锦江区土拍价格 锦江区2023土拍

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半个月内连续出手调控楼市,成都为购房者“兜底”

在半个月内，成都已经两次出手调控楼市。12月8日，成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》（以下简称《办法》，对监管措施从严进行了升级。依照《办法》规定，成都商品房预售款将全部直接存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。《办法》自2023年1月7日起施行，有效期3年。

关于商品房预售款监管，成都在2023年就已经出台相关政策，并于2023年做过修订。这一次发布的新版《办法》，监管力度很强，措施也很细致、到位，能有效保障购房者买房之后的权益。

半个月前，成都政府相关部门针对房地产市场的调控手段频繁，从供给和需求两方面下手，连续打出“限地价+限房价的双限地”、“修订商品房摇号规则”等组合拳。

成都近期为何收紧楼市调控？综合业内人士反馈，近期成都房价上涨苗头凸显、消费者买房热情高涨；土地成交价格上涨，房企买地热情也高涨。楼市基本面向好的背后，市场基础是否牢固？

今年9月，一则关于成都金融机构禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款的新闻引发轰动，同时也撕开了房企此前在成都“囤地”、“捂盘惜售”等赚取高额利润的冰山一角。和黄将其在2023年的一幅土地转给禹洲集团，直接获利38亿。

今年国内疫情平稳后，成蔽稿都也加入了楼市回暖大军，不少楼盘开始出现购房者排队进售楼部看样板房的现象。多个楼盘开始摇号，甚至出现“万人摇”。

成都对中签率有划分，分别是拆迁、刚需、普通等分类。在普通类的摇号中签率里，最低只有0.62%。热销楼盘基本都是一二手倒挂的盘。比如，青羊区外光华的绿地新里城，均价1.74万元/平方米， 54套房源吸引了3000多人排号，普通中签率只有0.62%。

天府新区恒大天府半岛，360套房，均价1.25万元/平方米，网上报名第一天就有超过3000组客户，最后参与摇号人数达11129人次，平均中签率3.23%。

东二环的首创天禧，均价2.1万元/平方米，共321套房，吸引1000多组客户参与摇号。

疫情宏态孝过后，被压抑的需求喷涌而出，虽然成都也有部分因报名人数不足而取消摇号的楼盘，但因为有一二手倒挂的楼盘存在，楼市成交依然是向上的态势。

在这样的市场现状下，市场乱象也频频发生，“收茶水费”、“全款不备案”、“开发商自主摇号舞弊”等还会出现于一些监管不严的项目里。实际上，不公平的市场环境就是对消费者利益的最大的损害。

同策研究院分析师谢梦娴认为，2023年的时候，成都政府也出台过关于预售款监管的相关政策，要求房企需被监管的工程建设资金达总额的1.1倍，且在取得《工程竣工验收备案表》之前，只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用，不得挪作他用。

新推出的商品房预收款监管办法，将对预售款监管实行银行专户监管制度，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩。对于信用良好的大房企，预收款监管更为宽松，在工程建设各进度节点上对于预售款的使用也更加灵活。对于购房者来说，预收款监管将最大限度减少期房烂尾的可能，减小了购买期房的风险，提供了更大的保障。

据成都住建官方发布的信息，为保障预售商品房工程建设维护购房人合法权益，成都相关部门将对预售款进行全程监管。预售款是指房地产开发企业将取得商品房预售许可且未完成工程并联竣工验收的房屋预先出售给承购人，由承购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款。“预售款全部进入专管账户，监管额度内的预售款支取实施节点余额管理“，这一条对于成都房地产行业的影响是最直接的。

对预售款进行全程监管，简单来说，就是针对期房销售的楼盘，为了防止开发商随意支配挪用预售款、保障商品房工程建设防止“烂尾”、维护购房者的权益，行政部门和金融机构对开发商收取闭档的预售房款进行的监管。

业内人士指出，由于被监管的资金，房企还是能使用，这相当于给企业上了一个紧箍咒。在2023年出台的政策中，住建部门只负责制定监管规则，对商品房预售款监管工作只进行“指导、督促”；此次《办法》明确规定了监管协议须由开发商、住建局和银行三方共同签订。

住建部门的强力介入，银行基本上就变成了一个保管资金的“工具人”，须得到住建部门的授权才能向开发商拨付监管资金。这个操作，能有效避免开发商随意挪用预售款，减少开发商因资金断裂而出现楼盘“烂尾”的风险。

对于房价，《办法》规定以商品房预售挂牌价款总额为基准，当工程达到正负零时，监管额度不低于25%，其余阶段，监管额度不低于15%。以商品房预售挂牌价款总额为基准的规定，可以起到防止楼盘挂牌价虚高的作用。据透露，目前成都市面上有些商办项目实际上卖1万元/平，但开发商却在住建部门以5万/平甚至更高的价格登记挂牌。

《办法》规定了预售款的监管期限，要从楼盘拿预售开始，到集中交付时才结束，覆盖了购房者从买房到交房的全过程。由于要到集中交房才能结束预售款监管，这就倒逼开发商不得不把包括景观、公区、装修等工程质量和细节做得更好。如果做出来的产品“货不对板”，遭到业主的普遍投诉，开发商想拿到“尾款”就没那么简单了。

