大港土地出让 大港土地拍卖
一篇好的文章需要好好的打磨，你现在浏览的文章是一篇关于大港土地出让 大港土地拍卖的文章，本文对文章大港土地出让 大港土地拍卖好好的分析和解答，希望你能喜欢，只有你喜欢的内容存在，只有你来光临，我们才能继续前行。
大家帮我看看“大港股份”
建议持股,大港股份的MACD非常好.
【2007-01-25】
公司主营为镇江新区园区的综合开发经营和市政工程等，并且开展了铜的深加工业务，大股东为镇江新区大港开发公司，具有政府背景，这有利于公司业务的开展。
经过11年的开发建设，镇江新区已成为亚洲最大的造纸基地、国内最大的工程塑料生产基地、汽车缸体铸造基地、音视电子产品整机生产基地，并引入了法国道达尔石化、意大利菲亚特、日本三菱化学等国际企业，具有巨大的发展空间。
该股上市当天换手率超过80%，新主力进场特点相当明显，近两个月来以反复整理筑底为特点，目前已构筑一个明显的大双底形态，近几日已开始突破双底颈线区域，确立双底形态后有望展开爆发式上攻行情。
（安徽新兴 袁立）
【出处】安徽新兴 【作者】袁立
【2006-11-16】
◆公司概况
总股本18000万股，流通盘6000万股，本次上市流通4800万股，发行价格5.30元。
公司在镇江新区的园区综合开发和市政建设具有政策优势，同时本次IPO项目将提升租金收入，并带动毛利率稳步上升。我们认为，该股首日定位可能会在7－7.7元之间，6.50元以下有短线机会。（万国测评 许先扬）
德鼎投资 周贵银：该股上市后合理股价为6.10-6.70元。
中原证券 张冬云：首日上市该股定位应在7.3－8.5元。
浙江利捷 孙皓：从估值角度看，该股首日上市定价区间为7.4－8.2元。
第一证券 楼栋：上市首日股价定位区间在8.5－9.9元。
方正证券：该股首日定位区域在6.16-6.72元。
【出处】上海证券报 【作者】
【2006-11-16】
港澳资讯·新股上市定位·大港股份（）
上市定位：7.06-7.77元
基本情况：
股票简称“大港股份”
交易代码：
发行方式：网下向配售对象累计投标询价发行与网上资金申购定价发行相结合的方式
总股本：18000万股
发行股份：6000万股
首次可流通股份：4800万股
发行价格：5.30元/股
发行市盈率：18.03倍
中签率: 0.14%
上市日期：2006-11-16
上市地：深圳证券交易所
主承销商：华泰证券有限责任公司
主要财务指标 2005年 2004年 2003年
流动比率 1.30 1.46 1.54
速动比率 0.52 0.62 0.71
应收帐款周转率 6.45 5.46 4.70
存货周转率 1.46 1.63 2.00
资产负债率 57.97 51.55 47.24
每股净资产 2.60 2.41 2.13
每股收益 0.44 0.36 0.33
主营业务收入(元) 613,848,796.44 522,209,572.83 434,052,668.03主营业务利润(元) 93,422,918.72 88,086,867.19 76,300,800.51
净利润 (元) 52,908,307.98 42,880,087.79 39,463,189.64
募集资金投向：
募集资金用途 （资金单位：万元）
序号 项目名称 预计投资额 项目名称 预计投资额
1 镇江新区大港片区工业标准厂房项目 6,178.76 镇江新区大港片区工业标准厂房项目 6,178.76
2 国际化工园起步区基础设施项目 9,000.00 国际化工园起步区基础设施项目 9,000.00
3 镇江出口加工区标准厂房项目 3,950.03 镇江出口加工区标准厂房项目 3,950.03
4 镇江新区高新园区标准厂房建设项目 6,915.00 镇江新区高新园区标准厂房建设项目 6,915.00
5 液体化工仓储设施项目 4,959.00 液体化工仓储设施项目 4,959.00
合计 31,002.79 31,002.79
主要投资风险：
原料铜价格上涨的风险
公司近两年受原料铜价格快速上涨的影响，利润率逐年下滑。2003 年、2004 年、2005 年、2006 年1 至6月铜材公司的收入占公司同期销售收入的比例分别为28.54%、37.51%、38.61%、43.93%。由于原料铜年度平均价格在2003 至2006 年上涨了203.80%，铜材公司销售毛利率逐年下降，分别为7.95%、6.26%、2.77%、2.01%；2003 年、2004 年、2005 年、2006 年1 至6 月份铜材公司利润分别为520.00 万元、291.84 万元、62.2 万元、29.34 万元。如果原料铜的市场价格持续上涨，铜材公司的盈利水平将可能进一步下滑，从而影响公司的整体盈利水平。
公司概况及上市定位
大港股份在镇江新区的园区综合开发经营和市政工程建设方面具有政策优势，其大股东镇江大港开发总公司是新区管委会下属国有企业，该背景利于获得政府的支持。镇江新区规划面积为79.69平方公里，现开发面积不足40平方公里，后续开发潜力巨大。而且镇江新区形成了化学工业聚集区、光电子工业聚集区、机电科技工业聚集区等三个产业聚集群，聚群的规模效应能够进一步吸引企业入驻园区。
公司股票公开发行后，2005年摊薄每股收益为0.294元。公司IPO资金主要投向于新区内的标准工业厂房和化学液体储罐，使得公司出租厂房面积从目前的4.22万平方米提升到近20万平方米，化学液体储罐的出租容积达到4.71万立方米。根据港澳资讯定价模型测算，预计大港股份上市后的合理定价为7.06-7.77元。
