我国房地产业对房地产金融风险的影响分析
第 1 章 绪论
1.1 研究背景
自 1998 年住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，我国房地产市场进入一个平稳快速发展的时期。在 1998 年 6 月份，国家政策开始发生了变化，并出台了一系列的刺激房地产发展的政策，其中最主要的是取消福利分房，这也就意味着所有的人们都要到市场上购买房子居住，通过市场来解决住房问题，这种政策推动了住房需求在短期内大爆发，并且持续的大幅度上升。这种政策的第一个效应我们称之为赶末班车;，有充足资金的企业或者事业单位纷纷购置大量现房，把当时市场上的存量房购置一空。同时，金融政策和税收政策又创造出了巨大的需求。央行不断降低信贷基准利率，各大银行也不断降低按揭门槛，很多银行提出 20%-30%的首付比率，甚至有些银行推出零首付。再加上政府的价格政策的推动，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，售房企业不能随便涨价，但在 1998 年的时候取消了这种管制，这为后来开发商增加利润提供了可能，在这之后开发商可以根据市场需求来定价，这就为后来的高房价埋下伏笔。从此我国房地产业进入了五年的高速增长时期（1998-2003）。然而在 2003 年房地产业达到高峰时暴露出房价过高、结构不合理等一系列问题，职业激发了社会矛盾日趋激烈，房地产业成为社会关注的焦点。因此，在 2004 年开始我国开始进行宏观调控，收紧了土地和信贷两个关键因素，调节房子的供给。在 2005 年中央不断加大宏观调控的力度，主要在于供给和需求的双向调控，特别以调控需求为主。自2005年下半年开始至2006年，房地产成交量开始上升，市场又开始回暖，但是这种境况却没有持续多久，在长三角地区的房地产市场一片冷清的时候，北京、深圳、广州的房产市场确实异常的火爆，房价猛烈上涨，这就导致 2006 年 3 月份中央的调控政策又进一步加强了。
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1.2 研究目的和意义
房地产业是我国国民经济的支柱性产业，它的发展状况深刻影响着我国经济的整体运行情况。消费、投资和出口贸易是我国经济增长的三大动力，而投资和出口构成了我国经济增长的主动力，在这其中房地产又是我国投资的主要方面，因此，房地产业的健康发展对我国的经济至关重要，关乎国计民生[1]。房地产业资金需求额大、生产周期长、涉及的范围广、利润丰厚，并且对我国经济的众多产业都有推动作用。比如，房地产业对上游产业-水泥、钢筋、混凝土拉动比率大约为 1:1.9；对下游产业-房地产的衍生行业：装修、家具、装饰、家电等行业的拉动大约为 1:1.3-1:1.4；它对其他产业也有一定的带动作用，房地产业对其他产业的总带动系数大约为 1.416，也就是说，我国房地产每增加 1 单位，其他产业就会增加 1.416 个单位。在 2021 年，我国 GDP 总额为 568845 亿元，房地产业创造的价值为 33295 亿元，其所占的比重大约为 5.85%。近年来，随着我国国民经济的增长、城市化进程的加快以及住房制度的不断改革，我国房地产投资持续保持较快的增长，房地产业呈现出高速发展的趋势，已经成为国民经济的增长点和消费热点，在国民经济的发展中处于先导地位。但 2021 年以来，房地产业陷入了前所未有的危机，一直处于萎靡不振的现实，甚至不断有中小开发商出现资金链的断裂，老板跑路消息层出不穷，龙头地产商的日子也并不好过，购房者普遍处于观望的现实，加上银行的限贷、政府的限购，房地产业的前景似乎一篇暗淡；中国指数研究院公布的 2021 年三季度房地产市场形势总结显示：今年三季度国内房地产市场延续下行势头，价格继续下行，成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大，房企经营压力增加，投资放缓，土地市场降温，全国 300个城市各类用地出让金同比下降近五成。
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第 2 章 相关理论和文献综述
2.1 相关概念简述
房地产是覆盖土地并长期存在的一类实物，同时也是一项法律权利。作为一种长期存在的事物，房地产是指房产和地产的总称，房产是一种不能移动,或者移动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产；地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。当做为一种法律权利时，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产业就是以土地和其附着物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务等的经济活动。房地产业是一个国家经济体系的组成部分，对上下游产业都有着较大的影响，特别是在发展中国家，房地产业是国民经济发展的支柱产业。它的主要作用体现在以下三个方面：房地产业是国民经济发展的基础。衣食住行是人们生活必不可缺的方面，房地产业是人们社会生活的保障，也是其他方面进行社会生产必须的条件，因此房地产业是人们进行各种社会活动和经济运行的基础，也是国民经济生产和社会生活的物质基础。
