农行石家庄分行个人住房贷款风险防范会计学研究
这是一篇会计学校毕业论文，笔者通过对农行石家庄分行个人住房贷款业务现存的假按揭风险、抵押物价值评估和处置风险、贷后早期预警和重贷轻管观念问题、外部金融和法律风险四个大的方面进行分析探讨，找出当前存在的不足之处。从严格借款人准入严防假按揭、完善抵押物市场、贷后监督和逾期催收、呆账核销、健全外部环境等方面提出了完善的提议。
1 绪论
1.1 研究背景
国务院于 1998 年 7 月颁发了《对于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，明确做出了自 1998 年下半年起，取消住房实物分配，实施货币化的住房分配制度的规定。结合 1991 年公布的《继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，明确提出了要大力发展住房金融事业，实行抵押信贷购房制度，使得人们对住房大量的潜在需求和较低的收入水平之间的矛盾得到了化解，我国银行个人住房贷款业务取得了迅猛进展。
我国个人住房贷款业务发展至今不过十几年的时间，初期房地产市场大热，个人住房贷款占商业银行贷款总数的比例持续上升，相较于拖欠贷款比重偏高的企业贷款，个人住房贷款作为一项资产质量较高且风险较小的业务，受到了各大银行的积极推广。即使在2008 年美国金融危机的波及下，中国房产市场依旧保持增长态势。但是，在我国个人住房贷款业务快速成长的背后，风险正在悄然而至。2021 年开始，国家出台了一系列政策，使得房地产市场迅速降温，虽然经过调控后有反弹迹象，可是已经对房地产行业造成冲击，并且直接影响到了我国商业银行的个人住房贷款业务。以中国农业银行为例，截至 2021年底，个人住房贷款由 2021 年的 15506.73 亿元增长为 19270.18 亿元，增幅 24.3%，占全部个人贷款的比重由2021年的64.7%增长到70.7%，占2021年贷款总额的比重达到21.6%，主要是由于央行下调基准利率，房地产市场回暖，使得个人住房贷款持续增长。与此同时，个人住房贷款的不良贷款由 2021 年的 49.8 亿元增长为 82.57 亿元，增幅达到了 65.8%，不良率也由 2021 年的 0.32%上升至 0.43%。据此可以得出，个人住房贷款业务的潜在风险正在逐步显露。从西方经验同样可以看出，由于个人住房贷款的期限通常在 10 至 30 年之间，且贷款放出 5 到 8 年后是违约事件最容易发生的时期。所以，不管是以我国房地产市场发展的阶段还是以整体态势来看，当前我国商业银行个人住房贷款业务已经开始步入了逾期风险的频发期。
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1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
本文的研究目的主要包括以下两点：
（1）找出农行石家庄分行个人住房贷款业务存在的风险。通过分析个人住房贷款及其风险的分类和特征，识别出农行石家庄分行个人住房贷款业务存在的风险。
（2）提出完善农行石家庄分行个人住房贷款业务风险防范的对策。本文结合商业银行个人住房贷款业务相关理论，从农行石家庄分行个人住房贷款业务风险的现状出发，解决其现有的问题，并提出对于完善农行石家庄分行个人住房贷款业务风险防范的可行性提议。
1.2.2 研究意义
对于商业银行来说，个人住房贷款是其十分重要的业务成分，对它的风险进行管理显得尤为重要。本文的研究意义如下：
（1）对农行石家庄分行个人住房贷款业务所表露出的风险进行研究并提出对策，可以起到把控银行财务风险和经营风险的作用，对提升银行全面管理能力有很大帮助，同时希望对提高其风险防范水平和自身竞争力有一定的现实意义。
（2）改善银行对个人住房贷款业务风险的防范能力可以在同类业务领域中获得优势，同时缩小与国外之间的差距。使得商业银行在风险防范水平上的进展与个人住房贷款业务的迅速发展相互匹配，可以被其它同类银行所借鉴。
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2 相关概述及理论基础
2.1 相关概述
2.1.1 个人住房贷款分类及特征
2.1.1.1 个人住房贷款分类
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担保。我国个人住房贷款依照不同的分类标准可以划分为多种类别，详见表 2-1 所示。
在实际应用中，主要有委托、自营和组合贷款三种类型。