【出处】港澳资讯
【2006-11-16】
点评：大港股份（）目前主要经营工业园区综合开发、基础设施建设、仓储物流、工业厂房建设与经营、产业投资等。公司目前正逐步向园区开发与服务相结合模式发展，实现工业区的策划、开发、建设、经营和服务一体化。
公司所处的镇江新区由于特定的地理位置和历史机遇，其产业发展定位于造纸、化工、光电子和汽车零配件产业，与邻近的上海、南京、昆山、苏州、无锡等地区形成了一定程度上的错位竞争。目前，公司与新区的规划、招商、建设等主管部门建立了良好的沟通渠道，能够及时准确地掌握镇江新区的建设规划，了解拟进区企业的规模、选址方案等重要信息，从而针对相关配套服务选取投资项目，提前进行准备。
公司在今后两年的业务目标是：稳定园区综合开发建设及市政工程建设等现有业务，培育和发展仓储物流、标准厂房建设出租等在开发区具有发展前景的第三方工业服务体系业务。仓储物流、标准厂房等募集资金投资项目的陆续竣工，将给公司带来稳定的现金流入和丰厚的利润。
考虑到近期上市流通盘相近的中小板新股首日涨幅在62－87％之间，我们认为公司上市首日市盈率将在28－33倍之间，预计公司2006年EPS为0.32元，预计上市首日波动区间在9－10.5元。（上海天力 张积椿）
均值区间：9.16－10.62元
极限区间：6.50－14元
【出处】上海天力 【作者】张积椿
【2006-10-31】
公司在镇江新区的园区综合开发和市政建设具有政策优势，IPO项目提升租金收入，并带动毛利率稳步上升。受IPO费用的一次性计入影响，2006年度净利润将小幅下降，2007年以后公司业绩稳步增长。
背靠镇江新区管委会。大股东镇江新区大港开发总公司在发行公众股后仍持有57.62％的股份，占绝对控股地位。大股东是镇江新区管委会的下属国有企业，该背景有利于获得新区政府的持续支持。
大港股份业务面临转型。国家实施更严格的土地政策，对于依赖于传统土地批租的开发区企业带来挑战，转型的路径是向下游和关联行业发展。我们预计，大港股份的土地批租收入将逐步减少，公司将通过发展工业地产出租业务来维持公司的长期盈利能力。
IPO项目提升公司盈利能力。前几年占了公司主营收入三分之一以上的铜材销售毛利率迅速下降，导致公司的整体毛利率下降。随着IPO项目投入工业地产项目取得成效，高毛利率的租金收入将稳步成长，从而提升公司整体毛利率。我们预计园区综合开发经营和市政建设业务将稳步增长，两项业务的毛利率能够保持稳定。
公司的应收账款政策还属稳健，但偿债能力明显下降。公司大部分业务与开发区有关，相应的应收账款风险较小，而且公司采取了较为稳健的会计政策。但是公司的流动比率、速动比率和资产负债率均明显下降。公司IPO成功有助于能够改善财务结构。
2006年净利润将下滑。IPO费用的一次性计入管理费用、铜材销售毛利率的持续下滑，公司2006年的净利润将下滑。2007年后再稳步回升。
盈利预测与投资建议。我们预计公司2006－2008年的每股收益分别为0.26元、0.35元和0.40元。综合相对估值法和海通DCF估值模型的结果，我们得出公司的合理价值为6.08－7.75元，以DCF估值6.31元来计算，离5.3元发行价还有19％的空间，建议参与申购。
主要不确定因素。国家进一步紧缩土地政策的风险；镇江开发区新进入者的风险；公司业务转型的风险。
投资要点
大港股份在镇江新区的园区综合开发经营和市政工程建设方面具有政策优势，其大股东镇江大港开发总公司是新区管委会下属国有企业，该背景利于获得政府的支持。公司IPO资金主要投向于新区内的标准工业厂房和化学液体储罐，从而大幅提升公司未来租金收入，我们预计公司未来几年的收入增长将逐步放缓，但高毛利率的租金收入占比的提升带动了整体毛利率的稳步上升。我们认为公司的合理价值区间为6.08-7.75元，以DCF估值6.31元计算，距离发行价5.30元有19％的向上空间。
建议申购。
估值分析
我们运用海通DCF模型对大港股份进行估值分析，在WACC为7.83％、2010年以后永续增长率为1.5％的情形下得出公司的合理价值为6.31元。此外，我们也选取了园区开发业其它公司进行PB、PE等指标的相对估值比较，得出大港股份的合理价值区间为6.08-7.75元。综合绝对估值法和相对估值法，公司核心的合理价值区间为6.08-7.75元。
支持我们投资建议的几项关键性因素
镇江新区规划面积为79.69平方公里，现开发面积不足40平方公里，后续开发潜力巨大。而且镇江新区形成了化学工业聚集区、光电子工业聚集区、机电科技工业聚集区等三个产业聚集群，聚群的规模效应能够进一步吸引企业入驻园区。这些有利条件有望带动公司的园区综合开发经营和市政建设工程业务健康稳定发展。
公司IPO资金主要投向于新区内的标准工业厂房和化学液体储罐，使得公司出租厂房面积从目前的4.22万平方米提升到近20万平方米，化学液体储罐的出租容积达到4.71万立方米。
预计公司2006-2008年的主营收入增长率分别为14.57％、8.25％和6.33％；2006年公司增幅较高的原因是园区综合开发经营和铜材销售均保持30％以上的增幅，2007年以后的增长主要是租金收入保持较高增长速度，但是预计铜材销售将不增长，而且园区综合开发和市政建设增速降低，保持在10％左右。