成都业内资深人士分析，《办法》规定了行政部门参与监管的具体执行，更好地保证开发商专款专用，减小楼盘烂尾的风险；监管期限延长至楼盘集中交付，相当于开发商压了一笔交房尾款，倒逼开发商把好工程质量关，这对于未来三年，拿了高价地的房企来说非常重要，一旦粗制滥造，则有拿不到尾款的风险；监管额度与开发商信用等级挂钩，将减少市场乱象，有利于建立更公平的市场交易环境；对于外来开发商在成都设立分公司的情况，分公司的建设资金能有效运用到本地项目中，防止集团总部克扣、挪用成都项目的建设款项。一些因“分公司没钱而不得不偷工减料”的情况将得到很大的改善，最终也将利好成都购房者，减少购房者的后顾之忧。

更为重要的是，成都此次在预售款资金监管中祭出“尾款”制度，对于房企现金回流影响非常大，这就像通过设置“条件”倒逼房企加快开发节奏、强化内部运营体系、提升工程高质量管理。也意味着房企捂盘可能性将大大减少。

一名深耕成都多年的房企相关人士表示，三道红线之后，行业去杠杆化将是趋势，迫使开发商在产品质量上下功夫，以期提高单个项目的收益率。

从近期成都土地市场来看，市场存在供需失衡的现状。中指院数据显示，2023年11月成都全市商品住宅成交面积环同比均上升，成交199.8万平方米，环比上升59.1%，同比上升7.6%。成都市中心城区却略显供应不足，中心城区供应面积为97.3万平方米，环比下降3.6%，同比下降60.3%。中心城区商品住宅库存面积为1591.1万平方米，环比下降1.9%，同比下降16.3%。出清周期为10.2个月，较去年同期缩窄 5.5个月。 放到大成都区域来看，去化周期也在10.5个月，较去年同期缩窄 3.6个月。

但成都土地供应开始上涨，成交量却开始走低。11月，成都推出涉宅用地33宗，约139.8万平方米，同比上升2.8%，环比上升83.8%；成交涉宅用地20宗，约89.2万平方米，同比下降32.7%，环比上升66.0% 。这个时候，土地价格是环比上升的。

究其原因，“成都有一些捂了很久的地，一直烂着；新拿的地又贵得吓人。”一名房企人士认为，“作为西南中心城市，成都早已是各路房企兵家必争之地，招拍挂的高价地实在是赚不到钱，尤其是主城，开发商举牌到最后大多放弃了。”

过去房企通过大量囤地，降低持有成本，如今恐怕随着开发模式的转变，手中的土地就会转化成风险。南都大数据研究院监测65家规模房企，囤地最多的房企总土储已超过2.4亿平方米。业内人士认为，成都新政对于房企开发模式的敲打，并不亚于杭州。

与杭州市场一样，近两年成都市场土拍价格水涨船高，房企利润也被压缩，但不少房企在成都拿地就象在杭州拿地一样，“只要进军成都，整个四川都知道我进成都、进四川、进西部了，省去多少广告费。”一名成都外来房企相关人士说。

成都这个市场不止外来房企瞄准，当地国资也积极参与到土拍市场。12月1日，成都推出4宗纯住宅土地出让，全部位于主城区成熟区域，出让面积合计113亩。其中锦江区共推出2宗地，起拍楼面价均为16800元/平方米，竞拍最为激烈的是锦江区二号宗地，最终被锦江统建联合华发竞得，竞拍对价为“19300元/平方米+无偿移交23%统筹住房”，启信宝数据显示，锦江统建为成都市锦江区国有资产监督管理局100%控股企业。

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成都第三批供地325亿收官 热度下降中的企业“众生相”

10月27日，随着23宗地块以160亿元成功拍出，成都2023年第三批集中供地至此也落下帷幕。

加上首日成功出让的21宗地块，成都本次土拍共成交44宗地块，合计2225亩，合计收金325亿元。其中流拍的地块4宗，溢价成交的地块2宗。

与二批供地的18宗溢价成交和首批供地的16宗溢价成交相比，本次土拍企业的拿地意愿明显降低，底价成交的地块占据了95%。

从拿地企业看，相较于26日仅龙湖一家民企拿地的情况而言，27日出现了更多的民营企业拿地：包括龙湖在内，还有冠城、康思佳置业、四川希望、瑞新汇创等5家民企。

而拿地金额最多的企业从26日的成都城投换成了中铁建，后者在今天上午的土拍中，以21.02亿元竞得青羊区外光华101亩的地块，该地块也如愿的成为本次土拍热度最高的地块。

热度下降

无论从地块的流拍情况，还是房企们对地块角逐的意愿，都可以看到，相较于前两次的集中供地，本次土拍的整体热度有所下降。

具体来看，今年第二批供地的地块流拍率为弯肆3.6%，为集中供地以来最低，而本次供地流拍率为8.3%。同时，本次溢价成交的地块中仅有青羊区外光华2宗地块。

就拿地情况而言，本次拿地数量最多的为兴城人居，分别于26日拿下龙泉驿区洪河16亩和19亩2宗地块，于今日又拿下龙泉驿区洪河16亩和23亩地块，以拿地总金额17.53亿元位居本次土拍第7名。