（1）个人住房委托贷款，是指商业性银行受住房资金管理中心的委托，并使用住房公积金发放的个人住房贷款，作为政策性的贷款，首先是利率低，同时也是为处于中低收入水平的公积金缴存职工而提供的贷款。但是由于住房公积金贷款相比商业贷款来说，利息低了 1%左右，所以不管是投资者还是普通老百姓都更倾向于使用住房公积金贷款购买房屋。
（2）个人住房自营贷款，其资金来源是银行信贷资金，也称商业性个人住房贷款，个人住房担保贷款。
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2.2 理论基础
2.2.1 全面风险管理理论
在商业银行风险管理理论发展的过程中，大致经历了资产风险管理理论、负债风险管理理论、资产负债风险管理理论以及全面风险管理理论四个阶段。
全面风险管理是于 20 世纪 90 年代末在内部控制理论的基础上发展和完善起来的，是指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，为实现风险管理的总目标提供合理保证的过程和方法。
与传统风险管理相比，全面风险管理更加注重以下几个方面：首先是风险范围的全面性；其次是人员的全面性，从公司高层到基层员工全员参与；第三是流程的全覆盖；第四是策略的全覆盖；最后是方法的全面性，风险管理过程中要同时不间断地采取多样化、系统的应对方法管理风险。全面风险管理与传统风险管理的区别如下表 2-2 所示。
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3 农行石家庄分行个人住房贷款风险现状分析.......................... 19
3.1 石家庄市房地产市场状况 ................... 19
3.2 农行石家庄分行个人住房贷款业务基本情况 ...................... 21
4 农行石家庄分行个人住房贷款风险防范对策.......................... 29
4.1 严格借款人准入避免假按揭风险 ................................ 29
4.2 完善抵押物市场 .............................................. 30
5 结论......................... 37
4 农行石家庄分行个人住房贷款风险防范对策
4.1 严格借款人准入避免假按揭风险
（1）对借款人信用风险进行防范必须从贷前开始，加强对借款人资信的审查，深入的去调查借款人的基本信息，将对其信用的评估分为两个层次，如下表 4-1 所示，并且这些工作不能仅仅只是流于形式，要确保能够排除高风险客户和及时发现虚假证明材料，从源头上防范风险。
首先要对客户的道德品质和以往信用情况进行调查。如果借款人本身道德水平低下、品行不佳，且曾经发生过数次违约行为，那么很可能在他贷款之初就没有打算要按期足额的偿还贷款。所以即使其具备足够的还款能力，银行想要正常的收回贷款也有一定的难度。因此银行对借款人进行信用评估调查是十分必要的，对防范贷款风险和减少银行损失也能够起到重要的作用。
其次是对借款人的还款能力进行深入调查。主要调查的内容包括借款人现在的财务状况以及借款人的工作性质和收入水平等等，还包括借款人所从事行业的现状、发展前景以及盈利情况等问题，方便对借款人职业的稳定性和收入的可靠性进行判断。为了防止某些借款人试图通过虚报收入的方式来获取额度更高的银行贷款，还要对其收入证明等材料的真实性和准确性加以审核，确保借款人具备足够的还款能力按期足额偿还银行贷款。最后要完善银行内控管理机制，改正重指标轻管理、重形式轻内容的错误观念，对借款人的审核评估必须落到实处，在审批过程中还要严格审查各方面的意见资料，根据具体情况对合同条款做出适当调整，尽可能的细化和分散风险。
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5 结论
本文通过结合农行石家庄分行个人住房贷款业务的实际情况，并参考国内外专家学者的研究结果，对农行石家庄分行个人住房贷款业务存在的风险，包括假按揭风险、抵押物评估处置风险、贷后管理风险、外部环境风险等进行了分析，提出了相应的提议，并得出了以下结论：
（1）要对借款人情况进行切实调查，核实借款人基本信息及其信用状况，并加强业务人员的培训和具体制度的落实，以规避由于借款人造成的假按揭风险。
（2）完善抵押物价值评估为抵押物的处置寻求更为有效的途径，可以帮助化解商业银行的风险，提高安全性。
（3）须重视贷后管理工作，做到把监督落到实处，完善逾期催收管理和呆账核销，以增强抵御风险的能力，实现可持续发展。
（4）积极研究学习和落实国家宏观调控政策，对具体工作做出有针对性的调整。国家对法律体系的逐渐完善和对失信者进行惩戒都能够减少违约现象的产生，使得损失降到最低。
参考文献（略）