公司的毛利率有望稳定上升，2006-2008年的毛利率分别为17.18％、17.96％和18.77％。
不利因素
国家进一步紧缩土地政策的风险。2006年9月6日国务院发布了《关于加强土地调控有关问题通知》国发〔2006〕31号文，该文件主要针对近年来建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张的问题，采取了更严格的管理措施，进一步加强了土地调控。假如国家进一步控制工业用地，将给开发区企业未来的发展带来很大的不确定性。
镇江开发区新进入者的风险。虽然公司与新区管委会就区内土地开发、市政设施建设签订长期合作协议的企业，但该协议并不限制其他任何同类企业通过公平竞争参与新区的开发建设。如2005年镇江新区城市建设投资公司获得镇江新区出口加工区的土地开发业务。如果镇江新区管委会进一步支持该企业，将对大港股份的园区综合开发和市政建设业务造成重大影响。
公司业务转型的风险。一旦镇江开发区入园企业对工业厂房的需求发生变化，公司扩大工业地产供给的业务将面临很大风险。
1.镇江新区大港开发总公司保持绝对控股地位
镇江新区大港开发总公司其前身为大港开发区经济发展总公司，是新区管理委会下属的国有独资企业，注册资本3.3亿元人民币，注册资金由镇江新区管理委员会拨付。
1999年9月，大港股份公司设立时，总公司与园区综合开发建设、基础设施建设、市政工程建设、市场销售等资产、业务相关的人员及部分管理人员进入公司；此外还包括：
奇美化工、奇美油仓、奇美塑料和奇美树脂各8%的股权。
三明集团也以铜材经营相关的资产折股投入公司，其它发起人股东还包括：镇江市大港自来水有限责任公司、镇江新区兴港运输有限公司和镇江市大港开发区房地产物资投资公司等三家公司，五家发起人投入股份公司的净资产总额为17562.81万元，按1：0.比例折股，股份总额为12000万元。2000年4月正式设立股份公司。公司发行公众股后，股权结构见图1。公司募集公众股后，大股东大港开发总公司仍持有57.62％的股份，占绝对控股地位。
公司主要从事镇江新区内的工业园区开发、市政道路建设、仓储物流、工业标准厂房建设与租赁和铜排生产等业务。
公司现有镇江市大港通达铜材有限公司、江苏大港物流有限公司、镇江港润物业有限责任公司、镇江出口加工区港诚物流有限责任公司等四家控股公司和各参股8％的江苏道达尔液化气有限公司、镇江奇美化工有限公司、镇江奇美油仓有限公司、镇江奇美塑料有限公司、镇江奇美树脂有限公司等五家公司。目前控股子公司规模较小，对公司收益影响贡献不大。参股子公司主要以分红方式获得收益，2005年给公司带来1025万元的投资收益。
大股东承诺三年内不减持、转让和回购发行人股份，其它发起人也有一年的封闭期。
2.房地产园区企业整体面临转型
2.1土地调控政策改变了园区开发企业的盈利模式
自2003年以来国家对建设用地进行了一系列的清理整顿、对土地政策不断进行调整，2006年9月6日国务院发布了《关于加强土地调控有关问题通知》国发〔2006〕31号文，该文件对工业用地要求统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，且工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
该文件使得开发区企业没有了低价获得一级市场土地的政策优势，原来通过低价获得生地，然后通过加工成熟地后高价批租转让的盈利模式受到挑战。
2.2转型路径--向下游及关联行业转型
我国园区建设企业的产品市场需求在很大程度上取决于所在城市及工业园区经济规模和发展趋势。随着开发区本身面临的转型，开发区开发企业也面临业务转型。从国内目前开发区企业的转型路径来看，主要有两类：一类是向比较纯粹的房地产开发企业转型，如金融街和陆家嘴，原有的园区开发功能弱化，形成房地产开发和物业租赁为主要盈利模式；第二类企业主要还是依存所属的开发园区，但在业务上，向下游、向入园区的企业参股投资，甚至向园区公用事业服务提供商等方面转型。典型的企业有张江高科和苏州高新。张江高科是向入园企业参股投资比较成功的案例，而苏州则努力于向园区公用事业服务商转变。
天津市年国土资源综合统计分析报告
2005年，按照天津市委市政府的统一部署，新组建了天津市国土资源和房屋管理局，标志着天津市国土资源管理进入了一个新阶段。全局系统深入贯彻党的十六届五中全会精神和市委八届九次全会精神，初步彰显国土资源与房屋统一管理的体制优势，进一步发挥国土资源的综合保障作用，为全市经济社会发展和城乡建设发展作出了应有贡献。
按照“保障重点、促进发展、保护耕地”的思想，保障全市经济发展。2005年共审批农用地转用3 080公顷，其中耕地2 250公顷。同时开垦耕地3 600公顷，实现了全年耕地占补平衡，储备耕地1 350公顷，为今后天津市土地利用预留了空间。
通过加强土地市场建设，形成土地交易活动统一、规范管理的新局面。严格实施经营性土地招标、拍卖或者挂牌制度，提高土地供应的市场化程度，进一步发挥市场对土地资源配置的基础性作用，严格控制土地无偿划拨范围，逐步改变了以往协议为主的多头供地方式，推行经营性土地通过招标、拍卖或者挂牌方式，不断提高土地供应的市场化程度。
一、土地资源
（一）土地资源状况