而拿地金额最多的中铁建，其仅以青羊区外光华2宗溢价地块，一共成交32.58亿元居于榜首。而其中的青羊区外光华101亩地块更是本次土拍之最，以5%的溢价率成交。

据观点新媒体了解，该地块编号为QY10(251):2023-061，位于青羊区蔡桥街道蔡桥社区1组，华严社区4、6、7组、红碾社区6组，建设用地面积为67493平方米（101.24亩），规划建筑面积为平方米。起拍价21.06亿元为本次土拍最高。

而它的地理位置则更加优越。该地块站位青羊西三环、东邻建发·央著、南靠绿地·新里城三期，百米脚程即达草堂小学（子美校区），以及本身地幅超百亩、形状方正和2.0容积率，先天优势的用地指标赋予了该地块重要价值。

地块中有配建要求的也仅为6宗地块，包括配建安置房、人才 公寓 、产业项目等。尽管三批次地块清水限价整体有所提高，配建要求减少，但这似乎未能激起房皮闹让企更强拿地意愿。

反观二批次拍地，华润以总金额87.15亿元一口气拿下6宗地块，分别为龙泉驿区十陵59.6亩地、武侯区簇锦街道21.7亩地块、天燃局府新区正兴街道93亩地块、青羊区黄田坝街道22.7亩地块、华区二仙桥96.3亩地块、锦江区成龙街道99.9亩地块。

同样兴城人居彼时也更加活跃，一共拿下6宗地块，耗资25.39亿元，拿地面积约497亩，分别位于龙泉区、新都区、新津区、青白江区。

或许是因为到了第四季度，房企自身资金和可支配地块的空间有限，第三批集中供地往往要相对更冷一些。成都此次供地同样也不例外。

企业“众生相”

说到本次拿地的企业，就不得不提及龙湖。

不仅仅是因为它是26日拿地的企业中唯一的民营企业，还因为在两天的拍地里，该公司以总金额27.03亿元一共拿下3宗地块，成为拿地榜单中唯一进入前十的民企。

继26日连续拿下天府新区万安街道地块、成华区跳蹬河南路9号地块后，龙湖于27日以3.71亿元竞得郫都区犀浦街道PD2023-08地块，楼面价7700元/平方米。

而另外4家民企，冠城、康思佳置业、四川希望、瑞新汇创则分别以1.99亿、0.85亿、1.48亿、3.28亿落子，总成交额为7.6亿元。

在成都之前的土拍中，也可瞥见龙湖的身影。据了解，在成都首批供地中，龙湖便以6.29亿竞得双流区怡心湖39亩纯 住宅 地块，成交楼面价12000元/平方米。在二批供地中，龙湖又以11.41亿元竞得双流区华府75亩地块，成交楼面价11500元/平方米。

与前两次拿地动作相比，龙湖与大多数企业正好相反，变得更加积极了。而如果联系到龙湖9月份频繁于北京、上海、合肥等集中供地现场拿地，就不难得出结论：龙湖正在积极地进行土地储备。

除龙湖之外，本地国企成都城投也同样引人注目。其于26日连夺金牛区3宗地块，分别为金牛区金丰路6号JN16(251/21):2023-063地块、JN17(251/21):2023-064地块、JN15(251):2023-062地块，以总价29.41亿元位居拿地榜金额第二名。而从拿地总建面来看，成都城投甚至位于榜首。

仅次于成都城投的天投，也分别以底价15.03亿元摘得天府新区万安街道TF(07):2023-18地块，楼面价12100元/平方米；以底价14.01亿元摘得天府新区万安街道TF(07/09):2023-17地块，楼面价13000元/平方米。

值得一提的是，此次天府新区共出让4宗地块，另外2宗地块分别为华阳街道TF(07):2023-16地块以及万安街道TF(07):2023-15地块，前者不幸流拍，后者则由龙湖竞得。

另外，在本次土拍中，锦江区唯一出让的地块锦江区三圣街道JJ10(251):2023-058地块由华发&锦江统建联合体以底价6.5亿元摘得，楼面价16900元/平方米。

即便锦江区在出让地块上相比二批次在数量和地幅面积上有所减少，但是作为本次土拍清水限价最高的地块，该地块还是受到不少关注。

据了解，该地块毗邻蓝润·锦江春天、绿岛筑以及市血液中心，西北紧邻华发&锦江统建联合体竞得的约109亩地块，以及由兴锦生态于2023年11月以18100元/平方米+23%无偿移交拿下的锦江赋地块。同时，该项目拟打造为大平层+叠拼。

龙潭水乡坐地铁4号线在哪里坐?

根据局物百度地图查询结果显示，从龙潭水乡坐地铁4号线，以下几个站都可以选择乘坐：

1，去西河地铁站神樱

可以选择122路转869路公汽，或860路公汽。

2，去成都大学站

可以选择122路转869路公汽

3，去十陵站

也可以选择122路转869路公汽

4，去来龙站

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