完成25.3亿元以及12.9亿元并购债券的发行，华润置地、大悦城、五矿地产等优质央企国企已经获取银行并购融资额度，预计后期并购债券发行的数量会明显增多。

美元债方面，今年是房企美元债兑付的高峰期。据观点指数统计，2023年将有431.63亿美元存量美元债务到期，其中一季度18家房企面临近62亿美元的兑付压力。

2月内多家房企积极进行美元债管理，例如碧桂园、新城控股、中骏集团以及融信中国等提前赎回即将到期美元债，景瑞控股和国瑞置业跟债权人沟通，并加入美元票据交换要约的队列。

值得注意的是，继1月新发一笔2025年到期的4亿美元2.30%美元债券之后，2月17日绿城中国增发了2025年到期1.5亿美元4.7%的额外优先票据，与2023年10月29日发行的2025年到期3亿美元4.7%的优先票据合并成为同一系列票据。

自去年第四季度多家房企发生债务违约事件以来，房企美元债发行数量降至冰点。截至目前，只有宝龙、旭辉、中骏等少数几家房企完成美元债发行。

数据来源：观点指数整理

此次绿城中国1.5亿美元债的发行方式跟宝龙以及旭辉相类似，都是在长端存量美元债券上进行增发，而且发行价格有一定折让，意味着增发债券实际利率大于票面利率4.7%。

这也表明了当前境外投资者对房地产行业依旧持有非常谨慎的态度，美元债融资大门仅对少数优质房企开放，而且需要支付额外的风险溢价。

值得一提的是，绿城中国1月新发行4亿美元债券，平价发行，票面利率仅有2.3%，主要原因是该笔债券由浙商银行股份有限公司杭州分行提供备用信用证（SBLC）,利用银行的资信来对债券进行增信担保，在资本市场受认可程度更高。

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参考价格： 参考均价 5500 元/㎡

楼盘地址： 桃花源大道与永安路交汇处

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