按照2005年地籍管理调查统计，天津市年末土地总面积为119.17万公顷（1 787.60万亩）。其中：农用地70.73万公顷（1 061.00万亩），占59.3%；建设用地34.63万公顷（519.40万亩），占29.1%；未利用地13.81万公顷（207.2万亩），占11.6%。
（1）2005年度耕地减少量为1 748.42公顷（26 226.3 亩），其中：建设占用耕地1 615.57公顷（24 233.5亩），农业结构调整占用耕地126.99公顷（1 904.9亩），其他原因耕地减少 5.86公顷（87.9 亩）。同期土地整理复垦开发补充耕地 1 621.43公顷（24 321.4亩），耕地实现占补平衡。
（2）2005年度建设用地变化量为：新增建设用地2 794.11公顷（41 911.7亩）；存量建设用地329.43公顷（4 941.4亩）；建设用地复垦整理为耕地82.67公顷（1 240.1亩）。在新增建设用地中，占用农用地2 322.37公顷（34 835.5亩）、占用未利用地471.75公顷（7 076.2亩）。
（3）未利用地较2004年减少1 979.67公顷（29 695.0亩），开发为耕地的1 476.61公顷（22 149.1亩），变为其他农用地31.31公顷（469.7 亩），建设占用471.75公顷（7 076.2亩）。
（二）土地利用情况
1.农用地
2005年末，全市农用地707 330.33公顷。其中，耕地445 502.90公顷，占农用地的62.98%；园地37 101.02公顷，占农用地的5.24%；林地36 631.41公顷，占农用地的5.18%；牧草地604.4公顷，占农用地的0.09%；其他农用地187 490.6公顷，占农用地的26.51%（图1）。
图1 天津市农用地结构
2005年度，天津市农用地减少2 331.8公顷，其中，建设占用农用地2 322.4公顷，农用地变为未利用地9.4公顷；农用地增加1 590.6公顷，其中，由建设用地和未利用地整理开发为耕地1 559.3公顷，由未利用地变为其他农用地31.3公顷。
天津市年初基本农田面积371 837.3公顷。年内实际减少基本农田面积282.6公顷，其中合法建设占用275.1公顷，违法建设占用7.5公顷；年内实际补划275.1公顷（全部为其他农用地调整），年末面积371 829.8公顷。
全年耕地减少1 748.4公顷，主要去向是：园地1.1公顷，林地76.7公顷，其他农用地55公顷，居民点及独立工矿用地1 486.5公顷，交通运输用地129.1公顷。耕地增加的来源是：其他农用地62.1公顷，居民点及独立工矿用地26.2公顷，水利设施用地56.5公顷，未利用土地1 444.2公顷，其他土地32.4公顷。
全年本市共批准农用地转用面积2 273.5公顷，其中耕地1 580.1公顷。
2.建设用地
2005年全市共征收土地4 350.86公顷，其中农用地2 914.46公顷（耕地1 891.13公顷）。国务院批准征地995.23公顷，其中农用地852.10公顷（耕地433.42公顷）；省级批准征地3 355.63公顷，其中农用地2 062.36公顷（含耕地1 457.71公顷）。其中东丽区征用农用地与其他区县相比较多，主要原因为2005年在东丽区开展了小城镇示范区建设。
2005年全市审批建设用地面积5 019.76公顷，其中农用地3 267.46公顷（耕地2 110.92公顷）。国务院审批建设用地1 140.25公顷，其中农用地993.94公顷（耕地530.78公顷）；省级审批用地3 879.51公顷，其中农用地2 273.52公顷（耕地面积为1 580.14公顷）。在省级批准用地中：商服用地占7.1%，工矿仓储用地占38.9%，公共设施用地占10.4%，公共建筑用地占2.9%，住宅用地占32.4%，单独选址用地占8.3%。从当前全市经济发展情况看，工业依然是我市的支柱产业，根据国家宏观调控的要求，为稳定房地产市场，适当加大了住宅用地的供应量，所以工矿仓储用地及住宅用地所占比例较大。
3.土地整理、复垦和开发情况
2005全市共完成地方土地整理复垦开发项目共10个，其中土地整理项目1个，土地复垦项目2个，土地开发项目7个；总投资11 537.58万元。
天津市水资源不足，土质盐渍化严重，后备资源严重缺乏，且连续九年实现耕地占补平衡，致使可供开垦的耕地资源所剩无几。
二、矿产资源
（一）矿产资源现状
天津市已探明矿产资源储量的矿种（亚矿种）共有25种，其资源储量情况见表1。
表1 天津市2005年底矿产资源储量统计表
注：石油、天然气储量数据为2004年底数据。
2005年，勘查新增查明金矿资源量364.7千克、水泥用灰岩资源量544.86万吨、砖瓦用页岩资源量10 319万立方米、建筑用白云岩资源量2 209.51万立方米、建筑用花岗岩资源量 34.22万立方米、砖瓦用粘土资源量 702.28万立方米、矿泉水储量 432立方米/日，地热可采储量3 494.48万立方米/年。2005年矿山开采非金属矿产357.8万吨、377.442万立方米，石油1 452.17万吨、天然气8.85亿立方米、地热2 500万立方米，矿泉水31.12万立方米。
（二）地质勘查投入与勘查成果
1.地质勘查投入、主要投向及勘查资金来源构成