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2.2 文献综述
以海曼.明斯基(1982)为代表的多位西方经济学家，以金融风险周期性;为解释提出了金融不稳定;假说，认为商业银行和贷款人的特性决定他们周期性的波动的特点，这种波动通过金融媒介传导到经济的各个方面，从而引发经济更大范围的不稳定。BarrasFerguson (1985) ， Grenadier (1995)等经济学家依据建筑业周期性的特点，深入研究了房地产行业周期波动的基本条件以及传导机制。信息经济学从信息不对称角度解释了房地产金融风险的形成。Carey(1990)提出信息不对称的地价模型，分析了土地价格的变化与投资者和银行贷款之间的实证关系。Bertrand( 1995)认为，在金融自由化的前提下，金融机构受到的限制减少，从而导致不合理的借贷增加，金融风险艰巨，这加速了房地产泡珠的形成与破灭[10]。Mishin(1997)等人提出，金融机构与借款人之间的信息不对称会增加房地产金融风险[11]。rugman(1998)等人认为，信用工具和金融产品的创新的也会导致金融风险扩散[12]。资产价格波动论是通过金融资产价格的内在波动性来研究房地产金融风险。Abraham .M.和 P.RHendershott (1995)发现房地产开发商的投机预期、房地产市场中买卖双方的投机行为等重要因素形成了房地产金融风险[13]。enhPatton(2006)认为房地产金融和传统的金融还是有区别的，通过税收政策来调控房地产市场的操作并不是安全的。该理论的核心内容认为，房地产价格的激烈波动导致了房地产金融风险产生。
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第 3 章 房地产金融和房地产业的发展历程....17
3.1 我国房地产业的发展历程...........17
3.2 我国房地产业的现状分析..........25
3.3 房地产金融的现状分析.........30
第 4 章 我国房地产金融风险的影响因素分析..........33
4.1 房地产金融风险及其度量..........33
4.2 我国房地产金融风险的形成与传导机制...........34
4.3 房地产业对房地产金融风险的影响分析.........36
第 5 章 我国房地产业对房地产金融风险影响........44
5.1 指标和样本的选取............445
5.2 房地产金融风险的协整关系模型........47
5.2 小结................52
第 6 章 降低房地产金融风险的对策
6.1 转变房地产企业资本运营模式，控制资产负债率
我国房地产业资本运营主要是指融资模式，目前在国内比较常见的有：股东投入、商业银行贷款、房地产抵押贷款、债券融资、房地产信托融资。在这其中商业银行贷款占的比重最大，这是导致房地产金融风险较大的主要原因，因此，为了减小房地产金融的风险首先要从商业银行贷款出发，从源头控制风险[41]。房地产企业从拿地、平整、建设以及到最后的销售过程都是高负债运行，资金来源也主要是商业银行的信贷和购房者预付的资金，而购房者预付的资金中也有相当大的比重来源于银行的贷款，一旦房地产市场发生波动或者衰退，所有的风险都会转嫁给银行体系，这无疑将加大银行的不良资产，严重时甚至引发全面的金融危机，美国 2008 年次贷危机即是一个鲜明的例子，因此房地产业要预先发现这种模式是不可持续的，随着我国政策的不断完善，房地产业也会越来越趋于规范，如果还是一味的以赌徒心理的经营模式运行，终将自取灭亡。为了实现房地产业资本运营模式的转变，笔者认为可以从以下两个视角来转变：第一，从房地产企业的角度来看，拓宽经营范围，实现多元化经营，降低企业资产负债率。目前国内的大多数房地产企业都专注于房地产业，由于房地产业高额的利润回报，企业家几乎从不考虑进入其他领域，凭借自由的品牌知名度和高额的报酬率实现巨额的借贷，高负债运行，但是房地产业并不是一个可以为经济提供持续发展动力的产业。
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结论
我国房地产业起步较晚，市场的需求长期被抑制，再加上政府政策的导向，都使得房地产业的初期阶段成为一个暴利的行业，大量资金流入该行业追求超额利润，使得房地产业成为我国经济发展的重要支撑，但是，随着我国经济发展，房地产业不可能一枝独秀，毕竟房地产业不能创造出更具价值的科技、知识和其他更具国际竞争力的产业，而这些恰恰正是我国真正缺乏的东西，也是我国下一阶段发展的方向，因此，房地产业暴利的状况是不可持续的，最终将和其他产业同利润[44]。在房地产业起步的时期，政府监管措施相当松弛，甚至于有些纵容，但随着我国其他产业的发展逐渐趋于成熟稳重，激励高新技术产业、服务业和高附加值产业的发展需要更多的资金，必须加强对房地产业的监管。政府以前出台的限贷;、限购;、国十条;、国八条;等措施都没有从根本上改变房地产发展的现状，笔者认为政府可以运用税收政策、信贷政策等抑制投资性需求，比如征收房地产业增值税、房屋空置税，调控房地产业信贷的资金量，激励房地产企业多元化发展；不断完善土地储备制度，合理规划使用土地，避免不必要的浪费，依据市场需求分配土地，建立透明、公开的土地储备款管理制度，防止官商勾结，避免寻租，确保房地产市场的阳光性。
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参考文献（略）