2005年地勘工作以服务于经济和社会发展为目标，紧紧围绕天津市经济发展和城市建设的需要，地质勘查投资133 704.00万元，其中中央财政拨款1 151.00万元，地方财政拨款1 343.00万元，企事业单位投资131 210.00万元（其中外商投资额为33 759.00万元）；完成机械钻探岩心工作量124 854米，坑探工作量1 506米。属地化单位地质勘查经费主要投向基础性、公益性项目2 042万元，商业性项目2 125万元，科研项目235万元。主要资金来源为中央财政951万元、地方财政1 383万元、自筹资金2 068万元，与2004年同比分别增长188%、23%、12%。
2.新发现的重要矿产地及资源情况，新查明重要矿产资源储量
（1）2005年度新发现矿产地4处，其中水源地1处，预测资源量1 866万立方米/年；砖瓦用页岩1处，预测资源量7 984.55万立方米；地热2处，控制的资源量1 841 190万立方米。
（2）2005年度新查明矿产资源水泥用灰岩605.33万吨、砖瓦用页岩13 027.07万立方米、金矿2 307千克、矿泉水432立方米/日、地热3 290.8万立方米/年。
（三）矿产资源勘查和开发利用情况
1.颁发勘查许可证和采矿许可证情况
2005年底，有效地质勘查许可证共11个，其中新立2个、延续6个、变更3个。
截至2005年底，全市持有效采矿许可证矿山企业429个，其中非能源矿产205个。在非能源矿山企业中：国有企业10个、集体企业69个、私营企业5个、联营企业4个、有限责任公司1个、股份有限公司2个、股份合作企业1个、中外合资经营企业2个、中外合作经营企业1个、其他企业110个。按登记类别分为：新立13个、变更8个、延续138个、其他46个。
2.矿产资源开发利用基本情况
截至2005年底，全市共开发利用的矿种有14种，矿山从业人数19 879人，产值348.3亿元，利润总额168.1亿元。与2004年相比，矿山总数基本持平，从业人数增加了906人，矿业总产值增加了125.5亿元，利润总额增加了61.1亿元。从业人数、矿业总产值和利润增加的主要原因是随着天津市房地产市场和基础工程的建设投入，建筑市场正在逐渐升温，建筑材料价格不断上涨，刺激了建筑石料的开发及石油价格上涨所致。
2005年全市征收矿产资源补偿费入库数额首次突破6 000万元，达到6 450万元，同比增长了59.30%。
三、国土资源市场
（一）土地市场
1.土地市场建设
2005年，在天津市土地资产管理委员会的领导下，发挥土地资源的基础性配置作用，积极参与宏观调控，不断提高土地资产管理能力和运行质量，为加快全市发展提供了有效保障。为进一步规范土地出让市场，结合贯彻国务院第四次廉政工作会议关于“重点治理工程建设、土地出让、产权交易等领域”的要求，实行全市经营性开发用地到天津土地交易中心集中交易，做到“统一交易场所、统一发布土地出让公告和成交结果，统一评标、决标标准和出让合同文本”。
（1）按照资金收取渠道不变，区县收益不减的原则，区县经营性开发用地集中到市土地交易中心公开出让。区县经营性开发用地公开出让前，须将区县政府批准的土地出让方案向市国土资源和房屋管理局备案，由市土地交易中心统一发布出让公告，组织公开出让，并对社会公布交易结果。未经备案的，不得实施出让。
（2）开展土地隐形市场治理。近年来，一些用地单位擅自改变土地规划用途和非法转让、出租划拨土地使用权等问题比较突出，不仅冲击正常的土地市场秩序，还导致政府土地收益的流失。经对中心城区范围内180多条主、次干道两侧调查，发现5 823宗土地涉及隐形交易，土地面积653.2万平方米，房屋建筑面积706.6万平方米。
按照市政府《关于清理中心城区土地隐形市场的通知》，2005年集中开展市内六区土地隐形市场专项治理。对和平区南京路、河西区大沽南路、河东区津塘公路、河北区中山路、南开区长江道、红桥区咸阳北路两侧等六个重点地区的341宗、45.4公顷土地隐形市场开展治理。
（3）建立土地、房屋证书查验制度。在房地产转让、出租、抵押、继承及变更登记等环节，通过土地、房屋证书的查验，掌握每宗土地的实际用途。对与原批准用途不符的，要求土地使用者按规定补办土地有偿使用手续后，再予办理土地、房屋转让等手续。
2.土地一级市场
2005年经营性土地供应的主要特点：①着眼调控房地产市场需要，调整土地供应结构，控制高档住宅用地供应，加大普通住宅供地比例。按照建设部和天津市普通住宅标准，为普通住宅（包括经济适用房）建设供地248公顷，占中心城区供地总量的81%，比2004年上升了12个百分点；②认真落实《天津市国有土地有偿使用办法》，中心城区土地全部实现“净地”公开出让，土地交易市场进一步规范，促进了投资环境的改善，2005年，全市房地产投资额227.5亿元，同比增长24%；③加大土地出让金管理力度，对1991年以来拖欠土地出让金的46 家企业、9.72亿元拖欠款，通过公告催缴、司法程序、停止办理相关审批手续、建立监管账户等多项措施进行了追缴，共追缴出让金6.93亿元，连同当年收取的出让金共计实现政府收益33.04亿元，保证了还贷需要；④土地资产价值进一步显现。
2005年底，全市土地出让830宗，4 449.33公顷，土地成交价款128.45亿元，政府收益55.88亿元。其中：招标土地出让11宗，46.84公顷，成交价款13.94亿元，政府收益5.14亿元。拍卖出让土地26宗，121.38公顷，成交价款7.52亿元，政府收益3.33亿元。挂牌出让土地139宗，904.58公顷，成交价款79.51亿元，政府收益20.65亿元。
全市土地划拨130宗，面积788.43公顷；租赁3宗，面积0.92公顷，租金45.45万元。
3.土地二级市场
2005年，全市土地转让147宗，面积309.59公顷，转让金8.48亿元。土地抵押共2 845宗，面积6 473.83公顷，抵押价款379.61亿元，贷款金额265.73亿元。
（二）探矿权采矿权市场
1.探矿权采矿权市场建设
按照国土资源部《探矿权采矿权招标拍卖挂牌管理办法（试行）》的有关规定，天津市已于2003年开始了探矿权的有偿出让工作。在勘查登记的13个项目中，多以市地勘单位为主，只是在变更和转让中有民营企业，但均为无偿转让。主要是宝坻区珠江温泉城的开发，区政府与珠江实业（后为合生创展）之间有协议。说明市地勘投入仍以国家投入为主，集体及个体其他经济类型少，地勘筹资渠道不多。
2.探矿权采矿权一级市场
天津市于2003年对蓟县陈家园水泥灰岩矿区进行了探矿权挂牌出让，并以63万元成交，实现了首次挂牌的成功。2004年又初次对地下流体探矿权有偿出让获得成功，出让汉沽区八卦滩地区1平方千米探矿权，获探矿权价款16万元，为今后地下流体探矿权有偿出让取得了经验。2005年探矿权一级市场，未进行。全市以挂牌方式出让采矿权3宗，比去年同期增长50%，出让矿种为建筑用花岗岩，出让价款159.45万元。
3.探矿权采矿权二级市场
2005年共办理探矿权转让2宗，天津市蓟县气鼓山地下水普查（0.66平方千米）转让，由天津开发区鑫世达置业有限公司无偿转让给天津市津京洪旅游有限公司；天津市宝坻县周良庄地热田地热资源普查（0.66平方千米）转让，由天津市仁诚创业有限公司无偿转让给天津市合生珠江房地产开发有限公司。
四、国土资源违法案件查处情况
（一）土地违法案件查处情况
2005年，天津市各级国土资源执法监察部门按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及《国土资源部关于进一步加强国土资源执法监察工作的通知》精神，认真贯彻实施《中华人民共和国土地管理法》等各项法律法规，落实耕地保护制度，健全执法监察各项工作制度，不断加强专业执法队伍建设，改善执法条件并积极创造良好的执法环境，完善动态巡查与快速反应机制，坚持预防为主、防查并重的原则，充分利用卫星遥感监测成果开展土地执法监察工作，按照“四公开”原则，加大了对国土资源违法案件的查处力度，取得了显著成绩。
1.土地违法案件查处情况
2005年全市共立案查处违法案件166件（其中历年隐漏案件14件、本年发生152件），共涉及土地188.43公顷（其中耕地130.11公顷），立案数与2004年的184件相比减少了10.84%，涉及土地面积与2004年相比减少了56.43%，占用耕地面积与2004年相比减少了 64.01%。在本年立案中涉及个人违法用地的案件 113件，占立案总数的68.07%，涉及土地面积34.01公顷，占总涉及土地面积的18.05%；企事业单位违法占地案件33件，占发案总数的19.88%，涉及土地面积85.82公顷，占总涉及土地面积的45.54%；村集体违法占地案件19件，占发案总数的11.45%，涉及土地面积63.8公顷，占总涉及土地面积的33.86%；乡级机关违法占地案件1件，占发案总数的0.60%，涉及土地面积4.8公顷，占总涉及土地面积的2.55%。
截至2005年底，2004年未结的22个案件全部结案，本年新立的166件案件中结案146件，结案率达87.95%，共拆除构建物2.70万平方米，收回土地36.21公顷（其中耕地19.96公顷），罚没款总额1 506.29万元。在本年立案中，尚有20件未办结，涉及土地面积8.66公顷，均已提出处理方案，现正在落实之中。
2005年全市对1人提出党纪处分建议，对7人移送司法机关处理。
2.土地违法案件的特点
从各区县的情况看违法主体出现多元化，当前土地违法的主体既有自然人又有法人，既有村组集体又有乡镇机关。
从发案数量和涉及土地面积来看，个人违法用地案件的数量和比例都显著升高；而企事业单位、村组集体和乡镇机关违法用地案件在数量和比例上全面回落，说明法人和集体经济组织的守法意识有了显著的提高，土地市场秩序治理整顿工作及对乡镇领导干部的土地法律法规培训初见成效。但个人违法用地案件则呈现反弹趋势，应继续保持治理整顿期间对土地违法案件的高压态势，遏制个人土地违法案件的发生。全年未发生县级以上机关违法用地案件。
在违法案件总数缓步减少的前提下，涉及土地的总面积比2004年锐减了56.43%，大案的发生率继续保持明显减少的势头，各级政府机关违法用地案件基本杜绝。
从违法占地的地点来看，主要在交通干线两侧、城郊结合部、村庄繁华地段和经济发达地区。边远经济落后地区发案率虽在低位徘徊，但已初显增多征兆。
从违法占地行为发生的时间看，个人违法用地案件在春夏建房高峰季节比较突出；此外，节假日违法用地发生率也较高。
各级地方政府对规范土地市场管理工作高度重视，通过对全市范围的园区（开发区）各类违法占地行为进行的集中查处，将园区（开发区）用地全部纳入市、区县统一管理，使管理更加规范，土地集约利用的效果进一步显现。
全年土地违法案件总数较之2004年平稳回落，在利用卫星遥感成果开展土地执法监察工作中坚持一季一查的制度。通过大密度的遥感监测并辅以对案件的快速反应与快速查处，以及加大对违法行为人进行党纪政纪处分或刑事处罚的处理力度，对违法行为人起到了强烈的震慑作用。
3.土地违法案件发生的原因及对策
（1）个别基层领导干部法律意识淡薄，应加强法律法规培训。个别干部明知在土地管理方面有各项法律、法规的约束，却认为自己的行为与土地犯罪差之甚远，最多不过是罚款、批评了事；个别人认为集体组织是集体土地的管理者，可以自由支配、处置土地；有些人认为土地的农用经济产出效益不高，存在“牺牲土地换取发展”的错误思想。少数政府部门急功近利、企事业单位盲目追求经济效益，造成各类违法用地现象屡禁不止。为此，市国土资源和房屋管理局在全市范围内举办了乡镇长土地法律法规的业务培训工作，乡镇长们反应强烈，在实际工作中也起到了一定的效果。
（2）土地违法案件调查难、处理难、制止难、执行难的问题依然没有从根本上得到解决，必须加强执法队伍建设。目前，土地监察体制滞后，交通与通讯等基础设施虽在不断改善，但距离工作需求尚有很大差距，土地执法专项资金缺乏，很难在最短时间内发现、制止土地违法案件的发生。大部分基层土地管理人员编制在乡镇政府，当触及本级政府利益时，土地执法人员在执法中经常受到各方面的干预，给依法行政带来很大困难。由于部分区县基层土地监察人员变动频繁，造成三级土地监察管理网络不稳定。当前，亟须推进土地监察体制改革，提高执法监察规格，加速省级以下国土资源的垂直管理进程，以扭转目前的被动局面。
为加强国土资源执法监察职能，天津市国土资源和房屋管理局壮大了国土资源和房屋管理执法监察总队，并要求各区县国土资源主管部门在执法监察科的基础上成立专职执法队伍，并保证区县局执法监察机构和专业队伍的相对稳定。
（3）土地执法监察人员素质不高，执法不力，执法标准不一，亟须提高人员素质和统一办案流程和查处标准。
（二）地矿违法案件查处情况
2005年，市全面整顿和规范矿产资源开发秩序工作领导小组办公室对12个区（县）进行了全面整顿和规范矿产资源开发秩序工作督查。蓟县关停了4 家污染严重的矿山企业，查处了13起盗采页岩和采砂的违法行为，处罚了越界开采的2个石料厂，责令51个非法采砂点停止生产，拆除生产设备，遣散人员；宝坻区把群众反映强烈的陶粒粘土作为整顿和规范的重点。联合执法采取停电、吊证等措施，关闭了41 家陶粒生产厂，遏制了乱挖土的现象；武清区关闭了5家高速公路两侧的砖瓦厂；大港区关闭了4家无资源的砖瓦厂；静海县和东丽区等也将要逐步关闭不符合发证条件的砖瓦厂。
全年新立案17件，其中，16件是无证开采，1件是不按规定交纳矿产资源补偿费。本年结案12件（含2004年未结案件），未结案件6件。
五、国土资源行政复议情况
2005年受理行政复议申请并审结12件，其中4件为2004年结转2005年审结的案件。2005年受理新申请并审结行政复议8件，主要涉及对破坏耕地、非法占地行为处罚、土地登记等具体行政行为，当事人要求行政机关履行职责，依法实施行政处罚或者撤销第三人的土地使用证等。经审理，因被申请人作出的具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用依据正确，内容适当，均作出维持原具体行政行为的复议决定。
六、国土资源管理机构和人员培训情况
2005年末天津市各级国土资源管理机构有15个（1个省级，14个地市级），年末从业人员494人（全部为行政编制），其中研究生学历以上19人，大本和大专学历439人，高中及中专学历 34人。全年经费总额 2 672.49万元，管理经费来源中：地方财政2 477.16万元；其他收入195.33万元。拥有直属单位36个，职工610人。
全市各级国土资源管理机构2005年参加两周以上培训班的有10人次；完成学历教育的有19人次。
排污交易权的存在的问题
排污权交易对我国环境保护的意义以及目前排污权交易试点中存在的问题
(一)与我国现行环保政策相比，排污权交易制度是污染物“总量控制”的有效措施，是将市场机制引入环境保护的一条重要途径。
与“排污收费”的污染控制办法相比，排污权交易制度体现的是一种“总量控制”的污染控制策略。即无论排污权在排污者之间如何交易，区域内排污总量是不会增加的，区域内环境质量不会有恶化的危险。
目前，由于我国排污费征收标准和超标排污处罚标准严重偏低，环保部门其他手段缺乏，而且力度微弱，客观上造成“付费即可排污”的不合理状况，污染物排放总量难以得到有效控制。我国主要的排污管理制度包括“三同时”制度(即建设项目中防治污染的设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用)、排污收费制度、排污许可证制度、污染源限期治理制度等。对排污收费而言，尽管2003年出台的《排污费征收使用管理条例》规定，直接向环境排放污染物的单位或个体户，应当按规定缴纳排污费。但是，现行排污费标准仍然偏低，与污染治理成本相比是杯水车薪，而且不能随着污染治理成本的变化而变化，即不能及时准确反映污染治理的真实成本。就超标排污处罚而言，我国仅在《大气污染防治法》中规定，超过国家和地方标准向大气排放污染物的，由所在地县级以上环保部门处最高10万元的处罚。根据有关规定，还不能对其进行二次处罚。按照这种办法，只要缴纳排污费或超标排污罚款，就获得事实上的排污权。排污许可证制度在实践中已差不多变成注册制度，对企业来说是零成本或低成本。这样，企业超标排污就缺乏制约，污染物总量也难以得到有效控制。
这种低成本取得的排污权，客观上造成以下三个问题：一是排污企业宁愿缴纳排污费，一些排污大户甚至在资金预算中，就专门列支了排污费和超标排污罚款支出；二是一些地方环保部门，尤其是基层环保部门演变成排污费征收机构，对企业造成的污染只要缴纳排污费或罚款就不再过问；三是一些财政困难的地方，仍然存在默许甚至鼓励企业排污的现象。实行排污费“收支两条线”之前，这种现象普遍存在。此后虽采取“收支两条线”，但由于90%的排污费仍作为地方财政收入，所以一些地方依然存在默许排污的现象。
排污权交易制度不仅能体现“总量控制”的污染物控制策略，而且能依靠市场手段使企业主动实现“总量控制”目标。政府核定区域内污染物总量后，排污权进入市场进行交易，减少排污节约的排污权可以在二级市场上买卖获利。这样，排污者就有减少排污的积极性。可以设想，如果区域内排污总量一旦确定，排污权就获得了类似垄断资源的身份，有限的排污权必然带来价格不斐的交易，企业在利益驱动下，自然会珍惜有限的排污权，减少污染物的排放。
比较而言，目前“付费即排污”的污染控制办法，更多是依靠政府行为来推动环境保护。排污费由政府强制征收，排污许可证由政府授予，超标排污由政府处罚，大部分污水处理设施也是由政府投资兴建，企业是否执行环保政策过多地依靠行政手段的被动监督。这样，一方面企业缺乏珍惜环境的内在压力和动力。更有甚者，一些地方环保部门和排污企业之间相互博弈，最后形成“协议”收费，丧失了排污费应有的政策功能，“谁污染，谁治理；谁治理，谁受益”的原则难以落实。另一方面，这种污染控制办法还容易导致政府背上沉重的财政负担。尽管经费投入逐年加大，但是环境质量并未得到根本改善。此外，这种政府主导型的污染控制，还存在诸多“寻租”或风险，比如，一些地方环保部门借机干预企业的正常生产，随意减免排污费，违规使用排污费等。这些现象反过来又增加了政府监管的难度。
(二)我国排污权交易试点中遇到的主要问题。
近年来，天津、江苏、浙江、上海、山西、河南、广西等省区市先后开展了排污权交易试点，交易对象主要是二氧化硫排污权。其中：江苏太仓港环保发电有限公司和南京下关发电厂之间、天津大港发电厂和天津石化公司热电厂之间的二氧化硫排污权交易较为成功。此外，江苏、上海还开展了污水排污权交易试点，也取得了良好效果。但从总体上看，我国排污权交易的规模和程度还远远落后于环境保护的形势。阻碍排污权交易进一步推开的因素主要有：
一是“总量控制”的环境保护目标尚未成为环境保护的核心思想。在现行环境保护法律法规中，除了个别针对特种污染物的规定中体现有“总量控制”意图外，主要的法律法规均没有明确“总量控制”的规定。在“排污付费”的污染控制策略下，只要付费就可以排污，这样，企业显然不会再去市场上购买排污权，也不会有企业卖出排污权。也就是说，没有对排放量的总量限制，就没有市场。
二是排污权一级、二级市场十分脆弱。从一级市场看，相对于土地、矿产等有形资源而言，排污权有偿使用缺乏政策和法律依据。据调查了解，现在要成立经营排污权出让和交易的企业，办理工商执照和税务登记都碰到难题。另外，目前存在着新建污染企业和已建污染企业之间，在排污权初始分配方面有偿和无偿取得“双轨并存”的不公平局面，挫伤了企业有偿取得排污权的积极性。即使是有偿取得，是通过拍卖方式还是政府定价也值得研究，前者可能会导致大企业进行市场操纵，囤积居奇；后者存在着不能及时反映市场供求关系之弊。排污企业和掌握着排污许可证发放权的环保监管部门之间还可能存在“寻租”行为，一旦有企业通过非法手段获取排污权，就会打击别的企业珍惜排污权、减少污染物的积极性，最终会出现排污权“有价无市”的局面。
此外，我国排污权交易二级市场亟待规范。我国各类企业数量多、规模不等、分布零散，这种状况直接决定了排污权交易市场的基础信息寻求费用过高，环境保护部门监测与执行费用也会过高，导致整个排污交易市场信息不充分。在竞争激烈的行业中，为限制竞争对手的发展，拥有富余排污指标的企业则可能不愿意出售自己的剩余排污权，造成排污权的浪费，或者漫天要价，扰乱了排污交易秩序。
三是有关排污权交易的政策和法律滞后。目前我国排污权交易尚处于试点阶段，虽然基层环保部门和企业都希望能及时出台有关排污权交易的具体规章制度，部分省市如山西、江苏等还相继出台了一些地方性的排污权交易法规，但是在国家层面上还没有针对性地立法，排污权交易从审批到交易，尚没有统一的标准。
四是环保的“总量控制”和追求经济增长之间的矛盾难以平衡。实施排污权交易必须首先科学核定区域内排污总量，而且一旦核定，一个时期(通常为一年)内不宜调整，否则将失去总量控制的目标。我国排污权的核定尚处于初始阶段，由于一些地方片面追求发展的速度和粗放型经济增长方式仍未从根本上得到改变，所以导致经济增长与环保总量控制之间出现矛盾，使得排污总量的确定成为排污权交易的难点，个别地区总量控制的底线不断被突破，使得整个排污权交易体系非常脆弱。
五是地方保护主义仍然存在。在一些地方政府的眼中，限制排污就等于限制生产，出于对本地经济利益的考虑，往往默许企业暗中增加排污量。此外，在一些跨市、跨省的排污权交易中，计划卖出方的行政部门常常介入交易过程，禁止把排污权指标转让给其他地区，要求只能在本地区内进行排污指标交易。这种地方保护主义也使得排污权交易受到限制，排污权交易市场难以有效运作。
以上内容是小编精心整理的关于大港土地出让 大港土地拍卖的精彩内容，好的文章需要你的分享，喜欢大港土地出让 大港土地拍卖这篇精彩文章的，请您经常光顾吧！